企业以不动产对外出资的会计和税务处理措施

在企业的日常运营与发展中，以不动产进行出资需要财务人员进行多方位的考虑，并且切实做好会计和税务处理，这样才能保障企业对外出资的规范性与科学性，实现企业的规范经营，促进企业的高效率发展。在实际当中，需要企业财务人员考虑到被投资单位是否具有控制权、投资过程是否具有商业实质、不动产属于自用固定资产还是投资性房地产等，同时企业以不动产进行对外出资属于增值税的视同销售行为，因此需要企业财务人员确认以及缴纳增值税及附加税等，所以需要针对于企业以不动产对外出资的会计和税务处理进行细致的处理，用于切实做好会计工作，保障企业发展水平与效率得到提升。

一、不动产的概念界定

所谓不动产所指的是根据自然性质或者是法律规定在空间上占有固定位置、移动之后会影响其经济价值的物，在不动产的概念当中囊括了土地、土地定着物以及与土地之间尚未脱离的土地生成物、与自然或者人力添附于土地且无法分离的其他物。不动产需要拥有不动产权属证书作为证明，在我国法律体系当中规定不动产权属证书是权利人享有该不动产权物的证明，当一项不动产在相关机构登记完成之后，国家根据相关法律法规向申请人核发不动产权属证书，若是权利人持有不动产权属证书则能够证明权利人是该不动产权所登记的物权权利人。

二、以不动产对外出资进行会计和税务处理的意义分析

企业的日常运营中，在投资过程是企业不断实现资产保值增值的重要方式，该过程既有利于企业获得经济效益，同样也有助于提高企业的运行效率，使企业通过持续不断的对外投资增强市场核心竞争力以及市场影响力。在企业对外投资阶段，以不动产对外出资则是其中一项重要的组成部分，通过不动产对外投资可以使企业的不动产处理过程变得更加灵活，同时也能使企业充分利用不动产而扩展市场规模，从而达到盈利的发展目标。而为了保障企业以不动产对外出资的科学性与规范性，并且能够在国家相关法律体系的范围之内进行对外出资过程，则需要充分注重进行会计以及税务处理，这样才能切实保障企业对外出资过程的合法性、企业盈利的合规性。在实际当中，企业以不动产对对外出资涉及到多元化的会计处理措施，同时也需要进行增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等方面税务处理，所以在该项工作当中需要拥有足够专业的会计人员负责，对于以不动产对外出资的过程进行科学性的会计处理，保障企业缴税的合理性，且在此基础之上也能够有效提高企业税务处理的科学性，帮助企业减轻税务负担，确保企业实现合理化经营，促使企业以不动产对外出资的过程实现盈利的目标。

三、以不动产对外出资会计处理需要考虑的问题

在企业进行对外投资过程中，以不动产对外出资属于一种重要形式，该项投资方式可以最大化限度发挥出企业资产运用与管理的灵活性，确保企业内部的不动产价值可以得到最大化限度开发，让企业通过不动产对外投资达到盈利的发展目标。针对于以不动产对外出资进行会计处理需要会计人员进行细致的考量，判断出资行为是否具有商业实质以及被投资企业是否具有实际的控制权等。在通常情况之下，针对于不具有商业实质的不动产投资行为，应以换出的资产的账面价值和投资环节发生的相关税费（企业所得税除外）之和进行计量；而针对于具有商业实质的不动产出资行为应以换出资产的公允价值进行计量。在实际工作当中，需要按以下顺序进行审慎性判断与会计处理：

