次贷危机教训对我国房地产信贷管理的启示

次贷危机教训对我国房地产信贷管理的启示

（一）防范美国次贷危机传导

美国次贷危机爆发以后迅速向其他国家蔓延，并演变为全球金融危机，其危害性巨大，而且传导性极强，虽然在次贷危机期间，我国经济并没受到太大伤害，但仍然要注意加强防范意识。从目前来看，美国因次贷危机引发的经济萧条仍在持续，其房地产市场也还处于低迷状态，消费者对房地产市场信心仍然不足，而当今世界经济全球化态势早已经形成，美国低迷的房地产市场和其萎缩的房地产信贷也对世界其他国家有着很大的影响，给全球市场增加了不确定性。我国金融信贷机构一定要对个人住房抵押贷款中潜藏的风险予以高度重视，不能抱有侥幸心理。在目前房地产市场较为繁荣的时期，个人住房抵押贷款收益相对较高，违约率也低，即使出现违约，银行业可以拍卖抵押房产获得补偿，而一旦房地产市场步入低迷状态，出现房价大幅下跌的情况，个人住房抵押贷款的风险就将凸显出来。

（二）稳健发展信贷市场

降低信贷风险，是我国房地产信贷市场稳健发展的必然要求。各商业银行要对潜在的信贷风险制定相应的应对措施，为此，商业银行必须重视对国内总体经济发展趋势和房地产市场的发展趋势在科学分析的基础上作出正确的判断。在实际操作过程中，要制定相应措施杜绝虚假抵押现象，严格执行个人房地产抵押贷款首付比例，遏制房地产开发商炒卖土地。

美国次贷危机并没有导致从事次级债业务的金融机构全面破产，其主要原因在于美国抵押贷款证券化市场发展已经相当成熟，抵押贷款证券化将金融机构的风险转移给了机构投资商，这是值得我国房地产信贷管理借鉴的经验。从我国的房地产信贷市场来看，目前还不具备抵押贷款证券化的条件，商业银行独自承担着抵押贷款的全部风险，在这样的情况下，如果由于一些客观原因出现大规模违约，那么商业银行整个系统就面临着全面破产的风险。

（三）警惕房地产周期调整引发的信贷风险

房地产企业的资金来源主要是银行，房地产市场的发展在很大程度上是银行信贷在推动，银行信贷是房地产市场发展的首要支撑。房地产市场的发展带动房价上涨，房价上涨进一步推动投资、刺激消费。从另一个方面来看，如果由于一些客观因素造成通货膨胀，为了抑制通货膨胀，中央银行就会采取紧缩货币政策，银行信贷的紧缩使房地产失去支撑，在这样的情况下，房地产市场调整周期就出现了，而且必然会向实体经济蔓延。

从美国次贷危机来看，房地产市场的繁荣，房价的不断上涨会将商业银行潜在的风险掩盖，但是这个潜在的风险，在条件成熟时就会凸显出来，并可能造成严重的后果。鉴于美国次贷危机的教训，我国商业银行应当高度重视房地产市场周期性调整的风险，具体来说，主要注意应对房地产市场周期性调整带来的信贷信用风险、政策性风险、操作风险以及因突发性事件引发的系统性风险。

我国房地产信贷市场起步较晚，到目前为止，只有十多年历史，各方面发展都还不是很成熟，国际上普遍认为个人房地产信贷风险的暴露期一般是3—8年，从这个期限来看，我国房地产信贷市场基本上处于信贷风险的暴露期，这样，我国房地产信贷很可能将面临房地产市场周期性调整的挑战。

随着我国房地产市场的快速发展，个人房地产抵押贷款业务也进入快速发展时期，在房地产信贷业务快速发展的情况下，一定要注意规避虚假抵押的风险以及贷款人不符合贷款条件而取得贷款的风险，从近几年的情况来看，我国个人房地产抵押贷款中的不良贷款数额不断增长。同时商业银行还要注意规避政策性风险，特别是在近期通货膨胀压力加大的情况下，政府也出台了相关的调控政策，房地产信贷面临的政策性风险也在不断加大，这也可能导致房地产市场周期性调整。所以，我国金融机构一定要严格把关，注意贷款安全性，尽量避免出现坏账。      

（四）重视住房抵押贷款背后隐藏的风险

美国发生的住房金融危机应该让中国保持警惕，防患于未然，因此必须注意：

第一，银行密切关注信用风险。美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房屋抵押贷款的违约风险，放松了贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下祸根。在中国，居民住房抵押贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的抵押还款能力，即个人抵押贷款人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50％。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。

房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。

第二，虽然从表向上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力

导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后，部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危，开拓思路，尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。

第三，稳定房价，防止房价发生大幅度波动。房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看，房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过户均年收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套

100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责，但是“居者有其屋”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。

房价的持续快速上涨极大刺激了商品住房投机，商品住房投机又进一步推动房价上涨，形成恶性循环。随着房价的持续快速上涨，潜藏的危险也越来越严重，房价不可能无休止地上涨，当房价达到市场可承载的极限，就可能出现房价猛跌，这就会导致很多借款人借款购买的房产成为负资产，导致大量借款人违约，个人住房信贷风险发展为房地产信贷危机。由于个人住房贷款的抵押物——住房迅速贬值，贷款银行处分抵押物将更加困难，无法用处分收入弥补贷款损失；借款搞住房投机的人更容易违约，使房地产信贷危机更加严重。因此，现在抑制房价的过快上涨，正是为了避免上涨过头导致房价狂跌。

第四，严格控制对第二套房以上的贷款支持。政府应当引导房地产市场满足群众刚性住房需求，对于购买第二套甚至是更多套房行为在信贷政策上予以区别对待，这能对投机性购房起到一定的限制作用，同时也能降低信贷风险。购买第二套房甚至更多套房的行为增加了市场需求，会推动房价不断上涨，同时也增加了信贷风险，出现坏账的可能性相应增大。政府也出台了相关政策，在2011年1月出台的“新国八条”中规定：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”。