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中外小区停车位的权属比较研究-法制经济论文

作者:中州期刊来源:原创日期:2011-11-02人气:221

随着城市经济的快速发展与城市化进程的日益加快,城市居民私人汽车保有量也在持续增加。但是与之相对应的停车位却发展缓慢,使之成为一种稀缺资源。“停车难”已成为现代城市生活中普遍存在的问题。此外,开发商为谋取更多的利益,在商品房的开发和销售环节总是通过各种不平等的合同条款单方处置小区停车位,从而在现实生活中引发一系列停车位权属之争。小区停车位及车库的权属是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收益等矛盾的核心所在。因此,如何借鉴域外立法的经验,完善我国物权法中小区停车位的相关制度,明晰权属以提供更好解决途径,便成为一个现实和理论中都亟需解决的问题。

关键词:停车位;权属;物权法

一、国内外小区停车位权属的立法及实务考察

日本将所有建筑物所附设的停车场分成两类:一类是屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一类为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,也有设在屋顶平台上的。日本现行的《建筑物区分所有权法》(1983年)并没有关于停车位的规定,日本地方法院对于其归属问题也存在分歧。直到昭和56年6月18日,日本最高法院根据建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个条件,以判决的形式确认屋内停车位为专有使用权客体,从而为裁判实务上长期存在的分歧打上了休止符。[1]但日本学术界对此持批评态度。

德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项中规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”意思是说,地上、地下的停车场均设置有“专有所有权”,并能够独自让与、设定负担。因此,在德国车库被视作独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。这种做法的优点在于不需要停车位的业主可以不用支付该车库的分摊费用。[2]当然,也保护了开发商的利益,应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同所有,但对停车位享有专有使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让停车位使用权。

在法国,新公寓的建造者负有一项法定义务,就是在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。当屋外设置必要停车场空间而无基地时,建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度,也必须设置停车场。法国学界及司法实践认为,所有的建筑物居住区域与停车区域为相互独立的不动产,即停车位必须另行购买,且任何人可以申购。这种申购一般出现在业主未购置汽车或支付不起停车场购置费而导致停车位剩余时,由开发公司代为转售。[3]因此关于停车费归属问题的争议在法国很少见,因为法国大部分停车位都由单独的区分所有权人享有所有权。

而美国的法律对小区内车位的制度设计,遵循两个基本原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分进行单独买卖。[4]对小区内的车库及停车位所有权归属的制度则有三种模式,一种是将车库及停车位界定为共有部分,为全体业主的共有财产;另一种是将停车位界定为房屋单元的组成部分,如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计,则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位,该地下停车位从属于房屋单元,只能随房屋单元转让而转让;最后一种是将停车位界定为指定供专有的共有部分。

加拿大多伦多市的停车位是按住户卧室为标准来配置的,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还必须在基地上以每4个区分所有权人为单位设置1个供来客使用的停车位。[5]

二、基于国内外小区停车位权属考察的分析

针对上述论述,我们发现,各国家、地区对停车位问题大致提供了两种模式:

一种是将停车位作为共有部分由业主共有。例如,美国立法规定小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。我国台湾地区也有不得分割零售的规定。这种模式一般采用两种途径:一种是业主共同享有共有权。另外一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。然而,无论哪种途径,都是由业主大会行使管理和收益权。

在这种模式下,业主自治组织享有停车位的所有权,代表全体业主对停车位行使管理、处分、收益权。这种模式的优势在于,由于相关规则是由业主们合意制定的,所以充分反映了业主们的意思自治,减少了业主与开发商之间的矛盾。缺点在于,由于实际中每位业主对停车位的需求是不同的,这种共有模式必然导致每位业主在购房时都被分摊了停车位的成本,从而产生不公平的现象。解决这一缺陷的办法就是使用停车位的业主要额外向业主大会缴纳停车使用费。

另一种是把停车位作为专有权的客体,开发商有权单独出售该车位。例如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准,按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断停车位的归属。

当把停车位作为专有权客体时,开发商按业主的不同需求出售停车位。其优点在于,业主在买房时可以获得购买停车位的选择权,同时业主购买车位以后,亦将依法获得停车位的产权证书。缺点在于,这时专有权人在行使自己的处分权时,可能损害到其他业主的利益。例如将停车位转让给小区以外的人,或者将停车位挪为他用。解决这一缺陷的办法在于,对专有权人的处分权进行一定限制,如法律赋予小区内其他业主对出售的停车位享有优先购买权,或者对开发商的转卖进行一定限制,法律规定必须以首先满足小区内的停车需要为前提。