（一）对投资行为是否具有商业实质展开判断

首先，需要财务人员对于企业不动产对外出资行为是否具有商业实质进行判断，在此过程当中需要严格遵循我国《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》当中的第4条规定，满足如下方面条件的资产交换可以被是作为具有商业实质。一是企业所投入的不动资产在未来现金流量、风险、时间以及资产金额方面与换出资产之间存在显著的差异性；二是企业所投入的不动资产与换出的资产预计在未来的现金流量现值存在较大的不同，并且二者之间的差异性在投入不动资产以及换出资产期间所产生的公允价值之间具有较大的差异，在此前提之下可以认定企业的资产交换过程具有商业实质；三是企业应当关注交易各方是否存在关联方关系，关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。充分明确以上方面因素才能有效针对于企业以不动产对外出资是否具有商业实质进行判断，从而展开后续的会计处理过程，提高会计处理精准性与规范性的同时也能够保障企业对外投资行为顺利展开。同时，通过如上方面措施也能够确保企业通过不动产对外出资过程达到既定的经济收益，并且及时保障其中会计处理以及税务处理过程的合理合规，这样既提高了企业的生产经营质量，同样也有助于引导企业在市场竞争之中保持优势竞争地位，从而促进企业实现高效率发展。

（二）以不动产对外出资进行会计处理的方式分析

在充分明确以不动产对外出资是否具有商业实质的基础之上才能展开后续的会计处理过程。

第一，不具备商业实质情况的会计处理方式：在企业通过不动产对外出资的过程中，若是投资方对于被投资方存在控制权，并且用于投资过程中的不动产在出资之后均在被投资方的控制范围之内，并且对于不动产的所有权上的主要风险以及报酬不会被转移到控制范围之外[1]。在此过程当中，由于不动资产仍然在投资方的控制范围之内，所以对于不动产的未来预定使用用途、使用方式、使用频率等同样也不会产生一定的变化，并且针对于被用于投资的不动产在未来使用期间有可能产生现金流量的金额、时间以及其所承受的风险也并不会产生实质性的改变，所以该不动产对外出资不具有商业实质，因此并不会将其归纳到非货币性的资产交换业务之中，所以在进行会计处理的过程当中针对于长期股权投资进行初始计量阶段，需要财务人员根据该不动产投资的原本账面价值以及投资环节所产生的除企业所得税之外的所有相关税费总和作为计量依据，同时在该处理过程当中也不需要考虑损益对于投资过程所造成的影响。

第二，具有商业实质情况的会计处理方式：企业通过不动产对外出资阶段，若无法对于被投资企业实施控制，则自然无法对于所投资的这一部分不动产进行控制，所以投入资产的未来预期现金流量从风险、时间以及金额等方面与换出资产之间存在较为显著的差异性，在这种情况之下对于企业以不动产对外出资的过程来说，可以判定对外投资的业务具有商业实质的非货币性资产交换过程。所以在此前提之下，需要企业在终止确认之际将换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额计入到当期损益之中，并且将其看作为企业通过不动产对外出资过程的公允价值及所产生的税费确认作为长期的股权投资。

（三）以不动产对外出资会计处理的注意事项分析

企业以不动产对外出资进行会计处理期间同样也需要对于其他事项进行考虑，这样才能保障会计处理工作的严谨性与科学性，保障企业对外出资过程达到既定的收益。从企业的角度来看，被用作投资的不动产有可能作为企业的固有资产或投资性房地产核算，以上两种情况会对会计人员的具体会计处理过程产生一定影响。如果不动产作为企业的固定资产核算，则企业在进行对外出资期间出资的不动产在转出的过程当中需要通过“固定资产清理”科目进行处理，若是对外出资过程具有商业实质，则由该项投资行为所产生的收益需要通过“资产处置收益”进行会计核算；而若是作为投资性房地产核算，则由该项投资行为所产生的收益需要会计人员通过“其他业务收入”、“其他业务成本”等进行核算。

