公共租赁住房租户退出意愿的影响因素研究:以武汉市为例

引言：住房保障作为社会保障体系的重要组成部分之一,已经成为一个关系到经济发展和社会稳定的重要问题。自1994年启动住房制度改革以来,中国政府为了改善居民的居住条件已经采取了一系列措施,如推广住房公积金制度、建立旨在解决中低收入阶层住房问题的经济适用房制度和旨在解决低收入阶层住房问题的廉租住房制度等,取得了一定成效。但是,随着中国城市化进程的不断加快,住房保障的"夹心层"问题和不断增加的城市流动人口的住房困难问题日益突出。为实现"住有所居"的目标,政府提出要大力发展公共租赁住房(以下简称"公租房")①,并将其作为现阶段住房保障政策的重点和未来的发展方向。

尽管"十二五"以来保障性住房的供应量大幅度增长,但是,由于我国正处于城镇化快速发展时期,工业和人口在城市高度集中,土地价格和住房价格的快速上涨进一步限制了城镇中低收入居民的住房支付能力,我国住房保障仍然面临着巨大的需求压力。然而,在现实中,公租房在被入住以后能够退出的寥寥无几,很多城市的公租房退出率实际就是"零",公租房运行中的"骗租""转租""赖租"以及改变住房用途、霸占社会福利等状况层出不穷。公租房的"退出难"既浪费了有限的住房保障资源,也损害了住房保障制度的公平、公正,引起了社会各界的强烈不满。在此背景下,建立科学、合理、高效的保障性住房退出机制已经成为保障性住房管理面临的迫切任务。

事实上,公租房租户的退出是一个非常复杂的问题。寻找和梳理影响租户退出意愿的主要因素,研究这些因素对于租户退出意愿的影响性质及程度,对于改进和完善现有的公租房退出制度具有极大的理论和现实意义。同时,所有公租房的租户都是潜在的退出对象,他们的意见对改进和完善现行公租房的退出机制具有重要意义。本文以武汉市为例,对公租房租户的退出意愿进行了现场走访和问卷调查,并根据调研数据对影响公租房租户退出意愿的因素进行实证分析,以期对改进和完善现有的公租房退出制度有所裨益。

一.公租房租户退出意愿的主要影响因素

公租房租户的退出意愿直接反映了租户退出公租房的可能性,对最后的退出行为决策具有决定性影响。一般而言,租户的退出意愿越强烈,最终越有可能按时主动退出公租房。当然,公租房租户的退出意愿受到一系列复杂因素的影响,既包括内在因素,也包括外在因素;既包括租户个人的主观因素,也包括客观条件因素;既包括经济因素,也包括非经济因素。在前人的研究基础上,本文将公租房租户退出意愿影响因素划分为个人及家庭特征因素、现居住条件因素、政策认知因素和对未来改善居住条件的主观意愿因素四大类型。

(一)个人及家庭特征因素

国内外研究表明,个人及家庭特征因素(如性别、年龄、受教育程度、收入等)可能对退出公租房产生影响。一般而言,从性别来看,女性比男性更难退出公租房;从年龄来看,年轻人家庭退出公租房的可能性要远高于老年人家庭[1];就受教育程度和收入水平而言,承租人的受教育程度、收入水平都与退出意愿呈现出正相关关系,即受教育程度越高,越容易进入劳动力市场,进而改善自身住房条件,退出公租房;收入水平越高的家庭也越容易退出公租房[2-4]。但是,也有不少学者的实证研究表明部分家庭特征(如年龄、收入等)对退出公租房的影响并不显著[5-6]。

(二)现居住条件因素

1.共同居住人口数量

从理论上讲,共同居住人口数量会对公租房租户的退出意愿产生双重影响。一方面,共同居住人口数量越多,意味着个人居住空间越小,居住舒适度越低,越有可能促使租户搬离公租房;但另一方面,共同居住人口数量越多,也可能意味着该承租家庭的人均收入越低,家庭结构越复杂,搬离公租房在经济上的可行性越小。

