建筑经济与房地产经济关系趋势浅谈

建筑经济与房地产经济都是我国经济社会发展的主要支柱，在我国国民经济构成中也有着重要支柱作用，但是建筑经济与房地产经济相互之间的联系却非常紧密，彼此独立发展而又相互作用。房地产经济就是在围绕着房地产业中的产出、分配、交流和消费等经营行为中产生的经济联系，即是住宅生产力中与国民经济联系的总和；而建筑经济则是在建设工程中与国民经济发展相关的预测、决策、执行、研究和评价等经济行为的总和。在房地产市场和建设建筑行业的发展中，要注意并遵守房地产业、建设行业的发展规则，不但发挥出地方政府部门的职责与影响，同时还要认识建设市场经济与房地产业经营之间的相互关联，并通过宏观调控手段进行市场调节，以促进房地产业经济和建设市场经济的健康和谐发展。

一、房地产经济与建筑经济的定义

房地产业市场经济是以地产业者为对象，围绕着房屋的制造、分享、交易与居民消费进行活动而产生的市场经济社会关系。它属于市场经济关系和住宅生产力中间的有机组合。更简单点说，房地产业市场经济就是说房屋在制造、流动与居民消费过程中所形成的各种社会经济活动及其必要条件。而房地产业市场经济的实现，就必须建立与之相应的市场经济运行机制和前提条件。而关于地产经济社会活动的观察，可界定为微观、中观和宏观三个层次。其中，微观是从物业公司内部产生的经营社会活动，及其对地产项目的开发经营社会活动的视角进行考察；中观是从地产部门与地方政府产生的经营社会活动的视角进行考察；而宏观经济则是从社会主义国民经济发展的视角，对其加以观察[1]。

建筑经济是指工程建设范畴内有关工程的生产经营方面的预期、执行，分析、评价等经济活动。而由于中国城市化进程的加速，建设工程的规模也愈来愈大，建设项目数量也愈来愈多，极大地促进了建设经济的发展。这也就促使了建设经济学的研究范畴更加拓宽，以及在建筑行业所表现出的当前宏观经济问题[2]。建设公司经营管理中的经济问题，等等。但在事实上，研究人员必须在建设市场的引导下，对建设公司经营管理加以深入研究。尤其在建材行业高速发展的今天，研究人员必须从多角度、全方位地研究建材行业发展的新规律。进一步加大对建设经营的研究力度，以推动建设科技的不断发展，并进一步提升建设经营管理水平。

在房地产和建设建筑行业的发展过程中，我们一定要重视研究房地产业和建设市场的发展规律。明确行政单位在房地产业和建设经济发展中的重要角色。充分保证地方行政单位的职责发挥，在做好宏观调控的基础上。发挥了社会主义市场经济调节的功能。促进了社会主义市场经济发展背景下房地产经营与建筑经济的共同发展[3]。

二、建筑经济与房地产经济的关系

现阶段，我国大部分地方目前已基本建立了相对完善的建筑经济体系和住宅经营系统，尤其是近年来大量兴建的高楼大厦群，是目前国内最主要的一类房屋建筑形态。而根据有关研究统计表明，目前我国基本上所有省份均在国家发展计划中列入了城市高层建筑系统规划范围，并且在大部分省份已基本建立了较为完备的我国城市高层建筑规划城区。随着近些年建筑工业得到了很大的发展，也在一定程度上带动了本地经济的发展。并带动了地方税费的上升，从而提升了地价，也大大吸引了企业对外投资[4]。所以，与建设经济和地产经营管理有关的科学研究问题是当前中国建筑行业中的一个难点，也是将来这方面科学研究的一个主要方面。

建筑行业与房地产行业密切联系、息息相关。随着建筑经营多元化的发展趋势，对房地产业经济研究与发展的需求也相应增加，对建筑经营和房地产业经济的综合分析需求也更高。由于建筑业与房地产业，传统的建筑行业经营和房地产业经济都是相互独立分析的，因此相对单一的经验和管理手段已无法充分保证建筑工程公司的发达与房地产业务的活跃。但总之，建筑行业和房地产业务二者既有单独的生产活动部分，也有相互穿插的交叉环节，其中，建筑行业施工公司和房地产业务开发机构是两个产业的重要交叉点[5]。施工公司是建筑工程产品制造环节的主体，而生产流通环节的主导则为房地产公司。可以这么讲，没有建材行业参与住宅商品的生产制造活动，就没有住宅行业的市场营销活动；同样，没有住宅行业的市场供给，也就没有建材行业的市场产出，二者关系密切，并共同担当起了中国国民经济中很重要的一部分[6]。

