房地产企业土地增值税清算的税务筹划策略

受各方面因素影响，房地产企业的项目开发、销售的资金压力，会给企业造成很大的负担，一些规模较小的开发商很可能陷入瓶颈，引发社会舆论问题。所以在这样一种背景和趋势下，房地产企业要想提升自身的精细化管理水平，就必须采取有力的措施，节约和控制成本，在税金支出中，土地增值税作为一项税负高、税率也较高的税种，如何采取有力的措施对其进行筹划，就显得格外关键。

一、基本概述

对于房地产企业而言，土地增值税的征收是我国一项关键性的税收政策，始于上个世纪的90年代。国务院在1993年11月召开的第十二次常务会议当中就审议通过了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，要求对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得的收入征税。1998年，在我国住房从实物化分配逐渐转向货币化分配之后，房地产企业所面临的土地增值税也呈现出逐年上涨的趋势；2003年我国重新调整了房地产行业所涉及的相关税务的征收要求，房地产企业的土地增值税正式进入到预征阶段；2007年国家税务局颁布实施《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，强调从该年的2月1日起，将土地增值税的征收比例调整为30%～60%，2022年结合最新修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，我+了丰富的契机和空间。在具体推行新规新政的过程中，很多房地产企业为了尽可能规避税收筹划过程中面临的风险和隐患，减轻企业税负，扩大盈利空间，在项目全生命周期，会不断调整相关筹划策略。

我国之所以会出台《土地增值税暂行条例》主要目的在于进一步规范房地产交易秩序和土地使用，进一步实现对土地增值收益的合理协调。但是由于目前我国房地产市场整体下行，高额的预征税率并不适合我国房地产行业如今的发展形势。虽然土地增值税是国家征收的重要税种，也为地方的财政发展做出突出贡献，但就目前行业现状而言，适当的税务筹划有助于房地产企业的平稳运营。

二、房地产企业土地增值税清算的税务筹划可用方法

就近年来，我国房地产企业在土地增值税方面的实际筹划情况来看，常用、可用的方法主要体现在这样几个方面，企业可以结合自身的实际情况进行选择。

（一）明确土地增值税的清算对象

房地产企业在进行土地增值税清算过程中，需要对相关对象进行明确，最新的征收政策中凡是通过国家相关部门审批通过的房地产开发项目，如果是通过分期的方式进行开发的，需要单独进行清算，如果开发项目当中同时存在住宅项目和非住宅项目，具体的增值额需要进行分别计算。除此之外，具体的清算对象包括整体转让但是还没有完全竣工的房地产项目，已经完成建设竣工和销售的项目，直接转让出土地使用权的房地产项目，取得房地产项目销售许可证超过三年但是依然没有进行销售的项目，竣工之后没有及时进行出售但是进行了转让，但是转让面积超出了整体可以销售面积的85%。如此，规避了清算对象不明确所致的风险和隐患。

（二）确保扣除项目计税内容的有效呈现

房地产企业由于业务流程以及内容的呈现都比较复杂，在实际进行土地增值税清算筹划时，通常并不会采取单一的筹划方式，而是结合项目建设施工过程中所涉及的多个业务类型以及不同的时间节点开展工作，启动多种筹划方式进行组合，将土地增值税缴纳成本尽可能控制至最低的范围。但是在具体确定土地增值税的具体扣除金额时，需要严格按照相关条款和政策要求，一一确认具体需要进行扣除的项目、费用金额以及细节，确保扣除项目金额计算的合理性以及正确性，对于缺少佐证的相关成本费用则不可扣除。

（三）合理利用各项税收优惠政策

房地产企业土地增值税清算条件和实施过程都在逐渐细化，企业可以通过对最新土地增值税优惠政策的解读，确保能够在不同的时间节点以及各种减税降费方式，来降低企业税负。目前的土地增值税清算政策对房地产企业的收入成本进行了更加全面的规定，特别是国家税务总局福建省税务局 福建省住房和城乡建设厅2019年第9号以及第12号公告后，按照《工程造价计税成本标准》核定房地产开发项目工程造价成本，对无增值或明显低增值项目土地增值税降低预征率，解决了房产开发项目工程造价成本涉税审核难、土地增值税预征率与低增值甚至亏损项目不匹配造成预征过头清算大额退税等问题，在保证公平税负的同时，增强房地产开发企业抵御经营风险能力。合理利用各项税收优惠政策通过申请相关减免、降低预征率等方式实现减税降费，确保企业资金的流动效应，尽可能降低企业整体所需要相关税负。

