浅谈房地产创新性融资渠道——经济论文

一、我国房地产业的融资现状及原因分析

目前，我国房地产企业的开发资金主要来自于银行贷款，在融资条件变化不断的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。有相关资料表明，目前房地产开发项目投入资金中约20%到30%属于银行贷款；而建筑公司基本也要对项目垫付约占总投入30%到40%的资金，这部分资金基本也属于银行贷款；此外，至少50%以上的购房者是申请个人住房抵押贷款的。这几项累计下来，房地产项目中约70%的资金是属于银行贷款。尽管目前房地产业对银行贷款的依赖程度从表面看来仅是70%，但正如《财经》杂志所披露出的信息那样，事实不止于此，甚至于国内不少的房地产商目前基本上属于“空手套白狼”，再加上以骗贷为目的的假按揭行为，使得整个银行体系充满风险。整体来说目前整个房地产业的融资情况都不如乐观，经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，银监会严格进行贷存比考核，商业银行目前都难以放贷。再加上银行对于房地产的认定随着市场的波动有所降低，房地产贷款的监管限制增加，房地产行业从银行融资难度较大，且规模不能满足需求，在新的贷款限制条件下，房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。而过度的依赖银行贷款，使房地产业的发展存在了局限性。

二、当前房地产业融资渠道的具体问题

（一）监管严格融资渠道收窄

近年来，由于国家宏观调控政策的不断出台，房地产业的融资渠道相对收窄，传统融资对项目的介入期滞后。银监会还宣布收紧对各类房地产贷款的监管，并加强对土地开发、房地产开发贷款的监管，而在这一系列严密的监管下，开发商从商业银行取得贷款越来越困难，同时发放贷款的限制也越来越多，条件也越来越苛刻。如今，“高成本融资”成了大多数开发商的融资出路。开发规模越大，则其融资难度越大。

（二）资金来源单一严重依赖银行贷款

房地产企业自有资金不足，对银行贷款存在严重的依赖性。银行信贷资金贯穿于土地交易、房地产开发与销售的全部过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金投入中有55%的资金属于银行系统，而自筹资金主要是靠转变商品房销售收入而来，还有购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上是房地产的主要资金链，支撑了房产开发商的经营周转。按照银行贷款占房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖程度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将导致银行的金融风险，进而也会影响到国家的金融安全。

（三） 房地产企业严重不足的自有资金

我国的房地产业起步较晚，缺少资金的原始积累，发展不够成熟，金融环境不够完善。目前我国房地产企业大大小小有3万多家，但实力强、有资质的企业却在少数，在3万多家企业中，上市的只有50余家，即使是上市的房地产公司，面对一个地产项目少则数亿元多则数十亿元的资金缺口也显得杯水车薪。企业的自有资金能达到30％的银行贷款要求的也在少数，相当部分开发企业的自有资金不足10％。而房地产企业，是拥有较高的负债率的，而过高水平的负债率，则会在一定程度上增大了企业的风险，更甚者，还会增加债权人运作时的巨大风险，大大降低企业的融资能力。而金融成长周期理论提出，在企业成长发展过程的不同阶段，伴随着资产规模、信息等内外条件的变化、企业融资的渠道与融资结构，也随之发生了变化，发展过程里，具有一定程度的动态性。

三、房地产业创新性融资渠道的探索

（一）房地产企业的联合开发

联合开发是很多企业融资方法中的一种，在房地产企业中主要指房地产开发商与经营商两者之间，对房地产项目采取合作的方式进行开发。联合开发这种融资方式在降低房地产企业投资风险的同时，还能实现房地产企业的可持续发展。地产商与经营商，通过彼此间的合作联盟，可以使双方之间的现金流统筹协调，对经营上的风险进行有效控制。地产商与经营商的联合是一种强强联合，这种方式对实现各个开发环节的重新定位和整合具有不可替代的意义，通过这样的品牌组合同时能够激发出更大的经营优势。两者之间的品牌效应在对商业地产的租售状况达到有效提升的同时，能保证对客流的吸引以及对商业气氛的营造。

