我国房地产信贷与美国不动产信贷的区别

中美两国不动产信贷中有很大一部分都是针对居民个人购买住房发放的贷款，借款人通常不是高收入者，他们一般都以所购住房为贷款的抵押物，还款期限长，利率较高，复利计息。收入不高、还款期限长意味着较高的风险，高利率也是对高风险的反映和补偿。当地价、房价、人均收入都上升时，这种贷款的风险不明显，即使个别借款人违约，对贷款银行的影响不显著，因此这种情况下这种贷款会有较大的发展。当地价、房价或者还有个人收入都下降时，这种贷款的风险就会大量爆发，美国次贷危机已经证明了这一点。我国近年来地价、房价迅猛上涨，人均收入也增长较快，个人住房抵押贷款规模已经很大。城市过高的地价、房价已经大大超过了大多数居民的购买能力，地价、房价涨得越高，跌得就会越惨，我们必须做好一旦地价、房价明显下降时房地产信贷风险集中爆发的思想准备和应对预案。

我国房地产信贷不同于美国不动产信贷的几个特点，使我们更须高度警惕房地产信贷风险集中爆发酿成严重金融危机的可能性。

（一）美国的不动产信贷业务主要由分散的小型金融机构开展，资金主要靠次级抵押证券机构发行这种证券筹集；我国房地产信贷主要由几家全国性大型商业银行开展，资金主要来源于这些银行吸收的企业存款和个人存款。当美国的不动产贷款借款人大批违约时，先直接导致发放贷款的小型金融机构亏损、破产，再打击相关的次级抵押证券机构，然后通过证券市场间接造成更大范围的投资银行、机构投资者和个人投资者的损失，影响面广，但过程较长，损害的主要是有关金融机构和广大投资者的利益，对生产、贸易、消费等领域实体经济的损害相对较小。

当我国的房地产贷款借款人大批违约时，却直接造成全国性大型商业银行的支付能力不足，如果它们停止支付或由于支付能力不足信息泄露引起挤兑导致它们无力支付，企业生产经营所需要的流动资金和家庭日常生活需要的钱就取不出来，实体经济就会全面停顿甚至崩溃。因此，如果房地产信贷风险在我国集中爆发，国民经济遭到的打击将比美国的情况更严重，恶化过程也更快。

（二）美国早已实现次级抵押贷款证券化，非系统性的不动产信贷风险可以通过证券市场分散开来，转移给愿冒风险以追求证券收益的投资者承担。

我国除了建设银行开展的个别试点外，基本上没有实现住房抵押贷款证券化，不论是系统性的还是非系统性的房地产信贷风险，都直接由发放住房抵押贷款的商业银行承担。商业银行的资产绝大部分是向客户借入的，在总资产中只占很小比重的资本金和风险准备金一旦弥补不了风险损失，就必然形成危机。

（三）美国的不动产金融体系形成较早、较完整，有关金融机构专业化程度较高，决策人员和工作人员能力较强、经验较丰富，有关管理制度较成熟、规范性较强。但是由于金融链过长、环节过多、金融创新过密、信息严重不对称、官方监管严重失职，仍然酿成巨大的次贷危机灾难。

我国开展房地产金融的历史不长，经验不足，体系不完整，制度不够健全，人员素质也参差不齐，经营、管理、监控的薄弱环节和漏洞都较多，潜在的风险因素更多、危险更大。如果不吸取美国次贷危机的惨痛教训、加强我国房地产信贷管理尤其是信贷风险管理，一旦因房地产信贷风险形势恶化而发生金融危机，后果将不堪设想。

因此，我国必须以美国次贷危机为鉴戒，大力强化房地产信贷管理、防范房地产信贷风险。同时，从我国房地产信贷与美国不动产信贷的区别可以认识到我国房地产信贷管理的重点和难点。

美国的不动产信贷风险本来主要存在于分散、小型的不动产抵押信贷机构中，影响小而且影响范围窄，即使是风险较大的次级抵押贷款业务，影响的本来也可只限于经营这种业务的那一部分金融机构。抵押贷款证券化和其基础上一系列的资产重新组合包装、再次证券化，则使风险广泛扩散到全国、全世界，监管和风险判断越来越困难，更难以实现风险控制和防范。因此，次贷危机以后痛定思痛，美国金融管理当局把未来对不动产信贷监管的重点放在证券市场监管和证券化业务规范化上。

我国的房地产信贷主要由全国性大型商业银行经营，它们在国民经济中起着举足轻重的融资中心作用，在房地产信贷风险防范中首当其冲，起着防御第一线的关键作用。因此，我国这几家最大的商业银行不仅是国家对信贷管理和货币流通管理的重点，而且应当成为房地产信贷风险管理的重点。

美国不动产信贷监督管理和不动产信贷风险监督控制的难点，在于抵押贷款证券化和再证券化的金融链条过长、环节过多、金融关系过于复杂，导致信息严重不对称，有效监管的困难很大。在证券化和再证券化过程中又应用了很多种衍生金融工具，绝大多数人还不能准确理解、把握、驾御这些金融创新产品，连联邦金融管理当局面对这样复杂情况也一时反应不过来，难以准确判断、应对。因此，今后美国不动产信贷监督管理和不动产信贷风险监督控制的难点，仍然是证券化链条的信息处理和分析以及衍生金融工具的规范和管理。

我国房地产信贷起步不久，配套条件不完备，房地产信贷风险管理的难点在于借款人个人征信系统尚未有效建立和运行，从房地产信贷风险起点开始控制贷款项目决策的能力薄弱。中美两国在这方面的管理难点，都在于信息系统问题。