除此之外，针对于投资性房地产进行会计处理期间，需要财务人员特别注意企业对于所持有的不动产投资前所适用的会计政策，在此阶段需要财务工作人员从两个角度进行判断，即分析是以公允模式计量还是以成本模式进行计量[2]。若是以成本模式对于投资性房地产进行计量，则企业在进行对外出资的过程中需要综合考虑以上方面因素，并结转已计提的折旧。而若是以公允价值计量的投资性房地产进行对外出资期间，则需要会计人员进行账面处理期间将累计公允价值的变动进行一并转结，通过这种方式才能保障会计处理的规范性，同样也能保障企业以不动资产对外出资合理合规，同时根据以不动资产对外出资的过程实际展开情况进行科学性的会计处理以及税务处理，切实保障企业以不动产对外出资过程顺利完成。

四、以不动产对外出资的税务处理

企业以不动产对外出资要重视税务处理相关问题，税务处理的过程既有助于实现企业的合理缴税，同样也能让企业在法律法规的范围之内实现最低成本缴税，同时又有助于保障企业缴税的合法性与合理性，提高企业投资行为的规范性[3]。总结来讲，企业以不动产对外出资所涉及到的税种主要有增值税及其附加税、土地增值税、企业所得税、印花税。

（一）增值税

企业以不动产对外出资的涉税处理首先需要考虑到的是增值税，对于增值税的处理过程是否规范在一定程度上决定了企业投资行为的有效性，根据我国《营业税改征增值税试点实施办法》当中规定可以知晓，销售服务、无形资产以及不动产等属于有偿提供服务、有偿转让无形资产或者是不动产，而其中的有偿所指的便是取得货币、货物或者是其他权利的经济利益，企业通过不动产进行对外出资则可以将其看作为转让并且获得相应经济利益的过程，因此属于对企业不动产的销售行为，所以需要企业在此阶段按照国家相关规定缴纳增值税[4]。 

另根据该规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征增值税的情形。因此，在不具有商业实质的资产重组下，若想达到不征收增值税的目的，应将与不动产相关的债权、负债和劳动力一并转让。 

除此之外，在企业进行会计税务管理阶段也需要关注不动产（含自建）的取得日期是否在2016年4月30日以前，以判断其是否可享受简易征收的优惠政策。根据我国《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》当中相关规定，纳税人可以选择适用简易计税方法计税，即以5%的税率缴纳增值税。

  因转让不动产缴纳增值税对应的附加税，如城市建设服务税、教育费附加等按所属区域的政策执行即可。

（二）土地增值税

土地增值税是属于不动产转让环节的税种，其计算难度较大，涉及政策较多，以不动产对外出资的情况尤其需要财务人员吃透吃准政策，切不可遗漏优惠政策。根据财政部、税务总局所印发的《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）当中相关规定可以知晓，在企业进行改制重组过程当中，若是以房地产作为筹码进行入股投资，则需要将该房地产进行转移以及变更，而变更的房地产所属人则为被投资企业，在此过程当中则暂不征收土地增值税。值得注意的是，若投资方或被投资方任何一方是房地产开发企业的，均不可享受到该项税收政策。因此主业是房地产开发的企业，其以不动产进行对外出资仍需要按照相关税法规定缴纳土地增值税[5]。

（三）企业所得税

根据我国《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》当中相关规定条款可以知晓，若是企业将自身所持有的不动资产移送至他人的情况之下，则应视为其资产的所属产权已经发生改变，而企业在此阶段通过不动产对外进行出资，能够判断企业所持有的不动资产所有权发生变更，而该部分的不动资产所有权有企业变更为被投资方。而由于该部分不动资产的所有权产生了变更，所以应该将其看作为销售确定收入，随后在此基础之上进行企业所得税的缴纳，用于保障企业缴税过程的规范性[6]。

    企业以不动产对外出资，若属于非货币性资产投资的条件，同时符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、财税[2014]109号等文件规定的特殊性税务处理条件的，可选择按特殊性税务处理规定执行。在不具备商业实质的情况下，比如说母公司将房产土地无偿转给100%控股的子公司，可以选择进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其账面净值计算折旧扣除。（4）根据最新的《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）规定，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

