老旧物流园区发展现状及升级改造对策研究

1  老旧商贸物流园区发展现状

1.1  老旧物流园区升级改造背景分析

近年来，随着我国经济快速增长，物流运输业取得了显著的进展，形成了庞大的物流产业规模和坚实的产业发展基础。2019年3月，国家发展改革委等多个部门共同发布的《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》强调了物流业作为支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业的重要性。2019年9月中共中央、国务院发布《交通强国建设纲要》紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以供给侧结构性改革为主线，注重创新驱动，构建现代化综合交通体系，打造交通强国。在2020年9月中央财经委员会第八次会议上，习近平总书记强调流通体系在国民经济中的重要作用。对于而言，建立现代流通体系是构建新发展格局的重要战略任务之一。现代物流业的发展，支撑起经济产业体系，也方便了全国民众的消费服务需求。

物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化,按照城市空间合理布局的要求,集中建设并由统一主体管理,为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。物流园区涉及园区与企业、企业与企业、企业与政府监管机构的信息交互和供应链的有机贯通，物流园区与地区经济发展程度密切相关。据调查数据显示，我国东北地区物流需求较大；江苏、山东物流园区数量较多；中西部物流园区建设速度逐渐加速；东北地区物流园区建设相对平稳。老旧物流园区是指建设时间较早、设施和设备相对陈旧、不符合现代物流要求的物流园区。老旧的物流园区，在多个方面显示出老化迹象，在物流业和城市经济发展、绿色技术施行、基础设施状况和创新与数字化等方面已经难以满足现代物流发展的要求。随着物流行业的演变，市场的变化，老旧物流园区无法满足现代物流市场的需求，需要升级以适应新的物流模式和技术要求。

因此许多城市地区开始了现代物流城建设，计划实现物流园区提升、搬迁工作。园区搬迁后如何整合老旧物流园区的现有资源，实现老旧物流园区的内部组织结构和新时期市场发展态势的匹配，充分体现原有的基础设施的使用价值变得尤为重要。本文结合了当前国内物流园区运营与发展的具体数据信息，以标准化为基础，以信息化为支撑，借鉴当前先进案例的相关经验，进行老旧物流园区发展现状及升级改造对策研究，推动了老旧物流园区的发展创新和资源整合，实现物流产业链条的优化。 

1.2  老旧物流园区发展现状及存在的问题

当前物流行业正处于重要的转型发展期, 老旧物流园区在多个方面显示出老化迹象并且难以满足现代物流发展的要求。当前老旧物流园区普遍存在基础设施落后、标准规范相对不足、技术和信息化滞后、专业人才匮乏等问题，严重阻碍了物流行业的转型升级。老旧专线物流园区存在的问题和挑战如下：

基础设施老化：老旧专线物流园区存在基础设施老化、环境较差问题，包括仓储设施、装卸设备、道路、电力供应等设施老化，施工、办公区域环境破旧等问题，进而影响了园区工作效率，造成安全隐患。

技术和信息化滞后：老旧物流园区由于建设时间较早，虽然不断持续引进信息化技术，但往往缺乏现代化的物流管理和信息技术系统，缺乏基于大数据的物流园区信息平台，从而导致物流工作流程的可见性和效率较低。

地理位置问题：老旧园区往往位于不太便捷的地理位置，远离城市新建的交通枢纽，容易造成城区交通拥堵，导致运输成本增加和交货时间延长，难以满足现代物流城的需求。

面临改造和升级的挑战：将老旧物流园区升级和改造可能面临技术、资金和规划等挑战，需要政府、投资者和企业的多方合作和投入，更新设施、改进技术支持、提高安全性和环保性等。

