刍议企业搬迁补偿收入的会计处理

近几年来，随着我国城市化建设的迅速发展，各地城市改造力度加大，各地政府根据城市规划的要求，很多企业经常需要进行整体搬迁的情况，或是因为原厂区位置位于城市中心区域，随着城市发展需要搬迁到新的工业区，或是各地政府计划将不同类型的企业按照企业生产经营类型进行区域集中化管理，或是企业有无自身发展需要，需要进一步拓展发展空间而进行整体搬迁。在此过程中，政府往往会给与搬迁企业一定的搬迁补偿，搬迁企业需要将原厂区所在的房产土地交付给政府，将能搬迁的机器设备等固定资产进行搬迁，不能搬迁的机器设备进行拆除，企业同时可能会产生停产停工损失，搬迁后员工需要到异地工作，会产生一定的经济补偿（包括离职补偿或搬迁津贴等）等支出。在上述情况下，对于企业收到的搬迁补偿款项该如何进行会计核算，这是本文拟探讨的主题。

一、案例介绍

A公司为高端设备制造业上市公司，公司所在地B市政府为实施城市规划要求，进行片区旧区改造，多次召开专题会议讨论A公司整体搬迁事宜，形成如下会议纪要。1、由B市所辖C区政府作为做地主体，负责统筹实施A公司厂区所在地块和周边城中村地块的连片开发，带动该片区实施城市改造，改善该区块整体面貌；同时由B市规划局负责，会同C区政府，结合连片开发地块开发实际，进一步调整优化上述地块的控规，按控规要求实施连片开发地块的道路、绿化、学校等公建配套；2、连片开发地块的土地出让金在扣除按规定计提的30%后，全额核拨给C区政府，由C区政府负责支付给A公司；3、A公司厂区迁建补偿，具体根据A公司迁建项目建设进度分期支付，由B市经信委负责，加强对补偿资金支付及使用的监督指导。

根据上述会议纪要精神，C区政府直属机构区财政局下辖的区城市建设投资发展集团有限公司（以下简称C区城建投资集团）与A公司签订《征迁补偿协议》、《国有土地上非住宅房屋搬迁补偿协议》，确定A公司厂区迁建补偿费用总额为12亿元，其中厂区房产土地及机器设备损失补偿8亿元，停工停产损失3亿元，搬迁费用支出0.7亿元，搬迁奖励0.3亿元，补偿资金由C区城建投资集团按照迁建进度拨付。

二、会计核算分析

（一）现行会计准则的相关规定

1.企业会计准则解释第3号第四个问题解答中企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？

企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

2.监管规则适用指引——会计类第 3 号第10项中 搬迁补偿事项的会计处理

搬迁补偿事项中，企业通常与政府约定将拆除房屋建筑物后的土地交付给政府，政府综合考虑地上房屋建筑物价值、土地使用权价值、停工损失及其他搬迁支出等因素后，向企业支付搬迁补偿款。对于因公共利益进行搬迁，并且收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，企业应当作为专项应付款处理，除此以外收到的搬迁补偿款，应当按照固定资产、政府补助等会计准则进行处理。其中，政府补助指的是企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，企业获得政府补助，通常无需向政府交付商品或服务等对价。

（二）会计处理的判断

在实务过程中，企业的搬迁补偿收入是否适用《企业会计准则解释第3号》的判断要素包括以下两个：一是企业因城镇整体规划等公共利益进行搬迁；二是收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。

1.因城镇整体规划等公共利益搬迁的判断

根据上述案例说明，A公司搬迁事宜由B市政府主导，由B市所辖C区政府作为做地主体，负责统筹实施A公司厂区所在地块和周边城中村地块的连片开发，带动该片区实施城市改造，改善该区块整体面貌；同时由B市规划局负责，会同C区政府，结合连片开发地块开发实际，进一步调整优化上述地块的控规，按控规要求实施连片开发地块的道路、绿化、学校等公建配套。具有为公共利益而搬迁的特点，因此符合企业会计准则解释第3号的第一个适用条件。

2.收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款

根据上述案例说明，1）连片开发地块的土地出让金在扣除按规定计提的30%后，全额核拨给C区政府，由C区政府负责支付给A公司，补偿资金实际由C区城建投资集团按照迁建进度拨付；2）A公司厂区迁建补偿，由B市经信委负责，加强对补偿资金支付及使用的监督指导。