通常情况下，各个城市水资源也不同。而各个城市的房产资源就不同，主要体现在直接是价值差别上，要根据地段好坏解决好房价问题，例如相同的房屋在各个区域就是价值差别，黄金地段价值是二百万，而郊区则是二十万，同时水资源也是循环的模式，需要针对不同地段的取水资源进行合理分析。如果出现了一定地下水枯竭问题，要通过合理人工回灌和雨水渗透，实现对于水循环合理配置管理，提高水资源房地产产品管理，如果大规模发生了销售不良问题，要提高针对区域阶段性饱和处理，比如在对于城市旧建筑改造和产品寿命管理中，要遵循一定的价值规律，进行价格和使用价值之间的波动分析，提高相对时间单位的平稳性，提高经济规律在房地产上相对稳定性，优化针对城市水质合理处理，比如对于单位水循环难问题，要提高管理高效性。

三、建筑经济发展的问题

在改革开放之初。我国的建筑行业广泛的社会主义市场经济体制，通过国家政策引导和土地优惠政策，经济实现了高速的发展，虽然这些经济发展模式能够带来巨大的收益，但成本却是巨大的，不适合可持续发展的政策，并伴随我国社会经济的快速发展，对各种各样的原料生产，人力成本以及社会实际需要方面的压力也日益加大，因此怎样在保障民众基本生存需要的前提下增加效益，合理地节约土地资源，已经成为我国建设经济发展体系需要认真思考的问题。要克服利益和产品质量之间的冲突，有必要在建筑经济系统内找出因素。从行业特性开始进行深入分析，以便寻找可行的改善方法。

建筑业的发达程度，还停留在相对粗放的初级阶段。由于只有生产营销、物业管理等少数环节直面市场经济，所以，其内部竞争体系尚不完全，产品环节还得不到进一步细分。但在这方面，汽车企业有很宝贵的成功经验可以借鉴学习。因为车辆从购买、制造，到营销、服务各环节都有着相当细致的分工，甚至能够进行无微不至的服务。相比之下，建筑行业就需要在经营管理水平，服务品质建设方面下功夫，甩掉了粗放行业的大帽子。

四、房地产经济的典型形象

（一）作为财富或财产的房地产

由于区域固定，房屋并不具备其他物品的流动特性，受到自身条件的约束，因此存在着强烈的区域性。包括资产的物质循环。市场形成需要与供给相互联系，而不是地产的一般物质循环的特性，目前的土地所有权和使用权，有能力或不能购买新建的或老的建筑物，而需要将所有权归卖方。

巨大的资源投入，房产才是最好的房地产投资标的，是同样具备房地产投资与用途双重属性的商品。建筑物与城市形成程度和经济规模大小有关。在都市本身的经济基础上产生了集聚的社会经济利益，所以它采用的必须是高密度的建筑物空间，只是要有一种极限，为了避免城市过于拥挤，就需要控制建筑物基础面积、体积比和容积比在合理的范围内，而大型都市由于经济社会发达程度比较高，所以留给住宅行业的发展空间也比较有限，于是，人们在这些物质财富上的生产活动和购置房屋的时候，也把城市视为其外围经济范畴。

（二）作为资本或资产的房地产

负债是一个动态的范畴。以资金为经济的主要中心，在此处的负债是多余价值的产品，而新增市场价值和负债则是一种相对静止的定义，作为财产的增加价值，是可以自我增长的负债，这也是市场经济的根本内容和经营活动的核心内容，所以，在评价资金时应该先在未来不断收回的部分系列，然后剔除必要的部分增加价值，从而加以计量，在对负债加以评价时，必须先假定这种负债也是可以作为本钱加以投资，然后再根据同样的法则加以计量。而其中的新增资金也必须先并入市场价格。这样一来，在房地产经营中，资本价值与负债就有了一致的定义。所以，在对其加以评价时，需要关注负债的初始价格、负债的平均净值等参数。企业的原始价值，是指企业在整个使用寿命期内都没有产生减值。而企业的净值也就是市场价值，它是按照最新生产的市场经济价值来计量的。

