试论“营改增”后房地产企业的税务筹划

在国内经济飞速发展的现今时代，税收工作也逐渐体现规范化和专业化。自我国实行开放搞活以来，税收政策也会必然要进行创新，那么该用怎样的方式来对新税收政策进行落实，是各行业领域在发展中，所要明确的主要问题，所以房地产企业在具体落实营改增政策前，就应该对相关基础理论进行充分了解，结合政策落实情况来确定切合房地产发展需求的税收计划，从而实现降低企业纳税额的目标，为企业的长期稳定发展创造良好条件。

1  营改增相关概念

所谓营改增，就是营业税改增值税的简称，其显著特征在于，传统征税方式下的重复征税得以减少，因此对于当前社会环境下的企业来说，有助于降低发税负压力。随着税务政策的落实，营改增对于企业发展所产生的影响也更为深刻。营改增政策的实施，能够有效控制企业重复交税，为企业的持续化发展创造有利条件。在企业降低发展成本的基础上，也会明显强化企业在同行业竞争环境中的适应能力。那么从房地产企业的角度来说，其对于营改增政策运用期间，会体现出与企业发展需求呈现相切合的状态，还会对企业发展带来诸多影响，如对增值税核算方式，税款缴纳流程等环节会带来正面影响，从而为新税收政策的充分落实创造了良好条件。

2  实行营改增税收政策的意义

所谓营改增政策，也就是说，将营业税收方式转变为增值税收方式；营业税重点是说相关部门输出劳动服务、流通资产的部门与个体所得营业税缴纳的一种税收形式；增值税重点是在产品在购销期间，将所出现的增值数额确定为具体工作的指导，来向其缴纳的流转税，也可以说是对产品在购销期间，出现的附加值的征税，具体是通常都是由广大客户来交付，如果在商品购销期间没能体现现实作用，就不需要对其缴纳税款。那么从现实的角度来讲，对增值税也可以理解为，对供销产品、输出修整、管护等劳动服务和国外产品的部门和个体结合其所产生的增值税，来向其缴纳的一项税种。通常而言，增值税的核算方式重点为，对流通产品或所提供的劳动服务所产生的营业数额，结合指定的税率确定出销售税数值，在此基础上，再然后扣除取进项税额，增值部分应交的税额是其差额。增值税目前只限于服务和产品增值部分进行纳税，对以往税收措施中存在的重复税收情况有较好的改善。我国运用营改增政策的目的，就是为了降低各行业领域在发展所会面临的各种困难，不断结合社会发展趋势来对国内税收制度进行健全优化，在具体缴纳税收期间，来对各企业建设给予经济上的帮扶，以强化企业发展能力，为企业的持续健康生存创造良好条件。由此可见营改增政策属于一项具有明显现实意义的税收政策创新，可以降低企业在发展中，所会面临的各种困难。不仅如此，还会以传统税收制度中所存在的冗余项目进行彻底清除，在很大程度上减缓企业税务数值，降低企业发展成本，以此强化企业在竞争环境中的适应能力，并且明显减缓了通货膨胀的问题。

3  营改增税收措施对房地产企业的影响

房地产企业是实行营改增政策的核心企业，那么在落实营改增政策时，更多时候都会对房地产企业带来诸多影响，其中既有积极影响，也会有负面影响，那么在本文中，就将对这些影响做出分析。

第一是积极影响，在实行营改增政策期间，房地产企业发展状况的明显示变化为，清理了冗余税收项目和无法抵扣税款的情况。由此可见，新税收政策在产品供销期间，切实体现了各个流程征税，各项税收项目可实现抵扣税款的状态。不仅如此，营改增政策对房地产企业的价格方面也带来较大的影响，

第二是负面影响，在对营改增政策进行试用期间，往往会产生诸多不容忽视的问题。如在对税收政策转型过程中，企业也在落实营改增政策前结束了一项工程，然而就营改增的落实情况来看，随着销售工作的推进，房地产企业发展所表现出的重要问题之一就是，进项税抵扣不复存在，税率增加，这就在一定程度上加剧了房地产企业的经济损失。与此同时，建筑企业在发展过程中所承担的税负以开发商为对象发生明显转移，对于部分房地产企业来说，若其自身具备建筑部门，则无法满足转移基本条件，这就会对其发展产生影响。随着营改增的落实，房地产企业材料费用与劳务费用无法获得增值税发票，实际抵扣受到制约，此种情况下往往加剧了房地产企业的经济负担。营改增的落实也令房地产企业合作面临着更大的风险，增值税进项与抵扣税款有所降低，房地产企业纳税力度加大，无法保证房地产企业的利润率。