2.在公租房内的持续居住时间

公租房作为一种福利制度安排,容易滋生福利依赖,因此,租户在公租房内的持续居住时间可能对其退出意愿产生影响。如果受助者居住在公租房内的时间过长,则容易失去努力工作改变现状的动力,退出公租房的可能性会显著降低[7-8]。

3.对现居住条件的满意程度

租户对现居住条件的满意程度是租户结合自身的需求状况,根据公租房的质量、环境、交通便利程度等客观条件对公租房作出一种综合主观评价,也可能对其退出意愿产生一定的影响。一般而言,租户对现居住条件的满意程度越高,越不愿意退出所承租的公租房。

(三)政策认知因素

1.对公租房性质的认知

租户能否对公租房的性质有正确的认知会直接影响其最终的退出行为选择。就本质而言,公租房是政府给予中低收入住房困难居民的有租赁期限的过渡性保障住房,而不是政府给予中低收入住房困难居民的永久性福利住房。只有清楚、正确地认识公租房的性质,承租人才可能在不再符合继续租住公租房条件的时候主动按时退出公租房。

2.对公租房退出政策的了解程度及执行信心的认知

对公租房退出政策的了解程度亦会影响租户的退出意愿。租户对公租房退出政策的了解程度越高,才越可能接受公租房的退出政策,认为退出是一种正常的行为,那么,在其不再符合继续租住公租房条件的时候,也才越可能主动按时退出公租房。同时,租户对公租房退出政策的执行信心的认知也可能影响其退出意愿。租户对政府公租房退出政策的执行越有信心,往往越会意识到所处环境是积极支持退出行为的,从而未来在其不再符合继续租住公租房条件时退出意愿越强;反之,若租户对政府公租房退出政策的执行越没有信心,则未来在其不再符合继续租住公租房条件时退出意愿越弱。

3.对应退不退行为现状的认知及态度

应退行为主要包括以下三类:一是租户已经不再符合继续租住公租房的条件(收入或资产条件),即"赖租";二是租户违法、违规使用公租房(主要指转租、转借、长期空置公租房,擅自拆改房屋结构、故意损坏住房及其附属设备,未按时交纳房租或提交相关材料等);三是租户通过提供不实材料获取公租房继续租住资格,即"骗租"。美国心理学家阿尔伯特·班杜拉(AlbertBandura)于1971年提出的社会认知理论指出,人的多数行为是通过观察别人的行为和行为的结果而学得的。根据该理论,若公租房租户认为身边应退不退的行为越普遍,越可能模仿此类行为,那么,在其不再符合继续租住公租房条件的时候,则越难以主动按时退出公租房[9]。公租房租户对应退不退行为的态度也决定了其未来的退出意愿。一般而言,公租房租户对应退不退行为的态度越鄙视,未来在其不再符合继续租住公租房条件的时候,才越可能主动按时退出公租房;反之,公租房租户对应退不退行为的态度越宽容,那么,未来在其不再符合继续租住公租房条件的时候,则越不可能主动按时退出公租房。

4.对退出政策改善的认知及态度

从理论上讲,退出政策的改善(例如退出过渡期需求、梯度租金补贴政策、严惩严罚政策、加大退出优惠政策等)也可能对租户的退出意愿产生显著影响。第一,退出过渡期。退出过渡期越长,租户的退出意愿可能越高。第二,梯度租金补贴政策,即将承租人所能获得的租金补贴与其收入水平相挂钩,经济条件越好的租户所获得的租金补贴额度越少。该类政策的实行反映了公租房政策内在的退出激励性,有助于提升公租房租户的退出意愿。第三,严惩严罚政策,即政府加大对违法违规使用公租房、骗取公租房、不再符合租住条件却拒不退出等行为的严惩力度。该类政策的实行有助于增加公租房租户应退不退行为的成本,从而增加租户的退出意愿。第四,加大退出优惠政策,主要包括给予现金奖励、精神奖励、退还部分租金、限价商品住房的优先购买权、降低购买商品住宅的首付比例和贷款利率、减免购买商品住宅的契税等。该类政策的实行有助于增强租户在退出公租房之后的住房消费能力,从而提高租户的退出意愿。总之,租户越是倾向于支持上述政策,未来在其不再符合继续租住公租房条件的时候,越可能主动按时退出公租房[10]。