（二）房地产信托投资基金

房地产投资信托基金其实质上是一种证券化的产业投资基金，是相关投资机构通过发行股份或收益单位的方式，向社会大众投资者公开募集资金，并利用专业化的投资人员进行具体运作管理。而房地产投资信托基金通过投资多元化，选取不同的房地产证券、项目和业务构建投资组合，并且充分利用组合实现风险的分散。它具有低风险，高收益，运作专业化，投资分散化等特点。房地产信托投资基金为房地产市场提供低成本和长时间的资金来源。而目前中国房地产企业融资渠道主要依赖银行，上市发行股票门槛高，不是任何公司都能问津的。而央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来说，如果单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场持续、健康的发展。所以，无论是从解决房地产开发企业资金来源的角度出发，还是从维护经济稳定的角度出发，中国已经具备了巨大的市场需求环境来迎合房地产投资信托基金。而房地产信托基金的资金，不但可以用来投资产业，也可以投入货币市场和资本市场，其融资形式是多种多样的。

(三)商业抵押担保证券

商业抵押担保证券，也叫做CMBS，通过这种不动产的贷款，连同商用房产的抵押贷款，将大部分的资金进行汇聚。CMBS是一种新的商业证券化融资的方式。通常汇聚到一起的资金被集合到一个组合抵押贷款池里，接着通过证券化的整个过程，按照债券的存在形式，发行给投资者。这种CMBS（抵押担保证券）的价格，由评级机构给出，他们是通过评级结果测出来的。最后，投资的银行，在参考评级的结果之后，会确定最终的发行价格，然后再由投资者发行。

（四）房地产的私募基金

主要特点有：非金融融资，操作灵活简洁，是企业的金融风险大大降低。使开发商在各个社会渠道的资源集合在一起， 这样原本炒盘炒地的资金，便可以顺序流入开发的场所，解决了社会资金的出路，而且，大大的满足了企业对于资金的需求。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用，基金管理者收取代理费用。

四、对于我国房地产创新性融资渠道的建议

（一）对我国房地产融资体系进行多层次扩展

当前，随着不同房地产企业的融资需求越发多样化，建立一个多层次的房地产融资体系是我国现阶段房地产市场急需解决的问题。建立多层次房地产融资体系，其关键是要根据各企业的不同性质，设计出具有自己特点的房地产业金融产品，通过提供不同的融资产品的形式服务于不同的房地产企业，从整体上减少房地产企业对银行贷款的依赖。针对此种情况 ，可采取的措施有：其一，房地产企业在进一步扩大权益融资比例的同时，行业整体债务依存度需要降低；其二，针对大型房地产企业，可以通过发行短期债券的形式进行融资；其三，针对中小型房地产企业，可以通过大力发展房地产投资信托基金的方式进行融资。

（二）完善房地产业的相关法律法规

当前，虽然政府对房地产业的重视程度一直很高，近些年来，政府也出具了一系列有关房地产业的政策法规。但是由于我国房地产业发展迅猛，到目前为止，仍未有一套相对完善的法律法规对房地产融资进行保障和限制。房地产业融资的法律环境严重滞后于房地产业融资的发展速度。所以，我们有必要也必须要完善房地产业融资的法律环境，对新型融资工具的资产组合、组织形式、收益来源和分配以及流通转让等做出严格规范，对房地产业融资提供相应的法律和政策保障。可采取的措施有：设立专门的房地产金融监管框架；制订房地产金融业务的有关规范；保证相关法律法规的相互一致性与协调性。

（三）建立合适的融资渠道引入外资

目前，国外资本对于我国房地产市场而言，相当于一片肥沃的土壤。但是当前，我国对房地产投资业务还不允许国外资本直接投入其中，只允许以合作或者入股的简介方式引入外资。而且由于对资本退出机制等方面的限制，使得引入国外资本具有一定的难度。因此，我国应在国外资本的退出机制和资金引入形式上有所开拓创新，建立合适的融资渠道引入外资。与此同时，国外资本具有一定程度上的逐利性，让其大量进入我国，极有可能对我国国民经济的发展产生不可估量的影响。因此，有关部门在扩展渠道引入国外资金的同时，还必须密切关注国外资金进入我国房地产业的动向，防止其对我国房地产市场造成过大的冲击。

五、结论

通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，我认为就整体而言，房地产业目前的发展是不合乎逻辑和市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而随着国家法规政策更合理的完善，房地产开发企业更理性的尝试，房地产业的融资前景必将越走越好，一个更规范、更兴旺的中国房地产时代将指日可待。

参考资料：

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本文来源： 《商场现代化》http://www.zzqklm.com/w/jg/33.html