需要现代化管理和运营模式：老旧物流园区需要现代化管理和运营模式，以适应时代发展需求，包括采用更智能的技术和可持续的管理实践等。

合规性问题：老旧园区可能需要改造来符合新的法规和环保标准，需要投入资金和资源来满足合规性要求，消除可能存在安全和环保隐患，例如老化的储罐、污染风险等。

需要重新规划和布局：一些老旧园区的布局和流程不再适用于现代物流运营。因此，需要重新规划和布局园区，实现园区资源的再利用，实现效率的提高和流程的优化。

老旧专线物流园区通常面临一系列问题，包括基础设施老化、技术滞后、地理位置、安全和环保问题等，需要进行改造和升级。然而，通过合理的规划、投资和管理，制定相关方案实现物流园西迁后老旧物流园区进行升级与改造，园区仍然可以适应现代市场的需求，提供有价值的服务，并在经济社会中找到自己的定位。 

2  国内老旧物流园区升级改造案例

国内老旧物流园区升级改造已成为政府和企业重要的工作任务之一，旨在重新利用现有的基础设施，实现资源的再利用，推动经济和地区发展。国内老旧物流园区升级改造对策主要包括政府政策支持、改造方案征集、智能化技术推广应用、可持续性发展、人才培养和多元化服务等方面。具体对策如下：

在政府层面，许多地方政府和物流企业已经开始规划和实施老旧物流园区的改造项目，包括基础设施更新、信息技术升级、环保改进、安全措施和管理流程优化等方面的工作。同时政府出台了一系列政策措施，以鼓励和支持老旧物流园区的升级改造。这些政策包括提供财政补贴、税收优惠、土地使用权支持等，吸引投资者和企业参与升级改造项目。在智能化技术应用方面，物联网、大数据、人工智能等智能化技术被广泛应用于老旧物流园区升级改造过程中，以提高管理效率、降低成本、提高服务水平。同时，老旧物流园区的改造通常注重环保和可持续性，采用绿色技术，减少对环境的影响，如能源节约、废物处理和绿色交通等。改造后的园区通常提供多元化的物流服务，包括货物仓储、配送、跨境贸易、电子商务物流等，以满足不同客户的需求。当前国内改造项目还关注了人才培养，提高员工的技术和管理水平，以适应新的物流环境和技术要求。

本文以广州白云中科智慧园和广州华新科创岛为案例，分析了传统物流园区转型升级为电商新城和科创园的经验，为下文制定转型升级策略提供了实际经验。

2.1  广州白云中科智慧园

中科智慧园是传统物流园区转型升级为互联网电商新城的典范，百亿淘宝村里的智慧之园，以电商全产业链服务+企业公共平台服务+产业园基地，集商业、办公、仓储、休闲娱乐等为一体的理想场所。目前已升级改造园区第一期有商业餐饮配套区，电商直播办公室区，电商摄影仓库区，网红直播打卡艺术区。引入多家头部快递公司，形成电仓配一体化，节省电商仓储及配送成本。

2.2  广州华新科创岛

广州华新科创岛前身的物流园区的仓储分拨区，建筑形式为铁皮仓库，仓储类别包括矿泉水、尿片、奶粉等生活用品。通过升级改造，老旧物流园区成功转型为商务、科技园区。园区拆除了部分物流仓库，并在原址上建设办公区域，已有多家重点企业、机构入住。园区业态从劳动密集型的物流园转为产业集聚的科创园。

3  老旧物流园区升级改造对策建议

老旧物流园区升级改造是一项复杂而长期的任务，需要精心规划和实施。在进行升级改造方案规划是要遵循以下建议。进行升级改造对策研究要进行综合规划， 制定全面的规划方案，明确升级改造的目标、范围和时间表。考虑到老旧园区的具体情况，要确保规划的可行性。要积极寻求政府的支持和合作，包括提供财政补贴、税收激励、土地政策支持等。与当地社区和利益相关者保持沟通和合作，解决可能出现的问题，确保改造项目的可持续性和社会接受度。进行升级改造规划时要引入资本，吸引投资者和资本参与升级改造项目，包括私人投资、外资和金融支持，以满足项目资金需求。同时要引入现代化的技术和信息系统，以提高管理效率、物流可见性和客户服务水平。包括物联网、大数据、云计算和人工智能等技术的应用。在进行升级改造规划时优先更新和维护老旧园区的基础设施，包括建筑、道路、仓储设施、装卸设备等。确保它们符合现代安全和环保标准。规划要强调绿色环保，采取节能、减排、废物处理等措施，以降低环境影响并提高可持续性。要优化安全管理措施，培训员工，确保设施和操作符合安全标准，降低安全风险。升级改造后的园区要提供多元化的物流服务，以满足不同客户的需求。考虑包括货物仓储、跨境贸易、电子商务物流等服务。在改造计划施行的过程中定期监测和评估升级改造项目的进展和效果，根据情况调整策略和计划。

