商业房地产转型轻资产运营模式研究

一、轻资产运营模式及特征

轻资产运营模式是指企业运用杠杆原理，凭借自身长期以来积累的品牌效应、核心能力、管理制度、客户资源、营销能力和供应链能力等一些有价值的、无形的、独特的资源[1]，来撬动外部更多的资源，并对其进行整合加以利用，从而实现以最低投入得到最大回报的商业运营模式[2]。

轻资产运营模式的特征：（1）降低固定资产投入，积累更多的轻资产。运用轻资产运营模式的企业，几乎不进行或很少进行重大固定资产投资，而是依靠企业品牌、研发、经营、管理和营销能力等轻资产，去撬动合作方的资源，来赚取超额的利润。（2）推行外包战略。企业将非核心的业务外包出去，可以通过较少的资源投入，在短时间内获得较大的收益。并且有更多的时间聚焦在研发设计，品牌推广，营销策略等核心业务上。（3）重视现金流。轻资产运营的核心是现金流。企业的稳定运营是以充足的现金流为前提的，现金流量越大，说明企业抵抗风险的能力越强，发生风险的可能性越小。有了充足的现金流，企业不再依赖融资，间接地降低了运营的风险。（4）关注供应链资源整合。整合供应链上、下游之间的所有可利用的资源，使得整个供应链运作达到最优化，降低运营成本，提高运行效率，最大化地满足客户的需求。

二、重资产运营转向轻资产运营的原因

（一）重资产运营模式暴露弊端

过往的商业地产一直采用以重资产运营为主的“香港模式”，即开发商先向银行贷款，然后购买土地，设计建造，最终出租销售，回笼资金，再进行新的一轮开发。整个过程固定资产投资大，对资金的依赖程度高。但是，随着近些年来，我国政府在政策上对房地产产业调控日益严厉。2013年后，国家开始减少土地供应；2014-2016年，国有建设用地出让面积持续减少；2017年，各地政府出台了严格的限购和限贷措施，还对房地产企业的资金来源进行严格的检查，限制银行为房地产企业提供土地融资，企业资金压力增大[3]。重资产模式逐渐不适应市场的需求。

1.融资压力大

商业地产从前期的投资拿地，中期的施工建设，到后期的运营维护，都需要大量的资金投入来保证正常运转。只依靠企业的自有资金是远远不够的，所以必须借助外部资金才能满足庞大的资金需求。但是，近些年融资政策的收紧，开发商向银行借贷变得越来越困难，融资的成本也变得越来越高，融资的压力越来越大。于是开发商谋求其他的融资渠道，比如海外融资，民间借贷，典当担保公司等，但是这类的融资方式的成本往往非常高，更加容易给房企带来财务上的费用压力，还提高企业的财务风险。

2.经营成本高

在重资产运营模式下，建设用地是地产企业进行开发建设，经营管理并赚取收益的基本资源，所以土地的购置费在商业地产的成本中占比较高，土地成本的高低直接影响了项目的收益。可是，自2013年后，我国开始减少土地供应，稀缺的土地供应和房地产市场火热的需求，导致了土地的价格持续上涨。尤其在热门的一、二线城市经常出现拍出天价“地王”的事件。另外，各种税收政策，也加重了企业的经营成本。

3.财务风险高

重资产运营模式下的地产企业，投入的固定资产比例大，而用于日常经营和储备的现金流较少，所以需要向银行贷款来维持日常的经营，这就使得利息的费用增加，企业的财务费用增高。另外，投资回收期长，大量的资产被堆积，降低了资产的流动性，使得企业资产不能正常或不能确定其是否能够转变成现金，导致后续的一些义务也无法正常履行，影响企业的正常运转。

（二）轻资产运营模式展现优势

宏观政策的调控，激烈的市场竞争环境的背景下，重资产运营模式已经不能满足企业发展的需求，轻资产运营成为一大热门选择。这种模式具有固定资产投入小、运营风险低、回报率高、标准化程度高、专业程度高等特点，它不要求企业操作整个过程，只需要充当一个资源配置链条和财富价值链条的组织者、协调者和整合者。通过输出自己的品牌、价值观和管理经验等一些核心资源来撬动外部可用的资源，最后达到互利共赢的效果。

1.融资方式多元化，保障现金储备

与超过70%的资金来自银行借贷的重资产模式不同，轻资产的融资方式越来越多样。根据数据统计，盛行轻资产的美国房地产企业的资金来源中，自有资金占比15%左右，银行借贷占比15%左右，剩余大概70%均来自大众，包括地产开发基金、产业信托基金和物业投资基金等。这样的融资方式，降低了企业自身的固定资产投入，保障企业内部充足的现金流，提高了企业抵抗风险的能力，同时也减小了对银行的依赖，有利于项目资金的灵活运用。

2.分工明确，专业化程度高

轻资产运营模式的一大特点就是推行生产外包战略。一个商业开发项目从开始到结束存在着很多环节，这些环节通常并不是由房企自行完成，而是由在这些方面有专业优势的企业完成。比如美国的房地产行业，投资拿地，规划设计，施工建造，销售租赁，运营管理等每个环节都有非常专业的企业，通过他们参与到项目中来，不仅使得项目的专业化程度提高，而且还推动了房地产市场的规范和繁荣。

3.分散运营风险，改变盈利模式

在轻资产运营模式中，房地产企业自有资金占比较小，更多资金来自外部，这样风险分散到各个投资者身上，自身的风险自然就降低了。另外，强调“现金为王”的策略，房企有着更多的现金流，抵御风险的能力也更强。运用轻资产模式后，更多的依靠优秀的管理团队，优质的管理服务来获得收益，盈利模式也发生了变化。

