浅谈宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

一、新政下房地产中小企业面对融资困境 2011年央行连续三次加息，7月央行加息25个基点，房贷利率升至近10年来最高。上调了住房公积金存款利率，出台了新“国八条”政策等宏观调控新政，社会融资规模和总量也在央行的控制范围；“保持合理的社会融资规模和节奏”也被中国人民银行和国务院全体会议提及。这说明，本年度宏观调控政策的范围已经扩展到了股市、债市等融资领域；另据国家统计局的数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。很明显，2011年，房地产企业融资难度不断升级。 二、房地产中小企业面对融资困境主要应对策略 面对着有史以来最严厉的宏观调控，面对着不容乐观的资本市场政策，房地产业也遇上了前所未有的融资难题，为了解决这些难题，为了保证资金链不断裂，房地产企业必须破冰前行，尤其是中小企业，更应该抓住我国房地产事业正在蓬勃发展大好时机，制定科学、合理的融资策略，争取在此次重新洗牌时，争得属于自己的一席之地，并发展壮大。 (一)多元化融资是房地产中小企业的脱困制胜法宝 无论是中小企业还是大型的房地产开发企业，在这样的宏观调控下，在如此不利的新政策下，要想争得一席之地，要想争取到竞争中的强有利的地位，房地产商就必须要有决心，有信心，有方法，有策略，应对目前的不利局面，变不利为有利，在危机中求生存，在理解接受国家的相关政策的同时，通过多元化的融资策略，解决企业的资金问题，以保证企业持续发展的需要。很明显，以往的许多融资方式已经不符合新政策的要求，必须想出新的融资方式，笔者认为，可以考虑多种融资方式相结合的办法。比如，可以将直接融资方式和间接融资方式相结合；将信托计划、股权融资与银行信贷相结合；企业融资与个人融资结合等。通过类似这种多方式联合使用的方法，不仅能够减少房地产企业对银行贷款这种单一的融资方式的过分依赖，而且还能够降低资金成本，从而有效降低企业财务中的融资风险系数。可以说，多元化融资是房地产中小企业的脱困制胜法宝。 (二)民间融资是房地产中小企业的脱困有利武器 我国有民间融资政策，这一政策目前尚未有什么变动，随着近年来我国经济的发展，人们生活的改善，特别是经济比较发达的地区，民间存着大量的资金可以利用。据有关数据统计，仅2011年的第一个季度，老百姓的存款数额就高达三十多万亿元，而现金流通量也是相当可观的，高达四万亿元。这些大量的可利用资金，如果有一个很好的投资渠道，老百姓是愿意拿出来的，投资回报总比放在银行里要划算得多。只是这个投资风险是有些老百姓不能认同的，不敢承担的。所以，房地产企业完全可以在确保融资风险不存在，或是很小的前提下，采取民间融资的办法，是完全可行的。谁都是有利可图才肯冒些风险，所以在融资的过程中，在政策允许的范围内，可以给予高于银行的利息进行融资。当然，必须注意，这种民间的融资方式，必须以法律为准绳，不能超过国家规定的利息标准，还要做到一诺千金，诚实守信。 (三)互助性担保是中小企业的脱困有效手段 如果多元化融资和民间融资都无法解决眼前的困境，那么中小企业间还可以充分利用好国家的相关政策，根据自己企业内部的实际情况，借助企业协会这个有利的平台，建立民间的企业互助协会，将那些条件适合的、愿意加入本协会的企业吸收为会员，定立出科学而合理的章程，当协会中的会员遇到资金问题，会员企业之间要互相帮助，彼此给予相应的担保，以此来为企业脱困，为政府减轻负担。尤其是那些在中小企业中仍处理劣势地位的企业，会因为有了协会内其他成员的担保，而提高自身贷款、融资的可信度，提升贷款的成功率。这种互助式的担保，还有一个好处就是彼此间在互助的同时，也有一个彼此监督、彼此制约的作用，使监督效果更理想。 (四)寻求合作开发是中小企业的脱困辅助通道 中小企业的资金首先就存在一定的局限性，因此，在上述的几种方法都行不通时，可以考虑与其他企业一道，共同合作开发房地产的方法。寻求合作伙伴有两个渠道，第一个渠道：与建筑企业合作。合作的方式可以先由建筑企业把开发房地产需要的资金垫付，而房地产开发商承担这笔资金的利息，开发完成后，开发商再在约定的时间内，把本金归还。如果担心开发商承担这笔资金存在一定的困难，建筑企业如果害怕承担风险，则可以将开发的房屋作抵押。当然，还可以采取由开发商出土地，让建筑企业出资建设的方式合作。第二个渠道：大公司合作。合作的方式可以从大公司那里得到资金的支持，然后自行开发建设，之后按照约定的方式和时间支付给大公司相应的回报。 (五)融资创新是中小企业的脱困秘密武器 当然，以上所谈及的融资方式都是比较常见的方式，这些方式也是房地产开发企业普遍采用的方式，虽然有效，但也因为其具有单一性，有一定的局限。为了在房地产开发市场中占据更有利的竞争地位，能将自己的企业做强、做大，则需要企业放眼世界，借鉴一些国外房地产企业的创新融资方式，结合自己企业的具体情况，创新出符合自己企业的融资方式，这种创新的融资方式，堪称中小企业脱困的秘密武器。