虽然案例中补偿资金由由C区城建投资集团按照迁建进度拨付给A公司，从表面上看不符合企业会计准则解释第3号中“收到政府从财政预算直接拨付”的适用条件。但我们首先从案例中实际资金来源来看，补偿资金来源于连片开发地块的土地出让金下拨给C区政府，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）中规定：“从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排”。说明该资金来源属于地方预算资金。其次，C区城建投资集团是由C区财政局全资控股的子公司，而区财政局有C区政府管辖，其行为也代表所在C区政府的行为；最后，A公司厂区的搬迁和重建工作，由B市经信委负责督导，补偿资金支付及使用也受其监督指导，A公司并不能完全自主安排。

结合上述情况，A公司收到的迁建补偿款符合企业会计准则解释第3号“收到政府从财政预算直接拨付”第二个适用条件。

综上所述，A公司收到的搬迁补偿款符合企业会计准则解释第3号的两个适用条件，应该按照企业会计准则解释第3号的规定进行会计处理。

具体会计处理如下：

A公司收到C区城建投资集团拨付的搬迁补偿款

借：银行存款

贷：专项应付款

A公司发生搬迁支出施，包括资产处置损失，搬迁费用、搬迁补偿支出时，计入管理费用或营业外支出，按照配比原则相应结转搬迁补偿款

借：专项应付款

贷：递延收益——与收益相关的政府补助

借：递延收益——与收益相关的政府补助

    贷：其他收益

对新建达到预定可使用状态后的固定资产支出进行补偿

借：专项应付款

贷：递延收益——与资产相关的政府补助

在相关资产使用寿命内按照年限平均法计提折旧,分期计入损益

借：递延收益——与资产相关的政府补助

贷：其他收益

三、案例引申的思考

（一）从政府在搬迁过程中扮演角色来界定是否因为公共利益搬迁

拆迁一般有两种类型，即商业性拆迁和公益性拆迁，两种拆迁的根本区别在于是否基于公共利益的需要。《城市房屋拆迁管理条例》第4条第2款规定,“本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位”。第10条规定,“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托”。这个管理条例明确界定了政府的职能范围，即只能作为公益性拆迁法律关系中的拆迁人,而非商业性,作为拆迁主体而言，目的为公共利益或为商业利益要进行区别开来。简而言之，政府主导参与的拆迁行为只能是为公共利益而进行，为公共利益而进行的拆迁活动也只能由政府来进行主导。

在实践中，政府及相关部门往往会主导搬迁事项的进展，但不直接作为拆迁人与被拆迁单位签署相关拆迁补偿协议，而采用下属的城建投资平台对外签署相关拆迁补偿协议，这使得在界定是否为公共利益搬迁的判断变得模糊。笔者认为，任何事情都要透过现象看本质，这种利用政府全资控股的城建投资平台作为拆迁人来推进拆迁事宜，本质上都是政府在扮演拆迁人的角色，城建投资平台只是当地政府的代言人，这种情况下，推进的拆迁事宜往往都是涉及公共利益目的拆迁。像上述案例中A公司的搬迁事宜，B市政府多次召开专题会议讨论搬迁事宜，商讨搬迁进程、资金落实和拨付、重建资金使用的监督和管理等，主导着整个搬迁项目进程，但最终出面与A公司签订搬迁协议的却是其下级政府所投资控股的C区城建投资集团，因此我们不能简单的从表面上看签署协议的主体，而应该按照实质终于形式的原则，判断谁是真正主导拆迁事项的拆迁人。

（二）如何界定政府从预算内资金直接拨付

在上市公司执行企业会计准则案例分析中提到，根据《中华人民共和国预算法》，财政预算由政府编制并经人民代表大会审批。这个好像是给实务作了指导规定，但实际执行存在很大的难度。第一是搬迁企业作为搬迁补偿款的接受单位，很难知悉对方单位拨入的款项是否为财政预算资金；第二是作为政府城建投资平台，代表政府履行对外一些投资管理职能，其自身既有财政预算资金拨入，也有自身融资资金，如何去判断拨付的搬迁资金是否属于财政预算资金；第三是准则解释第3号中要求的直接拨付怎么理解，是从财政预算账户直接到搬迁企业，还是只要能追踪到资金最终来源于财政预算资金就能认定是直接拨付。

