房地产项目全程精细化管理工作研究

当前是一个经济全球化时代，我国房地产行业建设发展要与时俱进，跟上时代前进的脚步。各地区房地产企业要加强对房地产项目全程精细化管理工作，精细化管理作为一种先进的管理理念与技术，能够最大限度减少管理所消耗使用的资源，并有效降低综合管理成本。房地产项目全程的精细化管理需要以数据化作为核心标准、技术作为重要保障以及信息化为关键管理手段，根据市场发展趋势要求与用户需求，优化改善项目管理服务内容与方式，帮助企业提高市场竞争力，赢得更多用户的认可和支持。

一、房地产项目全程精细化管理工作主要内容

现代房地产企业要想将精细化管理模式应用落实到各个环节工作中，就必须首先构建出一套专业完善的精细化管理规章制度，督促各部门岗位工作人员严格按照规章制度规范操作，促使他们能够形成先进的精细化管理意识与理念，将精细化管理当做成一种工作常态，严格要求自身的管理工作。房地产项目全程精细化管理工作内容主要可以分为三个部分，分别是质量管理、进度管理以及成本管理[1]。其中，质量管理作为房地产项目全程精细化管理的重中之重，是一项必不可缺的关键内容，直接关系到企业在房地产市场上的竞争力与影响力。而成本管理同样需要贯穿到整个房地产项目建设运营全过程，其需要结合工程项目实际情况进行设计。通常情况下，市面上的房地产项目建设具体涵盖了土建安装工程、绿化景观功臣以及精装修工程，对于不同阶段的工程建设内容，管理部门需要制定出不同的精细化管理标准与要求，但是总体上管理思路与方法是存在着一定相似之处的。

房地产企业要想做好工程项目全过程的精细化管理工作，第一步就是需要科学有效明确工程项目规模所要配备的专业技术人员，促使其能够形成一支技术过硬、管理经验丰富的技术人才队伍。项目技术人才队伍的构成主要包含了总技术负责人、工程负责人、成本管理技术人员、给排水管理人员、土建技术人员以及质量监督管理人员等，房地产企业需要结合工程项目建设规模和实际需求，合理聘入专业技术人才，满足不同部门的岗位工作要求，确保能够促进项目各个建设管理工作环节有条不紊的进行；第二步房地产企业管理部门需要明确各岗位的工作职责、任职要求、责权范围等内容，可以借助企业内部岗位员工操作手册的学习培训，让每个工作人员都能够清晰了解到自身的岗位职责与要求；第三步要明确房地产项目的工程检查制度与会议制度，切实落实好各个施工环节的精细化管理措施，实现对整个工程项目全过程的流程化与标准化管理，杜绝出现安全质量问题。

二、房地产开发项目实行全过程精细化管理的重要意义

（一）实现资源最优化配置

    房地产项目全过程精细化管理是在公司总部支撑和决策支持下，由工程项目总负责人、项目经理部组织实施的房地产项目全过程精细化管理的开发方式，以为市场广大用户提供令其优质产品为核心目标，最大程度在房地产开发项目上实现各项资源的优化配置。当前我国房地产行业已经从快速发展时期逐步向平稳期发展转变[2]，传统房地产企业要想在竞争激烈的市场上始终占据一席之地，就必须安排专业人员深入市场进行调研分析工作，确保能够实时掌握了解到市场动态发展情况和趋势要求，完成对工程项目各项生产要素的最优化管理配置，科学高效处理好与开发项目相关者之间的种种不能预先判断的复杂事项。房地产企业要搜集整理到各种项目开发失败的案例，做好总结分析工作。房地产行业工程开发项目存在着的主要问题包括了质量低劣、交房脱期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题，这表明当今房地产开发项目中管理人员匮乏，管理水平低下的状况。要解决以上问题，房地产开发企业就应改变旧有的、落后的管理方式，科学引进应用全过程精细化管理模式，注重对房地产项目建设施工各个环节的质量、进度以及成本精细化管理工作