(四)对改善居住条件的信心及迫切程度因素

1.未来独立解决住房问题的信心

未来独立解决住房问题的信心将直接影响公租房租户的退出行为选择。从理论上讲,租户对未来独立解决住房问题越有信心,意味着其退出住房保障体系后独立解决住房问题的能力越强,则越倾向于作出按时退出的行为选择;反之,租户对未来独立解决住房问题越没有信心,意味着其对退出公租房之后的潜在风险感知越大,那么,在行为选择上将越倾向于拒不退出。

2.对未来改善居住条件的迫切程度

"住有所居""安居乐业"是千百年来中国人的梦想和追求。对于中国人而言,或多或少都有拥有自有住房的愿望。从理论上讲,公租房的承租人对改善现有居住条件、购置自有住房的愿望越强烈,其越可能努力改变现状,未来在其不再符合继续租住公租房条件的时候,越可能主动按时退出公租房。

二.公租房租户退出意愿及其影响因素调查

(一)调查对象

截至2017年7月底,武汉市已交付并入住的政府类①公租房42886套,分布在全市7个主城区及部分远城区。由于武汉市的公租房小区分布较为分散,考虑到问卷调查多元性和典型性,本文分别选取了位于江岸区的"城开·天兴花园""惠民苑"和"惠民居"、洪山区的"南湖新城家园"和汉阳区的"华立苑"等5个政府类公租房项目(含原廉租房)的租户作为调查对象,进行问卷调查。调查对象的年龄限制在16岁以上,且每户家庭仅限调查1人。考虑到公租房的退出问题涉及承租人是否能继续享受住房保障,因而是一个较为敏感的话题,被访者配合意愿不强,加之承租人很多年龄偏大且文化程度不高,难以独立完成问卷,笔者在5个小区实地发放调查问卷,全部采取调查人员与调查对象"一对一"访谈的调查形式,确保调查对象能够顺利完成调查问卷。最终,本次调查实际发放问卷320份,共回收问卷320份,剔除其中整份问卷所勾选的选项皆为同一个、漏答数超过8个以及存在明显逻辑错误的无效问卷44份,共回收有效问卷276份,有效问卷回收率达到86.25%

(二)调查内容及调查问卷的描述性统计分析

依据上述对公租房租户退出意愿影响因素的理论分析,本次调研问卷的内容主要包括个人及家庭特征、现居住情况、对公租房及其退出政策的认知情况、对未来改善居住条件的信心及意愿等四个部分。

1.个人及家庭特征

个人及家庭特征主要包括受访对象的性别、年龄、婚姻状况、受教育程度、就业状态、家庭每月人均可支配收入等。如表1所示,由于本次调查全都在白天进行,而女性的工作年限短于男性,因此,受访者中女性的比重偏大。本次受访对象的平均年龄为50.25岁,60岁以上的承租人87人,占全部受访对象的31.52%,这一方面说明了公租房的承租人中老龄人口比重较大,另一方面也可能是由白天进行入户调查时年轻人在家较少而导致的。从婚姻状况来看,已婚受访者占绝大多数;从受教育程度来看,受访者差异较大,初中及以下学历比重最大,硕士及以上学历最少,说明公租房的承租人学历大部分偏低,这也决定了大部分租户通过自身能力提高收入改善居住条件的可能性较小,退出难度较大;从受访者的就业状态来看,离退休人员比重最高,其次是党政机关工作人员及企事业单位员工,再次是个体工商户/自由职业者,无业及其他比重最低;从家庭收入来看,家庭人均月可支配收入在1001~2000元阶段的承租人最多,这说明大部分租户的收入水平仍然是比较低的。值得注意的是,在此次受访对象中,承认家庭人均月可支配收入在3001元及以上的受访者有19人,按照武汉市的现行政策,这部分人群已经达到了公租房的退出条件,但仍然居住于公租房当中。现居住情况主要包括承租的公租房共同居住人数、已在公租房内居住的时间、住房满意度等。如表2所示,本次受访对象的平均共同居住人数为2.949人,共同居住人数以3人为主;65.22%的受访对象已在公租房内居住了5年以上,这说明武汉市公租房的流转率偏低;受访对象对现承租的公租房的居住条件总体还是满意的,选择一般及以上满意水平的租户比重达到了77.17%。