综合考虑这些对策和建议，老旧物流园区升级改造可以更有效地提高其竞争力，适应现代物流市场的需求，为经济增长和可持续发展作出贡献。

3.1  基于老旧物流园区的智能仓储建设

当前国内很多城市仓储区主要以民房仓储、厂房仓储、标准仓储及智慧仓储为主。其中，民房仓储较大，智慧仓储仅占比较低。大量的民房仓储严重影响仓储物流的整体效益，影响城市交通和环境，同时也存在大量消防隐患。因此，基于老旧园区进行智能仓储建设，旨在通过对老旧物流园区的改造，解决当前仓储存在的区域布局、作业管理、仓储能力等方面的痛点，满足对物流仓储日益增长的需求，促进商贸物流的发展，重新体现原有物流园区的使用价值。智能仓储建设规划可分为完全由政府主导建设运营、商务租赁入驻的模式，公开竞标招商模式和政府牵头成立合资公司、产权方入股模式。

目前仓储物流正处于转型升级的重要时期，仓储物流受于自身结构、位置区域、布局规划等方面限制，在一定程度上阻碍了商贸物流的发展，难以满足对物流仓储日益增长的需求。以现代物流系统集成技术，对原有的老旧物流园区进行整体重新规划和改造，解决仓储物流存在的通点，重新体现物流园区的使用价值，实现资源的重复利用，成为新时期的必要趋势。

经过对仓储领域的问题和物流园区现状进行深入分析，根据实际需求明确升级改造的具体目标，并提出智能仓储升级改造的详尽方案：重新规划园区布局，整合物流园区原有资源，建造智能化仓储。智能仓储的软件系统层面，采用仓库管理系统（车辆管理、自动装货）和仓库设备控制系统；硬件系统层面，通过立体仓库、堆高车、输送链、AGV、升降月台、扫描站、扫描枪、装卸货机、码垛机、升降机等进行整体升级改造。

通过优化园区布局，提高土地利用效率，重新规划设计厂区建筑结构，以及采用加固和分隔夹层等方法，实现内部空间的二次利用；通过充分整合和归纳整个厂区的资源，实现仓储园区工作的智能化，同时对流程进行精益化优化，确保各环节互通并实现各个节点的信息化和自动化控制，全面提升仓储管理水平。

3.2  基于老旧物流园区的区域集货分拨中心建设

由于大部分商贸市场布局在城市中心位置，而现代物流城选址往往远离城市中心位置，会造成货运商品物流短倒、分拨运输成本增加。因此，在老旧物流园区基础上进行区域集货分拨中心建设，以形成规模化、集群化效应，减少物流总成本。

布局在市中心的老旧物流园区规划建设集货分拨中心，根据中心业务量和辐射范围占地面积为1公顷到10公顷不等，旨在经过卸车、拆包、分拣、打包等流程处理，然后送达目的地。计划建设包括集货分拨仓储、物流快递综合楼等设施，并计划新增仓库自动化设备、信息终端设备以及通讯设备等相关设施设备。集货分拨基地建设要突出特色，推进分拨基地错位发展。围绕附近商贸市场不同门类交易额，聚焦销售额排名前列的重点品类，建设具有差异化特色的分拨项目。在集货分拨基地商户入驻环节，通过建立物流企业评价机制，从业务量、企业信用、运营情况等方面综合评价企业，筛选优质企业入驻集货分拨中心。

根据园区土地以及建筑产权性质具体建设运营情况不同，集货分拨中心建设规划可分为完全由政府主导建设运营、商务租赁入驻的模式，公开竞标招商模式和政府牵头成立合资公司、产权方入股模式。

