商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策

 1 商业银行房地产信贷业务面临的问题
1.1 房地产信贷规模增长过快 近几年，我国的房地产信贷规模随着房地产价格的飙升而大幅增加，远高于其他行业贷款的增长速度。种种数据显示，近年来房地产信贷占信贷总规模的比例呈现出爆发性增长的态势，这种过快增长意味着其中会有一部分是不谨慎的投机行为。在房地产市场的上行阶段，一些还款能力较弱的投资者也会参与到房地产信贷市场中来；而一旦房价出现滑落，商业银行的房地产信贷风险将会大大增加。而房地产贷款中的土地储备贷款增速也非常迅猛，部分贷款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市场价值的过分高估也埋下了风险隐患。由于大部分房地产贷款属于中长期贷款，不可能在短期内收回，而且房地产市场存在周期性波动，不确定因素较多，房地产信贷如此高速增长只会使银行系统蕴藏的风险越来越大，一旦隐性风险暴露出来，将会给整个金融系统带来不可估量的危机[1]。
1.2 房地产融资过分依赖银行信贷 当前，我国房地产企业融资还是以银行信贷为主的单一融资格局。房地产业属于资金密集型产业，房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金，还有定金及预付款等其他资金。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，何况银行信贷资金参与了地产商从土地储备、交易到开发、销售的整个流程。而股权融资、海外融资、房地产基金、房地产信托、等融资渠道，由于各种各样的限制，融资规模依然有限。据估算，我国房地产企业的平均负债率在70%以上，房地产信贷资金在总融资额中的占比也已经达到了70%。掘银监会和央行对全国30多个省市的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资会直接来自银行系统，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的住房按揭贷款。如果首付比例按30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款。其他资金（定金和预收款）中也有30%来自银行贷款。若将施工企业挚资中来源于银行贷款部分计算在内，来源于银行贷款的资金比例高达70%以上。可以说，银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的整条资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高[2]。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将会转变为银行的金融风险。因此，面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。开发商如果过分依赖银行信贷，市场一旦出现泡沫，危及的将是国家经济的安全。房地产融资对银行信贷资金过度依赖的现状，使我们有必要审慎思考一下，万一房地产泡沫破灭发生在中国，会对我们的金融系统和国民经济造成怎样的冲击。
1.3 信贷管理内控执行不力 银行内部控制体系是指银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。我国商业银行的内部控制体系相对于发达国家还比较落后，风险管理存在较大缺陷，甚至对其资产管理水平和资产质量优劣状态都无法在贷款分类指标上准确、及时的反映，风险控制更无从谈起。商业银行在激烈的竞争环境下，将重要资源和精力放在了业务拓展上，过渡扩张资产规模，过于追求利润率的增长，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不足。银行信贷管理内控执行不力主要表现在以下几方面：首先，银行管理层对房地产信贷业务的发展缺少必要的整体规划和方向把握，纯粹是为了扩大市场占有份额而发展；其次，缺乏合理的、适合房地产信贷业务的风险预警控制体系，或者在具体风险控制环节的设置上形同虚设，为了应付上级监管部门的检查；再次，对房地产信贷人员，缺乏专业知识方面的培训和指导，他们往往缺乏足够风险控制经验和敏锐的市场分析能力，这就客观上制约着房地产信贷业务的健康发展。在房贷业务具体操作过程中，银行内控体系不完善往往导致各级业务审查不严格，对于明显存在风险疑点的信息或资料，并没有进行进一步细致的核实，只重于形式。科学、完整的风险度量指标体系建设不完善，导致业务经验少的信贷人员无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况，使贷前审查程序成了“形式主义”，贷后管理也漏洞频频，不按照正常的贷后检查规则执行客户回访工作，这就给开发商挪用信贷资金提供了机会。部分商业银行甚至为追求利润最大化，甚至不惜放宽审贷标准，如对借款人的信用状况未能做到尽职调查，对抵押物或保证人的要求也有所降低等。未经细致严格地审查而放出房地产贷款往往风险巨大。总之，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新的风险又不断出现。银行系统内控不力已成为房地产信贷不良资产产生的罪魁祸首。我国银行业的内部控制制度还有待于进一步的加强和完善，特别是“审贷分离”制度的完善，以期有效防范房地产信贷风险。