2.对公租房及其退出政策的认知情况

对公租房及其退出政策的认知情况主要包括对公租房性质的认知、对公租房退出政策的了解程度、对退出政策执行信心的认知、对应退不退行为现状(包括对"赖租""骗租"及违法违规使用公租房)的认知及态度、对退出政策改善的认知及态度(包括对退出过渡期的需求、对"梯度租金补贴政策"的态度、对严惩严罚政策的态度、对加大退出优惠政策的态度)等(见表3)。从对公租房性质认知来看,仅有25%的人认识到公租房的性质是"政府给予中低收入住房困难居民的有租赁期限的过渡性保障住房",说明大部分公租房的承租人对于公租房的性质并没有清楚的认知;从对退出政策的了解程度来看,选择对公租房的退出政策"非常不了解"和"不了解"的合计占比64.49%,可见,公租房退出政策的宣传力度还有待提高;从对退出政策执行的认知来看,仅有13.77%的受访对象认为公租房的退出政策能够顺利执行;从对应退不退现状的认知来看,认为目前"赖租"行为"有少量"和"有很多"的合计占比52.89%,认为目前违法违规使用公租房的行为"有少量"和"有很多"的合计占比57.97%,认为目前"骗租"行为"有少量"和"有很多"的合计占比17.4%,可见,在受访者印象中,"赖租"行为和违法违规使用公租房行为较为普遍,"骗租"行为则相对较少;从对应退不退行为的态度来看,8.33%的受访者认为"不符合继续租住公租房的条件却拒不退出这种行为"很正常,公共资源不占白不占,69.2%的受访者认为"这种现象不应该,但是如果租户确有退出困难还是可以理解的",表示"鄙视这种侵占公共资源的行为"和"不能容忍这种行为,会向相关部门举报"的合计占比仅为22.47%;从对退出政策改善的认知及态度来看,59.78%的人认为需要1年及以上的腾退过渡期,可见,当承租人退出公租房时,所需过渡期倾向于长期,51.45%的受访者选择赞成"梯度租金补贴政策",59.42%的受访者选择赞成严惩严罚政策,78.99%的受访者选择赞成加大退出优惠政策,可见,在公租房退出过程中,实行梯度租金补贴政策、加强对应退不退行为的惩罚、加大退出优惠政策都是具备可行性的。

3.对未来改善居住条件的信心及意愿

对未来改善居住条件的信心及意愿包括受访者对退出后依靠自己的能力解决住房问题的信心程度和未来的购房打算。如表4所示,85.14%的受访者表示对未来的依靠自己的能力解决住房问题没有信心;43.84%的受访对象表示未来10年以上购房或不打算购买,这部分租户的退出意愿是极低的。如图1所示,在被问及如果不再符合继续租住公租房条件,是否会选择按时退出时,在本次调查的276位受访者中,22.46%表示会主动按时退出,21.38%表示不会主动按时退出,56.16%则表示将视政府采取的措施而定,可见,公租房的退出工作面临较大压力。