（二）促进房地产企业创新稳定发展

    全过程项目精细化管理模式本身就是用于我国房地产开发项目。在我国房地产行业发展过程中，每个房地产项目管理的业务流程基本是一致的，每个项目在实际控制过程中，都需要不同职能部门的共同参与协调配合，整个房地产项目建设开发过程需要投入大量的人力、物力、资金以及技术资源，企业管理部门可以通过将其以项目管理生命周期进行划分，这些行业特点都与项目管理的适用条件相符，因此，全过程项目精细化管理模式适用于房地产开发项目，能够促进我国房地产企业创新稳定发展[3]，更好应对复杂多变的房地产市场环境。除此之外，基于全程项目精细化管理模式应用下，房地产企业需要组建起专业完善项目管理队伍，由各个职能部门共同参与进去，在最佳的协作和交互环境下工作，并受到相同的利益驱动，因此，该种管理模式的执行应用能够推动房地产企业各项资源在项目上的优化整合利用，实现资源共享。

三、我国房地产企业项目管理发展现状

（一）项目前期缺乏可行性研究

    在我国房地产行业中，存在着一些中小型房地产企业盲目追求眼前经济效益，一定程度忽视了项目的全过程精细化管理，未对房地产项目管理前期展开科学全面的可行性分析工作，主要可以体现为以下几方面内容：1）房地产项目全过程管理目标定位不够清晰明确，项目管理基本任务分解存在缺陷。与大型房地产企业相比较，一些中小型房地产企业本身不具备丰富的大型工程项目建设管理经验，他们刚入行时更多是觉得房地产行业能够给自己创造出加大的经济效益，因此在项目成立时未对其展开全面细致的分析研究工作，缺少安排专业人员对项目管理目标进行清晰明确定位[4]，并且也未能够对该项目的基本工作任务展开分解处理，这样一来就会容易造成该项目理想中的经济目标无法实现，甚至出现安全质量问题、无法如期交房问题，严重阻碍本企业建设稳定持续的发展，难以在市场上站住脚步；2）房地产项目前期设计缺乏对市场和目标客户群的分析。与其他市场基本属性一样，房地产市场是处于一种动态变化的发展过程，我国部分房地产企业在项目定位阶段，更多只是考虑到初期市场，缺乏安排专业人员对市场与目标客户群体展开全面深入分析。比如，市场上的一些房地产项目在前期设计管理过程更多只是选择参照别的成熟项目，亦或者是直接照搬，这样一来就会导致同质化现象的发生，难以形成良好的核心竞争力，吸引到市场上更多的潜在消费客户。

（二）项目开发管理过程财力支撑不足

    在当前我国房地产行业建设发展过程中，绝大多数的房地产项目融资渠道较为单一，中小型房地产企业过于依赖传统金融机构进行贷款融资，缺乏融资方式的创新完善应用，有其他能力在资本市场上进行直接融资的房地产企业自身必须具备一定规模和实力。然而由于受到房地产项目建设周期长、经营特点的影响，直接融资效果也不够理想，无法得到众多市场投资者用户的普遍认可和支持[5]。房地产项目的开发离不开稳定流动资金的支持，一旦某个环节由于缺乏资金财力的支持，就会导致整个工程施工进度的停滞发展，甚至会出现为了节省成本而偷工减料，影响到整个建筑工程的施工质量，一旦被曝光出来就会降低该家房地产企业的声誉，阻碍企业正常的发展。

（三）项目专业管理人才匮乏

任何行业的创新稳定发展都离不开人才的培养使用，房地产行业也不例外。在房地产项目全过程管理中，企业要想充分发挥出精细化管理模式的价值作用，就必须组建起高能力、高素质的项目专业管理人才队伍，由他们协调好各职能部门进行规范操作，推动各个环节工作顺利的发展，优化配置利用好企业资源，实现在最低成本下创造出最大的社会经济效益。然而实际情况是，我国存在较多的房地产企业普遍缺乏高能力、高能力的项目经理人和管理人员，企业所招聘进来的项目管理人员虽然说具备了一定的实践工作经验，但是在创新能力与职业素养上却有着明显不足，这样一来就会阻碍到房地产企业在项目全过程精细化管理模式的应用发展，难以实现全面提升房地产企业的项目综合管理水平。

