略论特殊信息结构问题与房地产市场-建筑论文

一、特殊信息结构问题
（一）毋庸置疑，作为社会化大生产的市场经济，一方面，在经济活动中，必然涉及到大量的信息传递，社会成员需要什么、拥有什么资源等信息；另一方面，传递中的信息是需要发挥作用的，这就涉及到激励问题。市场的信息结构作用于信息传递和激励约束，进而对市场效率和经济运行结构产生重要影响。
（二）完全信息和不完全信息是一组对应的信息结构，对称信息和非对称信息是前者的结构性延伸。反观现实市场，完全信息结构是根本不存在的。经济行为人面临的，从来就是不完全信息和非对称信息，只是就不同产品市场而言，信息问题严重性不同，这与产品特性密切相关。
（三）完全信息导致无效率配置。具体来说，不完全信息、非对称信息导致无效率配置结果的中间环节主要有：
1.由于必须搜寻而带来的搜寻成本和价格分散；
2、由于信息部总而导致决策风险的增加；
3、逆向选择与市场萎缩；
4、道德风险；
5、欺骗与意外损失等。
当然，“不完全信息导致无效率配置”这一结论只是在不完全竞争情况下才是重要的，从而，这一问题是随产品而不同的。也就是说，房地产市场面临着严重的特殊信息结构问题。
二、房地产市场
房地产的产品特性决定了房地产市场的特性。房地产的以下特性，使其与其他方面的产品不同：
（一）自然特性
1.地理位置的固定性。“房”总是与“地”相连，房地产总是固定于一定位置上的，它不能像一般产品那样被随意搬动。这就导致于房地产市场总是地区性的。
2、异质性。从绝对概念来说，所有其他变量都相同的情况下，产品个体间在质量上是有差异的，但这种差异被大批量生产“抹平”了，研究这种差异往往显得意义不大。而房地产的“异质”是针对不同“个体”的产品来说的，即每一个房地产均是不同的。这种“个体间异质性”产生于如下几个原因：
第一、即使所有其他变量都相同，由于地块不同，从而在区位变量上是有横向差异的。
第二、即使区位是相近或相同的，楼层、朝向、面积等功能性因素又会造成另一些横向差异。
第三、由于是小规模生产，质量的纵向差异也是显著的。房地产的这种“个体间异质性”使其成为特殊信息问题最突出的产品。
3、耐久性。房地产的使用年限都较长。由于其物质实体的耐久性，房地产成为财富的重要组成部分。
（二）经济特性
1.单位价值最大。住宅是所有消费品中单位价值最大的。对于供给者，供给成本巨大，开发需要金融支持，由此不可能出现大规模生产。对于消费者，大的单位价值量导致其无法靠现期收入和积蓄购买。
2、稀缺性。这是土地造成的。首先，土地总量固定，且用于房地产的土地供给量也是有限的。其次，即使土地总量相对并不缺少，但试用于特定区位要求的土地必然是短缺的。
3、消费和投资的双重性。由于住宅是人们财富的重要组成部分，故它可以成为一种投资工具。当然，质量也是多个变量构成的。产品越复杂，质量的构成变量越多。结论
综上所述，正式由于房地产的种种特性，诸如房地产的“位置固定性”、“稀缺性”和“个体间异质性”等，导致了房地产市场的不完全竞争和不完全的特殊信息结构的结果，是最主要的导致其原因之所在。比如像位置固定和土地稀缺等等。而个体间异质性，进一步加剧了这一不完全竞争状况。个体间异质性，导致决策者必须了解的信息量是巨大的，决策者实际可能的信息量必然是缺乏的，房地产市场必然体现出明显的不完全特殊信息结构。加之房地产兼具非对称特殊信息结构，必然出现于房地产市场交易中。