火车站商圈开发思路实证研究-经济论文

人流的聚集是商圈发展的主要条件，其为商圈发展带来了必要的资金流和信息流。这是火车站商圈开发较其他区域开发的一个天生优势，然而正因为这种天生优势的存在，我国较多的火车站商圈都有着一种自然发展、自发形成的轨迹，缺乏规划、经营环境混乱、消费层次低、形象恶劣，尽管存在着大量的人流，但绝大多数旅客对火车站周边的商品、服务避而远之。这是我国当前火车站商圈发展的一个常见的畸态现象，更是对如此巨大的人流财富的浪费，因此，解决好火车站人流带来的资金流、信息流的高效利用，重塑客流对火车站商圈的信心，深度挖掘火车站商圈的掩藏的巨大财富是当前城市发展的一大要务、对城市经济发展、和城市形象塑造具有着重大的意义。
典型案例分析
郑州火车站商圈
简介：郑州火车站客流量全国第二、货流量全国第一，2004年以来，火车站周边的批发市场的急剧膨胀，尤以服装经营面积增加最多。5年前郑州火车站地区的服装零售额占到全市零售总额的50%左右，而现在这一比例已下降到10%。虽然从零售量上看还是增加的，但零售所占份额在不断下降。这清楚地表明，火车站商圈已进入了一个以批发为主的时期。来这里批发的商户来源很广，不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。
亮点：（1）由于服装批发具有易搬运、交易量大的特点，适合火车运输，郑州火车站周边服装批发市场的建立，依托郑州独特的地理优势，不但使服装批发成本大大降低，而且还增加了货物的运转速度。（2）银基商贸城良好的品牌形象和全国第三的规模，是其吸引周边省份客户的重要因素。（3）银基相比较周边省份批发市场具有较好的经营环境和基础配套设施。（4）普遍实行的买断制是吸引远方客户的有一重要因素。（5）本地服装加工产业与服装批发产业互相支持。（6）巨大的人流和高额的租金能够吸引投资商。
缺陷：同种业态的过度发展，可能会导致恶性竞争。
上海南站商圈
简介：上海南站作为适应21世纪的标志性建筑，是上海铁路枢纽规划的南大门，也是上海市规划的重要对外交通枢纽，和市内换乘枢纽。铁路上海南站的建设和开发，是徐汇区发展史上的又一重大机遇，是徐汇区建设现代化国际大都市一流城区的重要组成部分。为把该地区建设成为徐汇区新的人流、物流、资金流、信息流的集散枢纽，进而推动上海及徐汇经济和社会的新一轮发展。
亮点：上海南站规划建设的指导思想：1、世纪之作，要把传统铁路客运为主的车站地区建成世界级城市的重要组成部分和标志性地区，要充分考虑传统铁路客运模式与现代高速客运模式的结合；集一流交通、一流生态、一流购物、一流休闲旅游、一流居住、一流海派文化为一体，形成多层次、多视角、多品位人文环境，成为上海民俗文化和现代气息的典型缩影。2、整体开发，轨道、车站、广场和周边地区是一个有机和谐的整体，需要共同建设和开发。3、分段实施，车站地区的开发建设是一个过程，一般需要15~20年。因此，整体规划、分步实施应该成为上海南站地区的规划建设的重要指导思想。4、模式定位，上海南站地区的规划建设，需要依托对车站和道路交通的大规模投入优势，把这些固定资产作为经营的资本，充分挖掘其潜能，打造候鸟型生态环境和经济发展模式，形成独特的区域竞争能力。
其理论依据：第一，规划是降低社会成本的最根本的手段，在规划时应当将投资者效益最大化作为规划的起点，因为规划是组织协调社会各方合理分担社会成本的重要方式；第二，要把政府管理目标直接转化为社会成本的降低，政府应当考虑财政对绿化及市政的投入，能够带给投资者什么实惠；第三，上海南站地区为21世纪的强者提供了一个平台，通过规划让人看到前景，通过招标，让最优秀的投资者来这里创造最杰出的作品。
缺陷：上海南站现尚处规划建设阶段，因此缺陷尚未显现
厦门富山火车站商圈
简介：几年前的厦门火车站环境脏乱差，商业氛围不浓；近年来，经过厦门市政府斥巨资改造周边环境，目前，厦门火车站——富山商圈拥有购物中心、大型综合超市(大卖场)、主题百货、家居百货、专业店等各种新型商业业态；商业建筑面积已超过20万平方米，预计在未来几年内将达到50万平方米。厦门火车站——富山商圈已成为仅次于中山路商业街的厦门又一个商业中心，其销售额在全市社会消费品零售总额。预计到2009年，随着梧村汽车站改扩建、罗宾森广场、世贸广场二期等几大重点项目的逐步完工，火车站－富山商业圈将全面建成。
亮点：1、2002年，改建火车站及周边配套设施，铁路系统及厦门市政府斥巨资2000万元改建火车站，在原有基础上对门庭、行包房进行改造并新建第二出站口及售票大厅等；同时对沿街破旧店面进行整体拆除，重新规划后兴建。2、2004年改建汽车站，厦门市政府投资4亿元改扩建梧村汽车站，主要建设梧村汽车站、地下商业步行街、公寓。塔楼三大部分届时，梧村汽车站日发送旅客将达2万人次。3、厦门火车站地处市中心，拥堵的交通限制了有车一族及高消费阶层前来购物。对此，有关部门采取措施改善交通状况，改建与厦禾路平行的湖滨南路、贯通禾祥西路、扩建厦禾路为六车道的城市一级主干道等。2004年，厦门投资548万元进行厦禾路上富山转盘的改造工作。4、而对停车难的问题，不仅政府全力解决，一些大型购物商场也修建了大量的停车位。5、业内人士认为，厦门世贸商城成功地吸引沃尔玛、巴黎春天百货及众多特色单体店入驻，彻底改变了以往商圈经营结构单一、经营档次偏低的状况，提高了商圈的诚信度，增加了人气，提升了商圈的商业氛围。6、商家扎堆会产生群聚效应。