4  营改增税收政策下房地产企业税收筹划的可行措施

实行营改增政策对于企业来说有利有弊，所以，要想保证房地产在这样的条件下健康发展，就需要建立合理的税收筹划策略，具体需要从以下几个方面进行考虑：

第一是以适当时间，对企业所有职工实行营业税理论的培训，以提高其工作质量和水平。目前我国房地产企业在具体管理环节中，往往还会体现出诸多不容忽视的问题，在对营改增政策进行落实期间，很多房地产企业并没有对该政策进行高度重视，继而使得企业发展模式与社会发展需求明显偏离。具体表现为，施工周期长、工程量大。从项目开工到竣工验收节会经过三年多的时间，因为项目施工周期长，在施工期间就很容易产生较多的费用，提高施工成本，也会产生大数额的进项税。并且将增值税收政策运用于企业管理、核算、凭证认证方面就非常严格。在这样的条件下，企业就应该加大对职工进行培训的重视程度，以提高其工作质量和水平，充分理解和掌握增值税收政策的内容和含义，对工作流程进行全面的规范，以促进各项工作模式与增值税政策的相切合，降低企业运营成本，为企业的稳定发展创造良好条件。

积极与税务机关进行交流和学习，建立协调的沟通关系。实行营改增政策期间，对税收征管主体也进行了调整国家税务部门取代了以往的地方税务部门。在这样的形式下，房地产企业就应该以主动的态度，与国家税务部门建立良好的沟通关系，充分学习税收方面的基础理论，对增值税政策实行期间应该加强重视的环节，应该主动多方采纳建议，与国家税务部门不断进行良好交流，以随时掌握各个时期的税收信息，创建专业的工作氛围。需要重点强调的是，房地产企业本身的缴税等活动应该与国家相关标准相切合，更要与相关的法律法规相切合，从而为房地产业的持续稳定发展奠定坚实基础。

对经营的每一个环节都做出合理的税收筹划。第一是对供应商价格和资质进行对比。这就要求采购部门在明确房地产企业发展规划及采购目标的基础上，规范采购原材料，并索要增值税专用发票，以便于抵扣。特殊条件下无法提供增值税发票时，或者在低抵扣的情况下，要掌握划价策略，与供应商进行沟通，争取在保证所采购原材料质量可靠的同时，获得较低的采购价格。第二是注重税率差异的科学化利用。在这一过程中，要对建筑行业税率和物资税率形成正确的认知，在营改增大环境下，基于其要求出发，科学利用税率差异，确保税负能够得到有效缩减。第三是税收筹划要合理利用纳税人的身份。“营改增” 以后，小规模的纳税人的销售额比进项税只低百分之八时，就会面临比一般纳税人要高的税负，房地产企业可以通过成为一般纳税人的申请，减小增值税的税负。第四是争取延迟纳税时间。首先要尽快取得增值税的专用发票，但是要延迟销售发票的开出时间。

发展方法的创新。将营改增政策进行合理运用能够辅助企业实现一理想的经济目标，然而也会导致企业发展成本的增多。所以房地产企业就应该结合同行企业在新政策中的发展情况，来对发展方法做出全面创新，以高度强化自身在竞争环境中的适应能力。那么在具体行动中，企业就需要采取混业的发展方式，也可以实行多元化发展模式。

5  结语

总而言之，在房地产企业发展进行中，将营改增政策进行充分运用可以明显降低企业在纳税环节中的困难，并且在国家税收环节也会起到不可替代的现实作用。相对于以往的税收制度来说，冗余税收项目能够完全清除；然而往往又会因为房地产业的独特性，实行营改增政策对于房地产企业来说，有积极影响也有负面影响。那么要改变这样的局面，就需要加大对强化主体人员职业素养的重视程度，与税收部门建立良好的沟通合作关系，以促进税收筹划和发展方式的创新，以此在很大程度上缓解营改增对于房地产企业的负面影响。

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