三.公租房租户退出意愿影响因素的实证分析

(一)模型设定

为了研究公租房租户退出意愿的影响因素,在前文分析的基础上,笔者将回归模型设定如下:exit=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+ε其中,exit代表公租房租户的退出意愿,X1代表受访者个人及家庭特征,X2代表受访者现居住情况,X3代表受访者对公租房及其退出政策的认知情况,X4代表受访者对改善居住条件的信心及迫切程度,ε表示模型中的随机扰动项(见表5)。为了检验本次调查问卷检测信度,笔者计算了调查问卷的整体Cronbach'sα系数。由于人口统计学变量不纳入信效度分析,扣除本人及家庭特征变量后,共有16个变量进行信度分析,问卷的Cronbach'sα系数为0.8185,表明本问卷量表信度非常好,具有内部一致性。同时,笔者还对调查问卷进行的KMO和Bartlett球形检验,结果表明,KMO值达到0.829,Bartlett球形检验显著,说明本次调查样本适合进行因子分析,从而说明问卷设计可以通过效度检验。

(二)实证结果

由于公租房租户的退出意愿是有序分类变量而非连续变量的形式,本文选择有序概率模型(OrderedLogisticModel)进行分析。考虑到变量之间存在多重共线性则会导致回归模型拟合上存在不稳定性和偏差,因此,在进行有序Logistic模型回归分析之前,笔者对自变量进行了多重共线性检查,结果表明本文所涉及的22个自变量的VIF(方差膨胀因子)均小于10,说明不存在多重共线性问题。本文首先分别对个人及家庭特征、现居住条件、政策认知、对改善居住条件的信心及迫切程度等四个方面进行拟合,得到模型1、模型2、模型3和模型4;然后,在个人及家庭特征的基础上,依次增加现居住条件和政策认知变量进行拟合,得到模型5和模型6;最后,对全部变量进行拟合,得到模型7。如表6所示,在模型1~6中大部分显著的变量在模型7中仍然比较显著,且模型7的PseudoR2值达到0.612,较模型1~6有明显改善。因此,本文主要依据模型7的回归结果对影响公租房租户退出意愿的因素进行分析。

1.个人及家庭特征

性别(gender)、年龄(age)、婚姻状况(marr)和受教育程度(edu)变量在大多数所涉及的回归模型中都并不显著,意味着承租人的性别、年龄、婚姻状况和受教育程度对其退出公租房意愿的影响都不大。就业状态变量(empl)的系数在大多数所涉及的回归模型中都显著为负,说明承租人的就业状态越不稳定,其退出公租房的意愿就越弱。收入变量(income)虽然在模型7中并不显著,但是在模型1、模型5和模型6中系数显著为正,说明承租人的家庭人均月收入对其退出意愿具有显著的正向影响,即承租人的家庭人均月收入越高,退出公租房的意愿就越强。

2.现居住情况

共同居住人口(peop)变量在模型5、模型6和模型7中并不显著,但在模型2中,系数却在10%的水平下显著为负,说明承租人的共同居住人口可能对其退出意愿产生了负向影响。由于目前公租房的面积受到严格限制,武汉市的公租房面积基本都在60平方米以内,共同居住人口越多,意味着居住空间越狭窄,因此,承租人退出其公租房的意愿也就越强烈。居住时间变量(length)的系数显著为负,这意味着承租人在公租房内的居住持续时间越久,其退出公租房的意愿就越弱。这说明贫困人口对住房福利的路径依赖现象确实存在,由于长时间无法摆脱贫困状况,承租人居住于公租房的时间越长,搬出则变得越发困难。对现居住条件的满意程度变量(hsatis)的系数全部在1%的水平下显著为负,这意味着承租人对其租住的公租房越不满意,在其不再符合继续租住公租房条件的时候,才越可能做出按时退出的行为选择。