三、商业房地产轻资产运营模式的种类

（一）REITs

REITs（房地产投资信托基金）是一种由发起人向社会公开发行收益凭证，来募集大众资金，并将这些资金投入到写字楼、酒店、商场和公寓等商用建筑中，投资者凭借收益凭证，按照出资比例来获得报酬的一种信托基金。这种模式具有高投资、高收益、稳定性强和抗风险能力强的特点，吸引着我国众多的房地产企业。朗诗集团于2018年12月与合作方发起中国首单合作性长租公寓储架式REITs，发行规模为10.68亿元。今年5月底，朗诗集团又与平安汇通合作成功设立长租公寓储架式REITs二期，发行规模为3.26亿元。通过这种信托方式，朗诗集团使原有的重资产轻资产化，加强了资产的流动性，加快了资金的周转率，提升了可持续发展能力。

（二）合作开发、小股操盘

所谓小股操盘，就是指开发商合作开发项目时，自己不控股，但是享有整个项目的操盘权，由合作方占据大部分的股权，开发商通过输出品牌和管理来放大自有资金率，提高资金利用率的一种方式。2013年，万科通过与美国铁狮门公司合作学习了小股操盘之路。根据2015年万科年报显示，全年新增41个开发项目中，持股低于51%的项目有22个，其中最低持股比例的项目持股为8.5%。万科在每一个合作项目中都是项目的经营管理者，但不一定是项目的控股者。通过运用小股操盘这种模式后，万科在单个项目的投入资金很小，得到的权益也不是很高，但是可以同时操盘多个项目，相较之前的模式，就可以在同等的资产投入下能够获得更大的经营规模，更有利于万科的扩张。

（三）以运营为核心，输出管理

万达商业在与第三方投资者合作中，全部资金都是由别人出，万达负责项目选址、方案设计、施工建造，项目建成后，项目的所有权和物业归投资者所有，但是万达掌握项目的运营权。依靠着万达的品牌影响力，来保证项目的出租率，后续产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。另外，万达使用自己的独创的运营信息化管理“慧云”系统[4]，来负责后期项目的运营，提高万达的服务品质。由此，万达通过减少固定资产投入，输出其具有优势的品牌影响力和运营管理能力的方式使资产变轻，完成了从重资产模式到轻资产模式的转变。

通过对我国几大房企的转型模式分析可知：随着国家融资政策的收紧，土地供应量的减少。我国的房企纷纷探索转型轻资产道路，有意识地去库存，减少固定资产投入，通过输出自身的品牌、运营、管理和营销等核心优势来撬动外部资源，减少对银行的依赖，拓宽融资渠道，使房地产业与金融业紧密结合起来，实现房地产企业证券化发展，一步步地由重资产走向轻资产。

四、转型轻资产运营模式存在的问题

（一）产品质量无法得到保证

运用轻资产运营模式的企业重品牌，轻产品的思维模式，使得企业将大量的时间和资金投入在品牌、研发、市场上，往往会忽视产品的质量，再加上承包商谋私利的想法，降低质量标准，从而导致最终产品无法得到保证。

（二）过分依赖外包，会培养潜在竞争对手

轻资产运营模式的一大特点就是推行外包战略。这种战略的优势在于增加了企业短期内的品牌附加值，提高了专业化程度，但是长久以后，会让企业失去学习新技术、新工艺的机会。承包商通过做外包业务，积累经验，强化自己的优势，向下游发展，最终反过来给开发商带来威胁。

（三）缺乏专业性技术人才

我国商业地产转型轻资产之路还处在起步阶段，各大房企都在积极探索，还没有找到一条适合自己的道路。部分公司高管对如何运转轻资产没有一个清楚地认识，底下的基层员工对转型轻资产更是一头雾水。另外，由于轻资产项目的运作和重资产项目存在着较大的差异，很多从重资产项目抽调过来的团队，往往不能适应新的环境，与合作方不能融洽相处，过程中矛盾不断。所以推行轻资产化战略转型急需大量的专业性技术人才。

五、建议

（一）明确企业的核心竞争力

核心竞争力是经过长期积累形成的，是一家企业所独有的。任何一家企业都要明确自己的核心竞争力在哪个方面，将核心板块与非核心板块区分开来，非核心板块可以外包出去，减轻企业负担，核心板块一定要牢牢掌握在自己手中，并不断完善和加强。

（二）引入多个外包商，实行严格的标准化管理

为避免形成对外包商的过分依赖，可以引入多个外包商，在外包商之间形成一定的竞争，发展“替补”外包商计划，当正在使用的外包商发生问题，可以立即找到可代替的外包商。另外，为了保证外包产品的质量，应在合同中，严格清晰规定相关的要求，如有违约，采取相应的惩罚措施，推行标准化管理。

（三）加大人才储备，建立健全人才管理机制

21世纪最缺的就是人才，企业的发展靠的就是人才。在轻资产运营模式下，对人才提出了更高的要求，需要的是不仅能够掌握房地产相关知识，还要懂得如何运营管理以及投融资管控的复合型人才。企业应加大内部培养和外部招聘，建立健全人才使用和管理的制度和机制，并采取一些激励措施，加强人才的归属感，以便长久地为企业做出贡献。

六、结束语

随着不断变化的市场，土地、金融政策的进一步收紧，重资产运营变得越来越困难，而轻资产运营具有投资小、风险小、周转快、投资回报率高等种种优势，成为各大房企的首选途径。目前，我国已经有不少房企已经开始了不同的轻资产探索道路。但是，在转型过程中以及转型完成后也遇到了不少问题，通过资料研究和案例分析提出了一些建议，希望能够为商业地产的轻资产转型提供发展思路，提升企业效益，以促进商业地产行业合理高效稳健的发展。

本文来源：《魅力中国》：https://www.zzqklm.com/w/wy/25805.html