1.4 银行同业竞争无序 在银行业充分竞争的时代，房地产信贷和融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的地位，银行间的产品同质化现象也较严重[3]。因此，为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在提高服务质量、简化信贷手续、增加信贷投入等方面都加大了力度，并不惜采取各种各样的优惠措施，使得同业竞争只趋激烈，甚至出现恶性竞争的态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户，不惜放宽贷款条件、缩短风险审查环节，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定，带来了巨大潜在风险，例如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款、变相提高个人贷款成数等。甚至有些银行的房地产信贷部门为追求盈利，超规模发放贷款，不监督信贷资金使用，导致大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产，有的甚至默许信贷资金流入资本市场。一些小型商业银行的房地产信贷业务开展较晚，资金来源少，在资本会严重不足且不到位的情况下盲目扩充房地产信贷业务。银行间的过度竞争或不正当竞争，会使得房地产信贷市场产生“劣币驱逐良币”的挤出效应，迫使部分原想规范经营的商业银行把经营重点放在信贷营销而非信贷管理上，加剧了信贷风险。
1.5 信息不对称 信息不对称是房地产信贷风险产生的另一主要原因[4]。所谓“信息不对称”，是指在订立契约时，参与人一方拥有的私人信息另外一方不知道且无法验证。信息不对称分为两类，一类是事前的信息不对称，指交易之前卖者不知道买者知道的信息，这容易导致“逆向选择”的发生。第二类是事后的信息不对称，指签订合同后买者的违约行为，这是产生“道德风险”的主要原因。在房地产信贷市场上，银行和贷款人是交易的双方。目前，我国社会信用体系及个人征信系统建设不健全，导致信贷主体双方对授信所必需的信息在数量和质量上都存在很大差异。贷款人对自身的风险程度有比较清醒缺乏必要的监督、调查、验证、和法律途径获得对等真实的信法对借款人的信用质量、风险类型和资金偿率做出准确判断。贷款人为了从银行顺利贷到更多款项，故意隐瞒对自己不利的虚假信息，这样作为外部人的银行就无法准确判断贷款人大小。在这种情况下，银行很可能会通过提高贷款利率来减少未来可能的损失，结果是那些风险小但还贷可能性大的申请者放弃贷款，而风险大的贷款者会继续选择申请贷款。信贷市场上出现了信誉低的客户驱逐信誉优良客户的现象，也就是“逆向选择”。“逆向选择”的发生会增加银行因信息不对称而产生的信息成本，也造成贷款违约风险的增加。在贷款人取得贷款后，银行对借款资金的实际使用情况、投资项目执行的风险和实际收益情况的了解肯定少于借款人，同时受到信贷人员的经验素质和事后监督成本等因素的制约，银行可能无法及时追踪借款人的贷款使用情况。于是，贷款人就会有机可乘，“道德风险”随时可能发生。发生“道德风险”的情况有很多种，如由于经营不善导致工程项目没有完成，房地产商可能会采用破产等手段逃避银行债务；再如房地产商可能私下违反贷款合同，改变资金的用途，转投收益更高的项目，这无形中就增加了银行的风险。
2 解决商业银行房地产信贷业务面临问题的对策
2.1 加强商业银行房地产信贷监管力度 从目前的情况来看，银监会已经越来越意识到房地产贷款金融安全的重要性，对商业银行房贷业务的检查力度也在逐渐加强，确保调控政策严格执行。比如对开发贷款，要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的50%；对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。银监会应当继续加强对商业银行房地产信贷业务的检查力度，加大房地产违规信贷模式的稽核力度，建立房地产信贷业务风险状况定期通报制度，定期对房地产信贷操作和业务状况进行检查，并将贷款合规性和风险管理的有效性纳为其现场检查的重要内容。对于商业银行房地产信贷违规经营和信贷政策执行松动等问题，银监会应当进行必要的查处，情节严重的，应在媒体公开披露并依法实施业务叫停。另外，需尽快落实银行管理人员问责制，建立官员责权对等机制，这将有助于规范银行管理人员的职务行为，对防范信贷风险起到积极的作用。只有将房地产违规信贷成本拉升到超过商业银行边际收益的高度上来，监管原则和调控政策才能得到充分的执行。
2.2 增强各类政策措施的协同效应 政府相关部门应当协调运用金融政策、土地政策和税收政策，掌握好调控的力度、节奏和时机，发挥其对调控房地产信贷市场的协同作用。具体而言，应建立对房地产评估公司、保险公司、担保公司及信用评价等中介机构的准入标准。改进房地产项目资本金认缴和监管程序，规范土地储备中心的资金运作。政府应建立完善在建工程抵押登记制度，以确保商业银行债权的完整性。另外，应及时完善有关抑制个人住房投机行为，调整住房供应结构的金融配套政策措施。最后，应当从交易环节入手，规定境外非居民机构和个人在境内购买商品房时，必须以其真实的办公或居住为目的，禁止在境内进行房地产炒作。
2.3 健全房地产信贷相关法律法规 首先，要以《商业银行法》的相关规定为依据，尽快出台保障商业银行实行住房按揭抵押贷款安全的配套法律法规，明确个人住房按揭贷款各方当事人的权利和义务，增强各方当事人对各自违规行为所产生不良后果的可预见性。其次，要努力建立按揭住房抵押登记、按揭贷款追偿、按揭住房控制和处置变现的“绿色通道”，保障商业银行在贷款发生违约形成不良后，能及时按照贷前约定的手段处置抵押物；同时，应积极消除最高人民法院有关借款人抵押房屋处置的新规定给银行个人住房按揭贷款业务发展带来的障碍，切实研究和解决在新规定下维护银行主张个人住房按揭贷款权力的具体措施，最大限度地降低银行处置个人按揭贷款住房的成本，减少银行的贷款损失。最后，要尽快制定《信用法》，建立个人破产制度，统一全社会的信用评价与管理标准，引导人们树立和强化信用观念，加大对非信用行为的制裁力度，以促进全社会良好信用文化的形成和信用体系的建立。
随着政府对房地产市场调控力度的加强以及当自订通货膨胀压力的加大，商业银行面临的不确定因素也在增加。房地产信贷业务的潜在风险会随着交易量和房价的闩趋回落逐渐显现出来，甚至有可能引发严重的系统性风险。政府应采取一定的措施规避风险，加大银行信贷资会等的流向渠道监控，规范化、分层次提高提高房地产行业准入门槛，适度抑制过剩流动性向房地产开发投资领域的盲目涌入，抑制地产泡沫。商业银行也不能因有风险存在就放弃对房地产信贷收益的追求。目前，国内银行应该做的就是转变房地产信贷业务经营思路，以严格要求和合规经营为原则，继续推进房地产行业金融链条的精细化管理，力求实现精细化管理下的分层次、差别化的房地产金融服务。