房产税尽快改革之浅见-财政税务文章

房产税是抑制炒作，稳定房地产和经济发展的重要调控手段。房产税在我国是一个古老的税种。目前我国的房产税是以房屋为征收对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税，征税范围限于城镇的经营性房屋，属于地方税。，目前房产税的计税依据、征收额度、征免范围已不能满足当前的经济现状和发展趋势，也不能满足于房产税的筹集财政收入和调控房产管理的需求，因而需尽快改革房产税。

一、房产税尽快改革的主要原因

1、房产市场的稳定，需要房产税来调控。国家对房屋征收房产税有利于配合和加强对房产、物业的管理，提高房屋的使用效益，调节财产收益，改善居住环境，让人们更好的安居乐业，缩小贫富差距，实现“住有所居”，保持社会和谐与稳定。而目前楼价持续不断的上涨，从根本上制约了“城镇居民住房问题的解决”，遏制房价首先是出于整个国民经济平稳发展的大治方略，以切实解决部分城市居民住房问题。为遏制房价过快上涨，国务院自2010年1月-4月连续出台楼市调控政策，可房价仍居高不下，原因何在？主要原因之一是房地产市场存在许多投机购房者。由于国内现行房产税对个人所有非营业用房免税，房屋所有者持有房屋的成本极低，所以许多人都参与“炒房”、“囤房”。 境内外许多购房者并非出于居住的需要，而是在投资或者投机心理的驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，促使房价的进一步上涨，不断上涨的房价又使一批持币观望者前赴后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不断进入中国房地产市场，如此恶性循环，房价自是不断上涨。 面对房价将持续上涨的预期和现实，房产开发商也乘机“囤房”和“捂房惜售”，更加剧了房地产市场供不应求的状况。改革后的房产税可担当房地产市场稳定器的重任。

2、当前，土地出让金是各地方政府的重要财政来源之一。但是依赖土地出让金收入，建设城市这种模式，是不可持续的。一是城市可用于建造房屋的土地有限，总有无地可卖的一天。二是用于房屋建设的土地需求总有大量减少的一天，土地需求量减少而要保障土地出让金不减少，只能提高土地出让金的价格，而土地出让金价格上涨必然导致房价大涨，从而加剧房地产市场萎缩。那么怎样才能获得稳定的资金来源用于城市建设和维护？借鉴市场经济成熟国家的经验，就是开征财产税。我国的土地属于国有，除去土地后的不动产，主要就是房屋，所以在我国可让房产税担此大任。划归地方政府的房产税可成为建设和维护城市稳定的资金来源。有了改革后的房产税，地方政府就不用指望土地出让金的收入，可大幅度降低土地出让金的价格，从而降低房屋的刚性成本，促进地方经济健康发展2008 年房地产市场不景气，土地出让金价格大幅度下降，有的土地出让在招标中流拍，于是各地政府纷纷出台新政策，支持房地产市场，希望房价上涨以带动土地出让金价但由于目前对居民自用住房免税，在一定程度上刺激了居民对房产的投资和投机欲望，造成一方面是房屋紧缺，房价居高不下，另一方面是大量房屋由于现实情况已经发生了变化，仍对个人自用房屋和事业单位自用房产完全免税，使税收的调控作用不能很好的发挥，也影响了财政收入。

3、为了防止新建楼盘进一步挤占耕地面积，也需用房产税来调控。如果房价持续过热，境内外那些并非出于居住需要的购房者仍然会前赴后继的购房，房产商也会继续囤地新建楼盘，在土地资源濒临枯竭时，他们就会想办法挤占耕地，使我国已日益减少的耕地面积更少，从而将会造成粮食减产，致使无法负担我国日益增长的人口。而一个国家的森林覆盖面积也将越来越贫乏，取而代之的是一幢幢灰色森林，将会导致环境的进一步恶化。

一、房产税改革的具体措施

增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易，新建住房非常少。一个成熟的房地产市场，最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。

1、扩大征收范围。将房产税征税范围扩大到城市自有居住用房和实行企业化管理的事业单位用房和农村，将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”，以实际使用人为纳税主体，房屋使用人是房屋产权所有人的，使用人是纳税人；使用人拥有部分房屋产权的，实际使用人为纳税人或扣缴义务人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的扯皮推诱纳税人无法确定现象。应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限，超时规定时限的一律征税。这样，对空置的房屋征税，既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击囤积住房“，捂房“”炒楼”行为，进一步规范房地产市场。将农村非农用生产经营性用房也纳入征税范围。随着我国城市化进程的加速，一部分农民已经转换成了“市民”身份，农村城市化程度不断提高,特别是在经济发达地区,农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村,农民有了投资决策权,经营用房规模自然膨胀很快。因此,如果仍对农村用房免税，房产税收入增长将失去一大块稳定税源。

2、建立和完善房地产登记制度。房地产税收的有效征管需要有完善的地籍和房屋产权管理的资料。各级政府应制定详细的土地的等级和房屋产权登记信息管理制度，相关部门应建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案，通过计算机进行存档管理，为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。目前国内部分居民拥有两套以上住房，除一套自用外，其余的用以出租或闲置，待房价上涨转手出售牟取差价。我们可以家庭为单位，在政府登记机关登记的一套住房不论面积大小予以免税，其余的按房屋所在地域、期限由专业评估机估算其价值对其征收房产税。夫妻名下各登记一套房产的只能按一套免税，子女成年后可享受一套免税房产，但应以子女名字登记。

3、统一税负，应将现行房产税的从价计征和从租计征两种计税方法合二为一。将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据，统一改为以房产现值为计税依据。因为租金与房产余值差距很大,因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。此外,现在租金收入很模糊,没有明确凭证,有的甚至暗箱操作,而且一些不征房产税的房产也在出租房产。现值即对房产进行评估的市场价值。房产现值（房产评估值）可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估，房产评估3～5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。评估的内容应是房产的价值，因房产税的征税对象只是纳税人拥有的房产，不应包括土地的价值。同时对房屋用于出租的，也一律以房产现值为计税依据。

三、结语

一项制度变迁推出快慢,主要取决于整体制度变迁的节奏和经济运行格局的变化。任何一项改革都会有利益震荡,但如果该项改革会在短时间内取得较大功效,就应该坚决快速推进,长痛不如短痛,功效会很快取代短痛,房产税税制改革在市场经济格局已经形成的条件下,尽快推出应该说是明智之举,否则,房产税税制就会延缓市场经济完善的步伐。世界上市场经济成熟国家之所以在市场经济建立之初就建立并逐步完善财产税,关键原因就在于房地产业涉及财富形成和财富分配的多个侧面。

参考文献：

1、杨元杰，《税收学》，经济管理出版社，2002年版

2、徐壮，《完善房产税政策的几点建议》，《税务研究》，2004年第4期

3、王金波，《对我国个人房产开征房产税的几点看法》，《涉外税务》，2004年第4期.

4、张永忠，《我国房产税的改革取向》，《发展》，2003年第4期

5、贾康、白景明等，《我国房产税税制改革研究》，《财贸经济》，2002年第6期