三、处理我国停车位问题的理论思路分析

(一)以专有权为视角、具有独立产权的停车位

所谓专有权,是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。专有部分,为建筑物具有构造和使用上独立性的部分。构成专有部分,须具备三项要件:第一,构造上的独立性,指建筑物各区域可区分所有权部分的客观明确的事实,换言之,指一所有者的专有部分与另一所有者的专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围;第二,利用上的独立性,指建筑中拥有专有部分的所有权人能行使一般独立的建筑物相同的权能,具有能满足一般生活目的独立机能。通常能以下述基准判定:一是单独使用,二是独立的经济产权。停车位(库)的专有所有权的专有部分的范围应按其所拥有的房地行政部门颁发的产权所有权证上登记的范围为准;第三,形式上的独立性,即以构造上和使用上的独立为基础,通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。具备上述三个条件的停车位开发商有权予以出售、出租。拥有产权的业主无须缴纳车位使用费,但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

 这种思路,有三方面的优点:其一,对于买受停车位的人来说,可以将之与专有部分的房屋分离而自由处分,自己使用或者出租、转让、赠与或设定抵押,自由流转,充分发挥经济效益,实现物尽其用;其二,对于开发商来说,如果停车位可以作为专有部分,开发商的销售方式大大增加,可以单独保留停车位所有权而自主经营或者分别出售。这有利于激励开发商建造车位,对于我国大陆地区目前总体上存在车位配比率低的问题将有很大改善。其三,对于小区内的其它业主来说,因开发商建造停车位增加较大成本,如果只能将停车位作为共有部分由全体业主所有,必然出现将停车位的建造成本分摊到销售房屋单价中,抬高房价,造成对其它的业主的不公平。

(二)以共有权为视角、不具有独立产权的停车位

所谓共有部分,指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其它部分,对共有部分享有的权利称为共有权。分为法定共有权与约定共有权。法定共有,是指按照法律规定由全体业主对于共有部分享有共有权。约定共有,是指全体业主基于约定对于某一部分享有共有权。

1、以法定共有为视角

法定共有具有两个特征:第一,共有权随专有权的设定、移转和消灭而变化,发生移转和消灭的原则乃是由法律规定的;第二,共有部分的范围以及权利和义务内容,是在当事人之间不存在特别约定的情况下,应当依据法律和法规规定。根据法定共有理论,分析如下:

其一,业主共有道路上的停车位。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路,依据《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。”《物权法》第74条第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”城镇公共道路以外的道路则必须为业主共有,该道路上用于停放汽车的车位属于业主共有。我国《物权法》把占用共有道路的车位规定为业主共有是由小区道路的性质决定的。

其二,小区内未纳入建筑区划的其他场地建设的停车位。根据《物权法》第74条第3款的规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”此处规定了其他场地应当归业主共有。结合第73条和第74条的规定,可以认为此处所说的其他场地,是指未纳入建筑物区划内的其他场地,主要是指未纳入建筑物区划的空地。

其三,人防工程改建的停车位小区中的人防工程作为停车位的现象在我国大陆地区很普遍。它作为公共设施中的一种具有一定的特殊性。不能在法律上简单地认为都属于国家所有,也不能简单的认定归开发商所有或业主所有。[6]

2、以约定共有为视角

约定共有是指基于全体区分所有人约定将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施等确定为共有部分。一般而言,可以作为所有权人约定而成为共有部分的大多是建筑物附属物或附属设施。

这种思路优点如下,第一,只有确定约定所有的方式,才能以利益刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要、合理的停车位。第二,开发商从成本角度考虑常利用地下空间来修建停车位,这有效的缓解了土地资源紧张的局面,提高了土地的利用效率,从而创造更多的社会财富。

四、余论

通过以上分析,我们认为应借鉴不同国家、地区的立法及实务经验,不断完善现有物权法关于小区停车位的规定。当然,期望《物权法》的一个条文就能解决小区停车的所有问题这本身也是不现实的。因为小区停车难问题的解决,除了私法手段外,还需要有公法手段的有效参与。根据我国的实际情况,建立符合我国国情的停车位制度,为不断发生的小区停车位纠纷提供明确的法律指引,为小区业主提供更便利、更和谐的生活环境。

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