三、A房地产企业土地增值税清算的税务筹划思路

（一）企业基本情况及税务筹划思路

A项目全案货值5亿元，为普通住宅、非普通住宅及非住宅这三种业态，非普宅业态面积占比48%，其中无偿配建面积占比24%，非普宅业态面积占比22%，非住宅业态面积占比30%，全部为车位，截至目前全案签约率68%，按照目前签约情况，全案去化面积未能达到土增税清算条件。同时由于非普宅部分存在较多正增值，造成项目预计清算土增税达2200万元，全案土增税税负率为5%。若要快速达到土增税清算条件，则需加快车位去化：①车位降价快速去化；②与签订车位出租协议。同时，无偿移交的配建房以其配建面积的实际建安成本，按规定补缴契税后，并入其取得土地使用权所支付的金额，并全部在其开发的其他不同房地产类型中按规定分摊。

（二）税务筹划思路下的清算方案对比

房地产企业土地增值税清算的税务筹划工作需要从整体着手，由于建设项目大多周期较长，如果单独对某一个阶段实施筹划，很有可能会面临各种风险和隐患。与此同时，房地产企业在实际开展工作的过程中需要基于以往的经验和运营数据制定更为完善的工作系统，针对不同阶段加强筹划运作，提高筹划的有效性。

A企业在原方案下尚未达到土增税清算条件，若按照车位平均面积进行测算，需签约较多车位才能达到土增税清算条件，由于需签约车位数量较多、总面积较大，若采用方案①降价销售的形式会造成货值贬损较多，故建议采用方案②签订车位出租协议，同时无偿配建部分补缴契税后，并入其取得土地使用权所支付的金额，并全部在其开发的其他不同房地产类型中按规定分摊，无偿移交的配建房，不确认为土地增值税销售收入。地价抵减销项从土地成本中扣除，扣除后土地成本在各业态间按可售面积分摊，地下一层车位面积按50%折算，地下二层车位面积按20%折算，该方案下土增税清算金额为375万元，税负率由5%降低至2%，且车位货值不贬损。

表1 A 企业清算方案对比表   

                                             （单位：万元）

四、房地产企业土地增值税清算税务筹划的主要保障与管控措施

针对土地增值税清算过程中的税务筹划工作，房地产开发企业需要采取一定的保障措施，确保税务筹划工作合法有效的开展，其主管税务机关及其相关部门也应采取有效措施保障房地产开发企业土地增值税清算的组织开展。

（一）企业内部生成的保障措施

对于房地产开发企业本身而言，为合理地进行土地增值税清算的税务筹划，需要落实这样几方面的保障： 

首先，提前布局，根据项目的实际情况申请预征率降低。相关部门需要结合项目的实际情况，做好阶段性的设计和规划，及时申请预征率降低。房地产企业需要及时加强对最新政策的解读和研究，确保能够把握行业方向和政策脉络，及时把握预征率降低所带来的种种机遇，合理规划和筹划企业税收，确保企业能够及时调控税负成本，扩大收益空间，并且确保筹划的过程中减少风险隐患；

其次，规范核算基础。对于房地产企业而言，规范核算基础对于做好税务筹划工作具有十分重要的意义，其需要做好摸底调查，及时建立清算档案；把关销售收入的确定标准，严格按照企业的项目开发及核算要求，严格按照房地产企业会计核算的各项要求，对开发成本按照明细科目进行归集或调整。良好的企业核算基础是企业税务筹划的基石，在具体进行土地增值税清算筹划的过程中，不仅需要具备足够的战略意识，更要综合考虑筹划工作对企业经营发展所造成的一系列影响；在考虑到企业经济效益的同时，房地产企业需要提升对成本管控的认知，意识到税务筹划对管控企业成本的重要意义；

最后，合理利用税务政策。房地产企业在进行土地增值税清算的过程中，必须合理利用各项既定的税务政策和要求。现阶段我国有关土地增值税相关的法律法规当中，关于扣除项目的规定主要包括：第一，房地产企业在前期开发过程中所涉及的各类费用，如管理费用、财务费用以及销售费用等；第二，房地产企业获得土地使用权所需要支付的所有款项，包括过户手续费以及获得土地使用权所需要支付的价款；第三，房地产开发所产生的实际成本，如房产工程费用、土地征用费用、拆迁补偿费用、间接开发费用以及基础建设费用等；第四，房地产在进行项目销售过程中所产生的各类税金以及建设费用都需要计入管理费用当中，可以一道视作税金进行扣除；第五，房地产企业针对第一种以及第二种情况所需要扣除的费用之和，更需要格外计算20%进行扣除。