3.政策认知情况

对公租房性质的认知(essence)在所有涉及模型中都并不显著,说明承租人对公租房性质的认知并未如前述预期对其退出意愿产生显著影响。这有可能是由于在该问题的回答中选择"不清楚"公租房性质的受访者比重较大(59.78%),这部分受访者可能相当一部分是隐藏了自身的真实想法和态度的,从而影响了该变量估计结果的显著性。对公租房退出政策的了解程度(epknow)的系数在模型6和7中均显著为正,这说明承租人公租房退出政策的了解程度对其退出意愿产生了显著的正向影响,即承租人越不了解公租房的退出政策,越难以产生按时退出的意愿。对公租房退出政策的执行信心的认知(epe-know)的系数在所有涉及模型中都在1%的水平下显著为正,这意味着承租人对公租房退出政策的执行越有信心,其退出意愿也越强。在对应退不退行为的认知方面,实证结果表明:租户对于"赖租"行为的"学习与模仿效应"并不明显,对于违法违规使用公租房行为也并未如前述预期那样存在"学习与模仿效应",笔者认为这可能是由于受访者选择"不清楚"的比重太大,影响了回归结果的稳定性和可靠性。尽管如此,对"骗租"现状的认知(deceive)在模型3和模型7中系数均显著为负,这说明对于"骗租"行为仍然存在着明显的"学习与模仿效应",即承租人越是认为周围的"骗租"行为非常普遍,越会模仿此类行为,难以产生按时退出公租房的意愿。这也说明在上述三类应退不退行为中,"骗租"行为的性质最为恶劣①,由此引发的后果也最严重,对其他租户的"学习与模仿效应"也是最显著的。对应退不退行为的态度(rqattit)的系数在所有涉及模型中均在5%的水平下显著为正,这说明公租房的承租人对应退不退行为的态度越宽容,在未来其不再符合继续租住条件的时候其越不可能主动按时退出公租房。对退出过渡期的需求(trans)的系数在模型6和模型7中均显著为正,说明退出过渡期越长,越有利于承租人未来在不再符合继续租住条件时作出按时退出的行为选择。对"梯度租金补贴政策"的态度(rentsub)、对严惩严罚政策的态度(punish)和对加大退出优惠政策的态度(prefer)的系数在所有涉及模型中均显著为正,这说明承租人越是支持上述退出激励政策,其未来退出公租房的意愿越强烈;反之,越是不支持上述政策的实施,其未来退出公租房的意愿越弱。

4.对改善居住条件的信心及迫切程度

未来独立解决住房问题的信心(confi)的系数均显著为正,这说明承租人对未来独立解决住房问题越有信心,则越倾向于未来在不再符合继续租住条件时做出按时退出的行为选择。未来打算购房的年限(buy)的系数均显著为负。未来购房打算的年限反映了承租人对未来改善居住条件的迫切程度,这意味着承租人对未来改善居住条件的迫切程度对其退出公租房的意愿产生了显著的负向影响,即未来购房打算的年限越短,越可能主动按时退出公租房。

四.结论及政策启示

上述实证研究表明,公租房租户的个人及家庭特征因素(主要是就业稳定性)、现居住条件因素(主要是在公租房持续居住的时间和对现居住条件的满意程度)、政策认知因素(主要是对退出政策的了解程度、对退出政策的执行信心和对"应退不退"行为的态度、对"骗租"现状的认知、对"梯度租金补贴政策"、"严惩严罚政策"和"加大退出优惠政策"的态度)和对未来改善居住条件的主观意愿(主要是未来独立解决住房问题的信心和未来打算购房的年限)都将对其退出意愿产生影响。基于此,可以从以下几个方面提升公租房租户的退出意愿、推动公租房退出工作的顺利进行。

第一,积极为公租房的承租人提供就业服务,提升租户的家庭收入水平。承租人的就业稳定性对其退出公租房的意愿具有显著的负向影响,而且承租人的家庭人均月收入和未来独立解决住房问题的信心会对其退出意愿产生显著的正向影响。可见,为贫困的公租房承租人提供职业技能培训、就业信息和渠道,帮助其获得相对稳定的就业岗位、提高家庭收入水平,从而树立未来独立解决住房问题的信心是促进其顺利退出的基础条件。

第二,加大对公租房退出政策的宣传,提升租户对退出机制的认知度和认同感。实证研究表明,承租人对公租房性质的认知、对公租房退出政策的了解程度和对应退不退行为的态度都会对其退出意愿产生显著影响。但是,笔者在调研中发现有相当一部分①公租房租户无论是对公租房的性质,还是对公租房的退出政策(尤其是应退不退的后果),都缺乏了解,对于公租房的退出大多采取回避或漠视的态度,这非常不利于退出政策的执行。因此,政府应该通过在社区中设宣传点、利用网络媒体、社交平台等渠道加强对公租房退出政策的宣传,帮助租户深入了解公租房的性质和退出政策,增强对退出行为的认同感,树立对退出政策能够有效执行的信心,端正其对应退不退行为的态度,这将有利于承租人作出主动按时退出的行为选择。