因此笔者认为，以政府资金来源来判断是否适用企业会计准则解释第3号的做法偏离了搬迁补偿事宜的本质，政府资金来源和使用是政府及其职能部门的职责所在，不应过度要求到被搬迁企业去界定搬迁资金是否属于地方财政预算资金。退而求其次来讲，就算是以政府从预算内资金直接拨付作为判断是否适用企业会计准则解释第3号的条件，作为搬迁企业收到的搬迁补偿资金只要有证据表明是从政府及其控制的投资平台拨付的资金，搬迁就有理由相信搬迁资金是来源于政府预算资金，主要证据包括各级政府的会议纪要、搬迁协议、银行流水以及拨款单位的背景资料等。

（三）如何界定各项名目的搬迁补偿

监管规则适用指引——会计类第 3 号第10项中搬迁补偿事项的会计处理提出，对于实践中存在的各类搬迁补偿名目，企业通常应当将其整体作为资产处置对价进行会计处理，除非有确凿证据表明搬迁补偿款存在政府补助成分（如提前搬迁奖励款等附带额外政策条件和使用条件的奖励），且政府补助与资产处置部分能够明确区分，则对于政府补助部分，企业应当按照政府补助准则相关规定进行会计处理。

  从上面的规定精神中可以看出，在搬迁过程中，除了明确的搬迁奖励等事项外，其他如房产土地处置损失，机器设备处置损失，停工停产损失、搬迁费用支出、职工离职补偿损失和重建支出等补偿很难都单独界定，特别是在搬迁和重建两个事项同时都存在的情况下，应该按照实质重于形式的原则将上述搬迁补偿收入作为一个整体对价进行考虑。因此，笔者认为，除了非常明确的搬迁奖励外，其他搬迁补偿应该作为一项整体搬迁补偿收入来进行处理。

  （四）搬迁已经开始但尚未收到搬迁补偿款项时的会计处理

  实践中存在搬迁已经开始但尚未收到搬迁补偿款的情形，在该种情况下，该如何进行会计处理。笔者认为，如果经综合判断后搬迁补偿收入适用企业会计准则解释第3号的，按如下原则进行会计处理，（1）已经发生的搬迁损失或者支出应该按照实际发生情况计入当期损益，出于谨慎性考虑，尚未收到的搬迁补偿收入不应预计计入其他应收款等；（2）在期后收到政府拨入的搬迁补偿款后，首先用于弥补已经发生的搬迁损失或支出，剩余部分用于弥补重建资产支出。如果判断属于资产处置的，在处置完成前，预计上述搬迁损失或支出能得到补偿的，企业可以按照流动性将其暂时计入其他流动资产或其他非流动资产，在处置资产终止确认时转入损益，否则应当在相关费用发生时计入损益，尚未收到的搬迁补偿款可以计入其他应收款。

（五）若搬迁补偿以实物进行补偿，该等非货币性资产的实物价值如何确定

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种方式，即产权调换、货币补偿、产权调换和货币补偿相结合。

产权调换。拆迁人以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这是实物补偿。

货币补偿。拆迁人将被拆除的房屋价值，以货币方式补偿给被拆除房屋的所有人。

产权调换和货币补偿相结合，即在补偿被拆迁房屋的所有人时上述两种方式都有的情形。

随着搬迁补偿政策的逐步完善，现在常见的补偿方式为货币补偿，但实务过程中也会遇到产权调换（实物补偿）的情况，在这种情况下，应该对收到的实物资产进行评估，按照评估价格确定拆迁补偿收入，然后根据不同的搬迁补偿方式进行会计处理。

四、结语

在我国城市化进程的迅速发展背景下，随着地方城市规划发展，越来越多的企业面临搬迁及补偿，需要搬迁企业正确理解搬迁补偿政策，并对收到的搬迁补偿收入进行会计处理。本文的讨论结论如下：在实践中，搬迁一般存在两种形式，即商业性搬迁和公益性搬迁，两者有着本质的差异。商业性搬迁属于纯粹商业交易行为，按照独立的商业交易进行亏会计核算。公益性搬迁由政府主导，具有一定的强制性，所需资金也来源于政府财政资金，其会计处理应该按照企业会计准则解释第3号的规定进行。搬迁企业要综合政府搬迁政策文件纪要、搬迁协议、搬迁事项推进主导情况、搬迁资金来源及拨付情况等进行正确判断后进行会计处理。本文通过对上述案例进行分析并延伸展开了一些讨论，试图为实务工作者和准则制定者提供借鉴和参考。

文章来源：《商业观察》  https://www.zzqklm.com/w/jg/125.html