基于相对剥夺感理论的房地产市场公平研究——中州学刊

自1998年全面推进住房分配货币化改革以来，我国的房地产市场得到了快速发展，房地产投资额由1997年的3178亿元增长至2010年的48 267亿元，2010年全国商品房销售面积达到了104 349万平方米，人均居住面积由1978年的6.7平方米增到了2009年的28平方米，人们的居住水平得到了很大提高。同时，房地产的发展也带动了相关产业的发展，对我国的经济发展做出了重要贡献。但是，同时，房地产价格的飙升也超出了一般工薪阶层的承受能力。2010年全国商品房销售均价上升到了5034元/平方米，是1998年的2.46倍（陈佳贵等，2010）。2010年，中国人民银行对全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，75.5%的居民认为“过高，难以接受”（徐思佳，2010）。高房价已经远超出低收入家庭的支付能力。一个国家想取得基于社会安全的社会公平，必须解决好住房问题（nevitt，1977）。但房地产市场中的公平含义非常丰富，不同时期有不同的价值判断，无法从定量层面上进行衡量。目前，定量分析房地产市场的公平相关文献少之又少。基于此，本文在相对剥夺感理论的基础上，首次尝试实证分析我国35个大中城市房地产市场中的相对剥夺感。
一、从理论层面透析我国房地产的不公平现象
社会比较是不公平感的重要来源之一，公平感的形成更多地来源于社会的比较。行为经济学中有“参照依赖”和“损失厌恶”的结论：现实中人们按照某个参照点定义自己的“损失”与“获得”，进而根据“损失”与“获得”的多少来确定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991）。个体不仅会同组织内成员比较，而且也同外部组织成员比较。simkin证实，行业标准的外部比较参照已经成为员工评价其报酬公平与否的基础（刘得明等，2008）。
thibaut和Walker（1976）提出了程序公平的概念，认为如果裁决的程序是公平的，不管最终的结果是否对自己有利，则结果公平感都会加强。Bies和Moag（1986）提出了互动公平的理念，认为组织越了解员工，则员工的公平感就越高。Greenberg（1990）认为互动公平包括人际公平和信息公平。人际公平是领导是否尊重员工，信息公平就是是否给当事人
传达了应有的信息。对于不公平，马克思恩格斯认为权利是同提供的劳动成比例的，人由于天赋的不同，同等劳动获得的财富应当是不平等的。马克思认为，在过渡阶段，同等权利获取不同等报酬是一种不公平现象。
从以上理论回顾中，我们可以发现公平来自于社会比较，一定程度上反映了“不患贫而患不均”。要做到公平，不仅要程序公平，而且要分配公平，同时要注重与组织内人员的沟通，尊重他们的需要。
近年来房价高企不下，许多收入高的人得到了住房，在一定程度上促进了社会资源的优化配置，提高了社会效率，但买得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住场所的人。王蕾（2011）指出，人与人之间是平等的，公平的分配是根据个人可以理性控制的成分——一个人的选择而定，而不是按照人们无法控制的因素而定，还认为公平的分配要对市场中的运气作用加以修正。罗尔斯在其《正义论》中也认为正义的社会制度就是要消除运气等偶然性因素给人们带来的不平等。亚当·斯密（1972）也指出下层阶级生活状况的改善，对社会是有利的。
相对剥夺现象首先由美国社会学家Stoufer等（1949）在《美国士兵》一书中提出。他发现美军中升迁最快的人反而最心怀不满，因为这些人把军中地位高的人作为参照对象，觉得受到了剥夺。社会学家莫顿（Merton）（1968）对相对剥夺感进行了系统阐述，认为相对剥夺感是相对于某种参照系而形成的剥夺感，选定他人或他群作为参照物，将自己的利益得失与参照物进行比较，若认为自己比参照物得到的少，就会有不公平感产生。英国社会学家Runciman（1966）从经济学视角定义了相对剥夺感，系统地运用相对剥夺感来研究社会中的不平等现象，并把相对剥夺感区分为个体剥夺感和群体剥夺感。郭星华（2001）对我国居民相对剥夺感做了实证分析，认为某些社会群体之所以产生强烈的相对剥夺感，是由于受到了不公正的待遇。
根据个体及群体维度，诸多学者也建立了相对剥夺感的模型，主要有社会个体单维剥夺感模型、社会个体多维剥夺感模型以及社会群体单维剥夺感模型。学者付允等（2009）建立了社会群体多维剥夺感模型。单维主要是通过收入指标反映被剥夺感，多维是通过收入的货币指标和包括教育、权力等非货币指标。相对剥夺感模型的提出，为定量计量公平提供了一个很好的思路。下面主要通过相对剥夺感模型来实证分析我国房地产市场的公平与否。
在我国的房地产开发中，存在着许多不公平现象：
从土地出让来讲，土地出让是有年限的，使用土地要交土地出让金，土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。这对于后届政府或是当代及后代子孙来说，都存在代际之间利益关系的不公平性。从拆迁过程来讲，“暴力”、“强拆”“钉子户”“自焚”等词语的层出不穷，也显示了拆迁中利益的不均衡现象。
从建设过程来讲，人们最为关注的经济适用房问题最为突出，经济适用房本是为了满足中低收入家庭的住房需要，但目前出现了许多乱象：一是很多地方经济适用房趋于高档化，个别单位打着经济适用房的名义建设高档住房，甚至建别墅项目；二是一些经济适用房既不经济也不适用，有的还以次充好；三是许多经济适用房离市区比较远，给人们的居住、工作和生活都带来很大的不方便，大大提高了低收入人群的居住成本；四是有的经济适用房价格较高，甚至比市场价还高；五是有的单位利用经济适用房政策变相集资建房；六是个别政府机关等单位获得批示，获得经济适用房项目，委托或自己成立开发公司，实施经济适用房项目的建设，建成后以远低于市场价的成本价对本单位职工销售，甚至个别家庭（夫、妻、子女）每人都拥有该性质住房。这不仅反映了权利不公平，规则不公平，还有机会不平等和分配不公，不仅挤占了国家保障住房资源，造成资源浪费和分配不公，达不到保障目标，还加剧了不同阶层人的贫富差距，带来了很严重的负面影响，造成了社会不和谐。
从分配过程来讲，由于目前保障性住房供应的不足，保障房覆盖范围还较小，保证不了每一个应受益人都应得到相应的保障，许多本应得到保障的人们也得不到保障。但实际中，一些不符合条件的人，如收入较高的人，甚至拥有多套房产的人通过虚假信息或是寻租等却有办法买到，还有很多经济适用房被掌握分配权的政府人员所占用。另外，许多地方保障房制度不完善，条条框框太多，准入、审查、监管等等都存在很多问题，把本应得到保障的人拒之门外，而申请到经济适用房的人，不去入住，违规租售，这些实质上都是保障房分配过程中的机会不公平、规则不公平和分配不公平等。