集货分拨中心要推广RFID射频识别技术、GPS全球定位系统、GIS地理信息系统、EDI电子数据交换等技术的使用，同时，需要政府和企业的大力支持，利用现代科学技术建设数字化设施，培养科技创新型人才，在有效整合现有资源的基础上，推动集货分拨中心数字化发展。

3.3  打造互联网电商新城

老旧物流园区顺应时代要求，从传统的服务型空间布局转型升级为互联网电商新城,通过提供发展电商平台，整合并利用供应链上下游资源，起到填补商城与商贸物流产业链空白，拓宽产业链的作用。通过打造电商全产业链服务、企业服务、产业园基地一体化园区，提升商城的品牌效应。计划通过规划电商园区空间布局，实现园区转型升级；通过构建企业服务平台，建立人才高地。搭建电商新城生态圈，形成网上商城品牌效应

升级改造园区规划内容包括电商直播办公室区、电商摄影仓库区、物流仓配区、文体娱乐产业配套区等。参照其他国内城市电商园区先进指标，电商园区占地面积应不少于50亩。项目运营模式有政府运营与政府成立合资公司、相关企业、产权方入股等模式。物流园区现有的仓库、堆场、停车场、地磅等设施，与部分行政办公、生活服务设施经过升级改造后可以直接投入使用，降低园区建设成本。电商新城建成验收需坚持经济可持续发展原则，走信息化、智能化之路。引入快递、物流公司，建设电商供应链工厂仓库，成电仓配一体化，节省仓配成本，形成完整电商产业链。文体娱乐区规划布置教育和培训设施，对相关人员开展技术学习、相关证件考取培训工作等，培育电商基地所需人才，拉动就业。

通过搭建设立企业服务平台，为企业打造一站式服务平台，实现园区内企业管理平台化。同时，建立人才高地计划，创新服务模式和体系，搭建人才培训平台，推动创业基地产、学、研一体化发展建设，提供创新创业支持，为园区企业提供可持续发展的运营道路。

搭建电商新城生态圈，有助于实现当地网上商城品牌化。实现商城品牌化需要筛选入驻园区的企业，入驻企业的选择应有利于打造商城品牌化，提升商城品牌效应。政府对于物流园区发展建设有着十分重要的作用,需要完善政府公共服务、提高规划有效性、引导物流园区进行转型升级。同时需要相关政务部门入驻，为园区提供配套一站式服务。

3.4  搭建物流创新创业孵化基地

随着物流产业转型升级逐渐深入，传统的物流模式已难以满足发展的需求，“商、仓、流”领域急需数字化、标准化、智能化发展。物流创新创业孵化基地旨在培育一批面向软件信息、大数据、人工智能等信息技术同时服务于商贸物流的新项目、新企业，促进物流行业的转型升级与经济发展。国家、省市各级政府鼓励开展各类创新创业孵化基地，各类孵化基地或产业园在全国广泛开展，探索不同的创新模式，并且都已经取得了不错的成果。物流创新创业孵化基地的搭建可分为基础设施建设规划和运营规划两部分。

为妥善解决物流西迁后的闲置老旧物流园区，规划建设物流孵化基地。物流创新创业孵化基地主要规划建设智慧物流产业用房、总部大楼、孵化基地及配套设施。孵化基地立足于物流行业发展现状，通过分析当前物流行业切实需求，构建商贸物流大楼、智慧物流产业孵化基地、“无车承运人”数据中心促进物流转型升级与发展。参照其他国内城市物流创新创业孵化基地先进指标体系，孵化基地占地面积不少于2公顷，其中用地性质一般为商业用地。

   物流创新创业孵化基地以培育一批面向软件信息、大数据、人工智能等信息技术同时服务于商贸物流的新项目、新企业为目标，进行技术攻关、技术成果转化、高新企业落地孵化或辅助孵化、搭建创新平台等工作，结合国内先进案例，挖掘物流新模式、新业态，通过论坛、大赛活动吸引物流行业高端人才，提升从业人员技能水平，助力商贸物流转型升级发展。

文章来源： 《物流科技》   https://www.zzqklm.com/w/jg/30901.html