（三）作为建筑经济循环的房地产

循环经济以制造端为起点，涵盖从产品流通领域到消费需求端口再到制造领域的闭环。一般而言，在制造、居民消费、商品流通等产业中是各自为战的部分。他们都存在，但很难说这是处于流通部门中的建筑工程和土木等工程或制造部分，因为在商品流通行业，并不能建立这类行业的循环体系，而通过施工合同通常是工业生产，但不需要通过循环体系，而土地所有权的转移也归属于流通领域。但目前，在房地产业和这些商品流通行业中有关。

（四）与建筑生态形态相关的房地产

行业的部分建设产量正在减少，而这些合同产品将在供求双方产生矛盾，在质量要求领域方面，政府希望对供应商加大建筑投入，并要求其造型美观，为了满足用户的差异化需求，所以，对标准规格的建筑产品提出了很高的要求，所有建设项目都按照预先确定的规范开展建设，目前以装配式建设为主要目的，无法适应市场多样化的要求；对供应商而言，由于建筑固定于实地的客观条件，包括该地的气候、风土以及生活方式等，和世界其他地方的自然条件差异，而导致了预制难度。

五、房地产经济与建筑经济的理论分析

（一）经济增长角度下的分析

在汲水理论下，建筑经济可以被类比为打井活动，而房地产经济作为井中的水。在此过程中，当建筑经济增长时，说明建筑项目规模增大、种类增加、价格提升，也就是说，打井活动将更加频繁、高效，所获得的水也更多，即房地产经济也会随之增长。但不同位置的打井活动效果，往往存在差异，因此，房地产经济的增长也会呈现出不均匀的状态，例如在建筑经济增长中。建筑项目覆盖的区域越来越广，其中，临近地铁、具有学区、生活配套齐全位置的建筑项目往往能够借助营销活动为企业带来更高的收益，因此，这部分区域的建筑经济将会与房地产经济共同增长，而在交通不便、生活配套匮乏、缺乏发展机遇为主的建筑项目通常不能达到较好的营收效果，甚至出现实际的项目营收远远低于预期的效果，所以此部分区域中，建筑经济的发展，并不能有效带动房地产经济增长。

（二）企业规模扩张角度的分析

在汲水理论下，当建筑企业扩大时，其可承担的项目建设业务量也会增加，也就是说，其能够具备更强的打井能力，而更强的打井能力往往会带来更多的水资源，因此，从汲水理论上来说，建筑企业的扩大，会带动房地产经济的增长。当房地产企业扩大时，代表着井中的水源更加充沛，因此，会形成更大的打井需求，为建筑经济的发展提供一定的基础，例如在房地产企业扩大时，其会购入更多的建设用地，而为了获得营收，房地产企业必然会与建筑企业更加频繁地合作，为建筑企业带来营收，促进建筑经济的发展。

（三）资源利用角度下的分析

从资源利用来看，在汲水理论下，资源即水资源，打井活动驱动于人们对水的需求，但其中的水资源有限，因此，对水资源的利用，是影响打井活动效果的主要因素。在此过程中，水资源的有限性，就是房地产经济的有限性主要来源于人口对住宅的有限需求，以及建设用地的有限，同时，打井活动，即建筑活动是利用资源的主要行为，由此可知，建筑活动的效果，直接关系着房地产经济的运行水平。为此，在资源利用角度上，应做好建筑活动质量的把控，才能保持良好的房地产经济运行效果，例如在建筑招标期间，做好入围建筑企业核查，确保能够甄选出有资质、口碑好、诚信度高的建设企业，参与到房地产建设，使建筑项目得以按时、保质、保量的交工，以免建筑质量拉低优质地段的房地产盈利水平，增强资源利用效果。

（四）价值角度下的分析

从汲水理论上来看，井水的价值的影响因素主要有两个，即打井的投入、人们对水的需求，其中，井水的形成依赖于打井的投入，也就是说，打井劳作创造了井水的价值，同时，人们对水的需求，会带来价值的变化。因此，在价值角度下，建筑经济创造了房地产经济，而人们的房地产的需求，则影响了房地产经济的实际运行水平。在此过程中，建筑经济的运作，构建了房地产营销产品，使营销活动能够正常获利，形成房地产经济。而在营销活动中，人们对建筑商品的需求，又关系着营销活动的盈利水平，最终决定了房地产经济的运行水平。