（二）上级管理视角生成的管控措施

对于房地产开发企业主管税务机关，需要落实如下措施，确保房地产开发企业土地增值税清算工作得到有效管控：

首先，需要完善土地增值税的相关立法。房地产企业土地增值税清算相关的税务筹划工作，还必须不断推进土地增值税立法，以此作为各项工作顺利实施的有力保障。现阶段我国有关土地增值税清算的法律法规主要是各种暂行的实施细则，而且各地方政府或税务部门会根据当地的实际情况，及时对规则内容进行完善和补充：一方面，相关单位必须加快土地增值税的立法进程，并将其提升至国家立法的层面；另一方面，由于不同地区的房地产开发和项目建设情况存在较大的差异性，需要将土地增值税清算的优惠政策作出区分和差异化设计。相关部门需要在征求普遍意见的基础上，减少因为税收政策差异性所导致的矛盾以及冲突。

其次，需要提高房地产行业征税群体的纳税依从度。一方面，相关单位需要构建完善的土地增值税评价系统，依托日常税务管理工作中所具体获取的业务信息，从金税四期系统当中抽调纳税申报信息，打造专属于房地产企业的土地增值税评价指标系统，包括对各类优惠政策能够做到及时地感知和识别、扣除项目以及费用的设置、数额不同比例的增减等。通过系统评价可以及时发现房地产企业缴纳土地增值税过程中表现出的疑点，进一步通过相差审查、电话核查以及评价约谈等方式，对房地产企业的土地增值税涉税行为进行评估，就评估的结果以及最终确定的风险等级，对日常纳税管理工作的关键环节进行优化，尽可能解决现阶段存在的疏漏和不足；另一方面，对现有的纳税服务环境进行优化。作为纳税机构的工作人员，需要尽可能辅导房地产企业针对土地增值税清算工作进行辅助和服务，引导其不断提高办税水平，减少税务管理机关和征税对象在实际开展工作过程中有可能面临的冲突和压力，打造出良好的征税服务环境。其一，对于税务机关来说，其需要借助多种渠道来强化对房地产企业纳税知识的了解和认知，比如可以选择通过组织培训、短视频讲解等手段，不断提高纳税对象对税法的依从度，规避出现房地产企业最终出现逃税的情况；其二，对房地产企业的纳税行为进行分类管理，如果企业的诚信级别较高，需要规范其发票开具和管理工作，增加纳税抽查的频次，不断提高房地产企业缴纳税款的自觉性和及时性，确保能够为这类企业提供更为便利的服务，打造绿色的纳税渠道，提高服务的便捷性以及个性。

最后，对房地产企业土地增值税征收所涉及的相关部门加强管理环境的设计。一方面，相关单位彼此之间必须加强互动和交流，既要借助打造信息交流平台的方式，来对没有依法缴纳增值税的房地产企业进行制约，依托交流平台，实现对税务费用的监督管理，努力提高相关工作开展效率和服务品质。而且，因为土地增值税的征收工作本身需要多个部门的参与和配合，比如税务征收管理机关、金融机构、发改委、城市建设部门以及资源主管部门等都需要参与其中。避免相关部门之间最终出现了信息孤岛，由地方政府主导、做好协调，尽可能和其他部门之间构建共享、协同的交流平台，实对土地增值税清算过程的全方位、全过程监督；另一方面，必须加强对税务中介机构的管理和规范，因为税务中介直接关系到纳税机关以及征税对象，所以提高相关业务开展的规范性，对于优化税务监督管理环境，十分关键。其一，需要记录税务服务工作表现良好的各类中介机构和组织，尽可能在办税服务和咨询方面提供多方面的帮助，针对税务服务中介建立相应的激励机制，尽可能帮助不熟悉土地增值税征收政策的房地产企业能够利用好相关政策以及优惠措施；其二，做好有关房地产企业土地增值税清算服务培训，同时做好政策基础的培训以及有关违反税法惩罚机制和措施的教育，让中介可以在法律法规以及政策的要求下，确保税收中介在维护法律法规的基础上，维护广大征税对象的合法权益；其三，针对一些涉及违规操作的中介，需要进行严格的处罚，针对存在违规操作的中介必须予以严肃的处罚。举例来说，可以将这类中介列入黑名单，甚至可以邀请相关媒体对其进行通报，与违规企业一同接受来自社会舆论的监督，确保房地产企业后续的土地增值税清算以及筹划工作能够尽可能得到保障。

五、结语

综上所述，由于我国税收环境的调整和改变，给房地产开发企业土地增值税清算工作带来一定的难度和压力，也对税务筹划工作提出更高的要求。在这一背景和趋势之下，房地产开发企业需要在充分了解税务筹划压力的基础上，选择合适的筹划办法，减少过程中风险出现的可能性，更减轻房地产企业的税负和压力，增强房地产开发企业抵御经营风险能力。与此同时主管税务机关也应不断增加相关措施，确保房地产开发企业土地增值税清算工作得到有效保障与管控。

文章来源：  《商业观察》   https://www.zzqklm.com/w/jg/125.html