（四）印花税

印花税，往往是财务人员在处理经济业务中容易忽视的小税种。根据《印花税暂行条例》，财务人员应充分研读条例。以不动产对外出资，属于纳税人对其财产所有权进行买卖、继承、赠予、交换以及分割，这阶段所立的书据中所登记之金额按照0.05%的税率进行印花税缴纳。企业以不动产对外出资也可以将其看作为自有资产出售行为，在此阶段需要按照我国《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》当中之规定明确税务的征收范围，其在对于土地使用权进行出让阶段需要按照合同或者是土地使用权转移数据进行印花税缴纳，而企业若是以不动产进行对外出资，则同样也需要企业以及被投资方双方之间按照房地产价格进行评估，印花税以约定金额按产权转移书据0.05%的税率进行缴纳印花税[7]。

五、以不动产对外出资的会计和税务处理的实际案例分析

A公司2016年3月自建竣工一幢写字楼，写字楼的总造价为6000万元，建设完成后用于对外出租，采用成本模式计量在“投资性房地产”科目核算，至2021年3月，已计提折旧1500万元，写字楼账面净值为4500万元。A公司决定将该幢写字楼用于出资，与B公司共同投资设立C公司。假设该幢写字楼评估价值为5100万元，占被投资C公司实收资本的比例为51%；B公司以货币出资4900万元，占被投资C公司实收资本的比例为49%，假设不存在补价等其他因素，A公司为房地产开发企业，本次转让行为无法享受相关优惠政策。

分析：

本案例中，A公司对新设成立的C公司具有控制权，对A公司而言，由于对C公司具有控制权，该项投资性房地产在出资前后均在其控制范围内，该不动产的未来预定使用用途、使用频率、使用方式、所产生的现金流量、时间或风险程度均不会发生实质性的变化。因此，应作为不具备商业实质的投资行为进行处理，本案例中涉及的不动产于2016年4月30日之前建成，因此可以选择适用简易计税方法计税，长期股权投资入账价值应为出资不动产账面价值与应确认增值税之和（4500+4500/（1+5%）*5%）。若C公司是A公司的合营或联营企业，A公司不能对新成立的C公司不具有控制权，也就不能对该不动产实施控制，该业务构成了有商业实质的非货币资产交换，应作为具备商业实质的投资行为进行处理，长期股权投资入账价值应为出资不动产公允价值与增值税之和（5100+5100/1.05*5%），A公司在处理中应确认该项目业务所实现的利润600万元（5100-4500）。对于A公司在投资过程中涉及的其他相关税种，如土地增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税等，在“税金及附加”科目进行核算，企业所得税的处理则根据A公司全年实现的利润情况综合处理。

若A、C公司均为非房地产企业，则A公司以不动产投资C公司，并将与不动产相关的债权、负债和劳动力一并作价转让，则不征增值税。对应之，可免征土地增值税，因所得税特殊性税务处理比较复杂，需财务人员结合企业实际进行详实判断，此处不予以展开赘述，但无论何种情况A公司均应按转让不动产金额缴纳万分之五的印花税。

五、结语

综上所述，以不动产方式作为出资手段虽然可以享受税收政策，但交易双方涉及从事房地产企业的则不适用，因此在对公司战略计划设计与交易对手的选择上要尤为注意。以不动产作为出资手段，最主要的目的是可以盘活企业沉淀的优质资产，助力企业实现战略目标，财务管理是企业经营管理的重要手段与环节，财务人员在以不动产方式出资的前策与后期扮演着重要的角色，尤其是营改增后，财务人员应着重分析与掌握以不动产对外出资的过程分析与财税处理。规范的会计处理，多角度、全方位的税务分析在企业经营管理中显得尤为重要，不仅可以切实保障企业在运营与发展阶段能够严格按照国家规定进行对外投资，同时保障企业缴税的科学性与合理性，用以促进企业实现高质量发展，确保企业对外投资行为能够达到预期的经济收益。

本文来源：《商业观察》https://www.zzqklm.com/w/jg/125.html