六、建筑经济与房地产经济的发展趋势

（一）房地产价值与财富

一般而言，房产的价格和财富主要是反映在房地产品的社会应用层面，而它与其他物质财富有着根本的差异。目前来说、房产并不具有市场流通特征，所以很易受地域、自然环境等各种因素的影响，它也具有非常突出的地域性特点。常理来讲，对物质财富的进行与流动主要是通过金融市场进行了多样化的流动。而对房地产业者而言，其流动方式主要是表现在所有权与使用权的归属方面。简单地讲，就是不管楼盘是新增还是过老的，也不管人们如何进行购买，有关人士都必须先要取得了销售人员手中的建筑物使用权、之后才能拥有土地使用权。

在建设国民经济投入方面，由于住宅建设是重点的国民经济投入对象，所涉及的投入金额通常都较大。而且，都市的现代化发展步伐必然和建设国民经济方面紧密联系着，建设国民经济是现代城市发展中至关重要的原因，所以建设经济发展也必然会促进现代城市发展。而反过来，在实施城市化建设过程中、建筑施工人员还必须根据城市状况，对建筑物进行科学合理布置，并掌握好建筑物的地基与建筑面积比例，以充分提高城市空间使用率。而这就进一步促进了城市建设。在这个过程中。房地产市场也会受到很大的影响，当城市开展施工建设时，就会激活地产市场，从而进一步增加城市地产价值，并推动地产发展。也就是说。在住宅经济与建筑经济方面的互补，并相互作用。

（二）建筑经济下的房地产经济

在社会主义市场经济背景下，建筑商品的制造与流通环节的主体多种多样，从施工企业到地产公司。房地产集团都会根据各方面原因，进行地产项目立项，在得到批复以后，对建设公司实行招标或自行开发，同时建设公司也要根据地产公司的基本条件和建筑行业的管理规范，依法开展施工，当建设项目施工完毕以后，地产公司很快就拿到了施工产品，进而才能进行多样化的销售活动。在这个过程中，地产公司所承担的角色也比较复杂，要综合多种资源，实施中高端经营管理，在这过程中参与的人也不少，涉及建筑产品的各种经营管理、财会人员、施工人员等等。建设企业和房地产企业相比，有着本质上的差别，因为建设企业主要是通过大量的施工制造社会活动，形成建造商品市场。而建设企业和房地产企业相互之间又有着直接联系，进行的营销活动也与建设生产活动密不可分，均对国民经济发展有所贡献。正基于此，而房地产营销活动与建设经济关系密切，甚至具有镜像关系。

在建筑行业中，建设经济处于循环发展模式，所有建设商品的制造、流动、消费过程都包括在一个统一的生产网络结构系统中，彼此相互独立，但又相辅相成，不断循环。而建设商品生产过程通常是以总承包的形式完成生产活动，而其产权的转让就构成了流动行为，而房地产业正是和这种流动活动有关的行业。在建设产品消费领域方面，人们更关心的重点并没有房屋的年消费量，只是建筑物的维护成本，这也和房屋的实际销售状况直接有关。这也表明，建筑物经营价格的客观体现，随着建筑物循环经营的发展趋势，已越来越成为住宅经营价格发展的最有效途径。

（三）建筑生态下的房地产

目前而言，城市建设工程通常都是采取发包形式进行业务，所需要的资金相对较多。但随着城市人民经济水平的提高，对建筑的舒适性、美观度、质量等都提出了更高的标准，这也在相当程度上提高了建筑施工项目的复杂性。建筑在实际施工过程中，很易受地质、环境气候、人力等各种因素的影响，因此存在着若干风险问题，且其所制造出的建筑也不符合市场流通性。但在整个施工流程中。由于建筑材料、劳力和资金的重要性，如果即使是最高层次工艺下的建筑构配件、配合件等也要构成重要因素，这有利于施工流程的改善。提高施工效率有着重大意义。

在建筑产品形式下，虽然房地产的总销售量占比较大，但具体的销售额和建筑材料的产量、品质、品种和程序等有直接关联。这就表明项目在建造过程中，会促进整个住宅行业的发展，同时也会促进其他产业的发展，包括装修、装饰材料、家电等，如此就能够带动整个社区经济的协调发展。

七、结语

在社会主义市场经济背景下，政府必须把房地产行业与建筑行业的发展置于重要的位置，并根据各自行业的实际发展状况，特别是面临的问题与不足，密切联系二者的相互关系，完成相应的立法，并制定有关政策措施，以规范建筑行业的发展。以此确保房地产业经营与建筑经济保持良性的持续发展态势。

本文来源：《商业观察》https://www.zzqklm.com/w/jg/125.html