造成房产价格上升的原因分析-经济分析论文

导致近几年房价过快上涨的因素是多方面的，既有经济的快速发展、城市化进程的加快，也有国内外资本投机炒作的影响；既有居民住房消费观念的影响，也有监管不力和制度缺失的制约。

一、良好的经济全面推动了房价的上涨

1、从国内外的经验表明，房产价格的走势与一国的经济发展水平、城市化进程密切相关。从我国的情况来看，房产需求旺盛，房地产业的快速发展业得益与国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的提高。从1998年到2006年，我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元，扣除物价因素，年均增长9.2%；同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年约增加1.3个百分点。

2、从居民的购买力来看，1998年到2006年，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万余元，客观上具备了较强的住房消费能力，随着收入的增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。老居民以旧房换新房，小房换大房；新职工则通过按揭、负债的方式购房。特别是住房制度改革以后，房产归属关系发生了变化，住房已成为家庭财产的重要组成部分，计划经济体制下被压抑的住房需求得到释放；住房制度改革取消了福利分房，工薪阶层进入商品房销售市场，拉动市场需求；城市化进程的加快，城市规模扩大，进城农民增多，增加购房需求。

二、政府行为的扭曲推动了房价的过快上涨

政府在房地产市场中具有双重身份：一方面政府作为房产市场的监管者，要代表公众利益，控制房价，解决底收入家庭的住房问题；另一方面政府又作为市场的参与者，希望土地卖出高价，增加财政收入，土地的增长，就会导致房价成本增加，个别城市的房价下降持续缓慢，其中这是一个非常重要的原因，因为个别城市房地产创造的收入在整个收入中占50%，同时也是考查政府工作业绩的重要标志。

三、居民投资的需求转变

目前我国的资本市场不够完善，居民可供选择的投资渠道十分有限。手中的存款无地方可投，物价逐渐在上涨，银行存款利率又底，因此一批居民就会选择投资性购房，具不完全了解，有些房早已卖完，几年后去该小区再查看，几乎无人居住，特别是一些高价的商品房，为什么呢？等待机会再卖高价。这也必然增加了住房的名义性需求。

四、房产的成本在不断的上涨

房地产的成本主要包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等。土地价格和建材的价格上涨，使房产的开发成本不断上涨，对房价形成了很大的推动力。

1、土地交易价格不断上涨，土地资源是固定的，而人口是在不断的增加的，随着工业化和城市化建设的推进，产业生产和居民生活条件的改善对土地产生了巨大的需求，大量的土地资源被占用，土地供需出现矛盾，土地价格不断上涨，还有些开发商挪用土地开发项目。目前，土地收入是地方政府财政收入的主要支柱，房价、土地的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，据统计，2003年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海地方政府财政总收入的24%，而北京市的房产收入占总收入的46%。房地产膨胀的越大，地方收入就越大，那么政府领导的业绩就越大。土地交易价格的上涨，就推动了房产价格的上涨。

2、建材价格的上涨

从建材的成本来看，我国目前正处在重工业化和消费结构升级阶段，投资需求旺盛，生产结构偏重于工业化，对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这就导致了房产价格的上涨。

3、房产供求结构性矛盾进一步延续

一是经济适用房供应比例下降，在市场繁荣、供销两旺的形式下，房产开发企业在利益比较优势的驱动下过分集中于中高档商品房的建造，中低商品房供应量明显不足。二是一些城市中低位普通商品住房供不应求，推动商品住房平均价格上升。三是经济适用房供给不足是房产结构不合理的主要表现，也是造成我国住房价格居高不下的中要原因。经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担，更让人担忧的是，由于经济适用房供给不足，成为稀缺资源，甚至成为寻租的对象，相当一部分本以中底收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具，严重偏离了政策的初衷。

五、一些城市的政府通过房地产开发大搞城市建设和政绩工程，过分利用土地资源来经营城市

部分商业银行认为个人住房按揭是底风险、高利润贷款二大量放贷，由于银行之间协调不够，投机性购房者有利可乘；开发商为追求开发利润最大化，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内的非正常上涨，而持续上涨的房产价格，使得消费者对房价上涨的预期增加，一些持币待购者因担心房价继续上涨而被迫提前购房。

六、期房预售政策

这个政策能够让开发商空手套白狼，用炒房人的钱和真正要买房人的钱来建房，这样以来，让不合格的开发商有空子可钻。