四、房地产项目全程精细化管理工作改进措施

（一）强化项目可行性研究

    房地产企业要想保障项目能够如期高质量完成，就必须认真做好项目前期的可行性研究工作。首先，房地产企业管理部门要安排专业人员深入市场进行调研分析工作，结合市场情况和项目管理要求，构建出先进完善的决策程序与机构，促使项目定位变得更加具有科学性与合理性，能够符合市场发展趋势要求和项目精细化管理要求；然后，项目管理人员要做好整个项目精细化管理计划的优化设计工作，对于工程的设计与施工可以通过采取公开招标方式，明确招标程序与流程，从市场上选择具有过硬综合实力的相关单位机构进行合作，这样有利于提高项目全程精细化管理工作水平；最后，房地产企业要注重对房地产工程项目设计图变更的科学控制，不能让底下施工人员随意变更施工方案内容，而是需要经过科学严密的决策程序才能够展开变更操作，推进整个工程项目顺利的发展。

（二）创新完善房地产项目融资渠道方式

    为了确保房地产项目的正常运作，在项目全程精细化管理过程中，房地产企业必须注重融资渠道方式的创新完善工作，而不是单一依靠于传统金融资金的贷款融资，毕竟市场上能够进行直接融资的房地产企业还是占少数的。比如，房地产企业可以通过采用联合开方方式，加强与优秀经营商的合作，充分发挥出双方各自的优势资源，并且还可以最大程度降低投资风险与资金压力。房地产开放商与经营商之间的合作开发，能够实现房地产项目在全程经营管理过程目标与策略上保持一致，推动项目设计、施工以及营销管理的顺利发展[6]。除此之外，房地产企业还可以采取项目融资方式，通过为经营项目建立起一家项目公司，由该公司对外筹借项目资金，并以项目公司的现金流量和收益作为主要还款来源，以资产作为融资的担保物，实现帮助房地产企业降低建设资金压力。 

（三）加强项目全程精细化管理的信息化建设

    房地产企业要想提升项目全过程精细化管理水平，就必须加强信息化建设工作。首先，房地产企业要注重招聘引进高能力、高素质的项目管理人才，强化项目管理人员的日常培训学习与监督考核工作。房地产企业要结合自身发展情况和市场发展趋势要求，适当加大对项目全过程管理人才队伍的建设投资力度，完善员工薪酬福利制度体系，确保能够充分调动起员工参与项目全过程精细化管理工作的积极性与主动性。房地产企业管理部门要定期组织项目管理人员参与到专业化的培训教育活动中，基于讲座、案例分析以及业务培训等形式，不断提高他们的精细化管理意识与能力，促使他们能够树立起先进的精细化管理工作理念，能够熟练掌握运用好各项信息化技术与设备，帮助企业优化配置利用好各项资源。此外，企业还可以通过设置一定激励措施，针对那些精细化管理过程表现优秀的项目管理人员，企业可以给予他们更多的进修学习机会和岗位晋升奖励，这样也能够在内部形成良好的相互竞争氛围，充分保障精细化管理模式的实施效果；然后，房地产企业还需加强对计算机软硬件的投资建设工作。由于房地产工程项目管理本身是属于一种周期较长的系统性工作，需要大量数据信息作为有力支持。因此，房地产企业要合理引进应用先进的计算机技术与设备，完善信息化管理方法，帮助企业提高项目全过程精细化管理的信息化水平，促进企业管理决策的实效性与科学性。房地产项目全程精细化管理的信息化建设主要包括了合同管理信息化、进度管理信息化以及成本管理信息化。以成本管理信息化为例，在该项工作中房地产企业需要在内部有效搭建起完善的成本管理系统，管理人员可以基于该系统完成对整个工程项目的成本估算、日常控制管理以及成本分析等，实现对房地产工程造价的全过程控制管理，帮助企业节省更多成本，避免出现不必要的资源浪费使用现象。

五、结语

    综上所述，房地产企业要想保障自身建设稳定持续的发展，不断提高自身在市场上的核心竞争力，就必须高度重视精细化管理模式的创新应用工作。房地产企业要树立起先进的精细化管理工作理念，有效组建起专业完善的项目管理人才队伍，加强对项目全程精细化管理的信息化建设工作，创新完善融资渠道方式，促使企业能够获得长期稳定的发展。

本文来源：《商业观察》https://www.zzqklm.com/w/jg/125.html