第三,加强对应退不退行为的监督和惩罚力度,营造公平退出的政策环境。一方面,由于承租人对公租房退出政策的执行信心和对严惩严罚政策的态度都会对其退出意愿具有显著的正向影响,进一步完善公租房的退出规章制度,通过现代信息技术改进退出管理、加大对应退不退情况的清查力度,并加大对违法违规使用公租房、"骗租"、"赖租"等行为的严惩力度,不仅可以提升承租人对退出政策的执行信心,而且能够增加其违规成本和违法压力,从而促使其未来在不再符合继续租住条件时做出按时退出的行为选择;另一方面,实证研究表明,公租房租户对于"骗租"行为存在显著的"学习与模仿效应",因此,加大打击现存的应退不退现象,尤其是"骗租"行为,营造公平退出的政策环境,必将有利于增强公租房租户未来的退出意愿。

第四,建立合理的退出奖励机制,激发租户主动退出的积极性。如前所述,承租人对加大退出优惠政策的态度对其退出公租房的意愿产生了显著的正向影响,而且承租人未来打算购房的年限对其退出公租房的意愿会产生显著的负向影响。这意味着,由于中国人受到"住有所居""安居乐业"的传统观念的影响,或多或少都有拥有自有住房的愿望,若政府对主动退出、按时退出的租户给予奖励(或补贴),或对其购房给予一定的政策支持,可以激发其改善居住条件的愿望,从而提升其主动退出的积极性。

第五,实施"梯度租金补贴政策",完善公租房福利的分配机制。目前很多城市对于处于公租房保障范围之内的家庭(即仍然符合享受住房保障条件的家庭)缺乏累进性制度安排,无论其收入如何变动,无论享受时间的长短,所能享受的福利待遇都没有太大的差别,这既不利于激励正在享受住房保障的"局内人"退出保障体系,也容易导致在退出过程中出现住房福利享受的"悬崖效应"。实证研究表明,承租人对"梯度租金补贴政策"的态度对其退出公租房的意愿有显著的正向影响,这意味着政府可以通过"梯度租金补贴政策",使承租人获得的住房保障福利随着收入的增加而逐步减少,从而对正在享受住房保障的"局内人"产生积极的退出激励,进而缓解未来的退出阻力。

第六,严格控制公租房的面积、户型和装修标准,减少租户对公租房的"福利依赖"。实证研究表明,公租房租户对现居住条件的满意程度与其退出意愿成反比。尽管对于大多数产品而言,提升消费者的满意程度是供给者所追求的目标,但对于公租房而言,情况则比较特殊。公租房属于准公共产品,政府推行公共租赁住房制度的目的事实上是帮助那些没有能力通过市场解决住房问题的中低收入居民实现其基本的居住权。按照马斯洛的需求层次理论,公租房应当只满足人类在住房问题上最低层次的需求。当中低收入住房困难群体在住房问题上最低层次的需求得到满足之后,他们会自发地产生改善居住条件和居住环境的更高层次的住房需求,因而始终具有退出公租房的内在动力。一旦公租房在面积、户型和装修标准等方面超过了满足基本居住需求的水平,尽管租户的居住满意度会有所提升,但同时他们也会失去追求更高层次住房需求的动力。因此,政府必须严格控制公租房的面积、户型和装修标准,这不仅是为了节约有限的社会福利资源,更是为了激励租户在收入改善后主动退出,防止出现严重的"福利依赖"。

此外,合理设定公租房的租约期限,限制租户的居住时间,适当延长公租房的腾退期限对促进租户良性退出,加快公租房的周转效率也都具有积极意义。

本文来源:《南宁师范大学学报》:http://www.zzqklm.com/w/qk/25890.html