新型城镇化进程中我国城市土地集约利用问题研究

党的十九届五中全会提出“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化”。只有持续挖掘城乡需求潜力，才能更好的构建区域稳定发展的新格局。2021年两会政府报告中又重申“推进新型城镇化”，城镇化的进程需要耗费大量土地资源，但土地资源本身数量是有限的，导致城市用地需求与供给之间矛盾加剧。因此在新型城镇化进程中解决城市土地集约利用的问题十分重要，只有合理利用城市土地资源，才能更好的平衡城市建设与土地开发利用之间的问题。

一、城市土地集约利用的内涵

土地集约利用是相对于土地粗放利用而言的。主要研究通过在单位土地面积上合理增加资本和劳动的投入，以提高土地收益的经营方式。随着城镇化的发展，农用地集约利用的概念则被引用到城市土地的研究之中，提出了城市土地集约利用的概念。城市土地集约利用是指在一定的经济环境中，根据城市自身发展的科学规划需求，通过调整城市产业布局、完善城市土地利用机制、创新土地利用模式等多种途径，从而实现用更少的投入带来更多的产出，进而提升整个城市土地资源总体利用效率，使城市未来发展空间更为广阔，实现经济、社会、生态效益的最大化，从而实现更好的新型城镇化。

二、新型城镇化与城市土地集约利用之间的关系

（一）新型城镇化推动城市土地集约利用

首先，城镇化最明显和最直接的表现是城镇空间得以扩展。城市规模扩大以及数量增加，就是农地转非农地的过程。在这一过程中，农用地的保护压力十分巨大。为了缓解耕地资源压力，要加大对城市土地集约利用，减少对耕地的侵占。其次，城镇化发展到一定水平后，必然会导致土地利用结构发生一定程度的改变。产业将会从低级逐渐向高级演变，土地利用效益也会提高。最后，新型城镇化的发展将推动人们观念的转变，从原来的“乡土中国”向“城市中国”方向发展。新型城镇化中的科学发展观以及所强调的“以人为本”的观点，对于各级政府强化城市空间的规划和管理具有重要作用。

城市土地集约利用促进新型城镇化的发展

城市土地的集约利用对于新型城镇化的影响也是十分显著的。首先，合理利用城市土地资源，能够更好满足城市各产业部门对于土地的需求，缓解人地之间的矛盾。其次，城市土地利用结构的优化与调整为解决“大城市”病等城市发展过程中的问题提供了新思路。在城市内部空间中，城市绿化用地面积加大、老旧小区住房功能调整等等，都会直接或者间接改变城市未来发展环境，进一步推动新型城镇化发展，形成一个良性循环。最后，城市土地的集约利用，使得城市土地形成若干个具有竞争性和排他性的“产权区域”，实现土地这种特殊生产要素能高度聚集并产生巨大经济效益，最终推动新型城镇化的发展。

三、我国城市土地集约利用存在的问题

（一）城市住宅空置率较高，土地资源配置不合理

新型城镇化追求“以人为本”，因此发展城市住宅是构建城市化良好发展的重要环节，但过于追求城市住宅建设，将会导致土地资源不合理利用。城市住宅空置现象在我国一些城市普遍存在，我国住房空置率高达22.4%，住房市场明显存在供大于求情况。全国城市之间经济发展普遍不平衡，大城市吸引了大量外来人口，引起“人房”分离，房产长期闲置，再加上投资炒房者囤积房产，引起资源极大浪费。政府过于追求土地财政收入，导致一些地区新区和开发区不断增加，土地资源配置过分向住房倾斜却又未能发挥住房本身作用，形成土地资源配置不合理。

（二）城市规模“摊大饼”式扩张，土地资源浪费现象严重

随着经济的快速发展，城市用地扩张速度也相对较快。由于我国城市管理体制等方面原因，对城乡结合部土地进行征收开发的成本要低于旧城区改造的成本，于是城郊的耕地不断受到侵占，大部分城市走上了外延式发展道路，城市建成区逐渐转到“摊大饼”式的扩张，有的建成区面积甚至呈几倍增长，城市土地利用规模上存在较大问题。并且在侵占过程中，也出现了“占而不用”、“占而不实际利用”等情况，这些情况都将直接或间接影响城市未来的发展以及产生土地资源利用效率不高的问题。

城市土地开发利用无序，土地资源的综合效益差

从城市土地利用方向上可看出，城市建设严重失衡，形成一种畸形的发展格局，城市的建设忽视了对“人”的重视，也是忽视了新型城镇化建设与发展的重点就是以“人”为主的发展模式，大多城市没有重点解决到人民百姓根本生活需求，导致城镇化演变成各种开发商之间的“攻城略地”，通过征地、卖地，使得房地产发开成为当今的主流趋势，各种高档酒店、大型CBD等设施过热，从而忽视了居民所迫切需要的公共设施用地，例如经济适用房、廉租房的构建，以及与之相配套的绿化场地、交通用地等公共基础设施用地严重不足。

四、促进我国城市土地集约利用的路径探索

（一）促使住房回归居住属性，合理配置土地资源

我国正在实施“房住不炒”政策，使房子回归居住属性后再征收物业税，增加空置住宅持有成本，从而降低住宅空置率，使不同用途的土地资源得以开发利用，而不是过于集中于房地产开发，从而促使土地资源合理分配。并要改变政府激励制度，从一味追求“GDP”为主的功利性政府向社会服务型政府转变，改变政府在原有土地经营中所扮演角色，要将政府的职能真正转变到公共服务中去，使政府充当土地的管理者而非土地的垄断者，推进政府改革。

（二）充分挖掘城市存量土地，积极参与旧城区改造

城镇化的发展并非一味的追求城区面积扩张，更应该追求在已有土地面积上更加合理的利用。对城市旧城进行改造与升级，对城市中的老旧小区、棚户区、闲置多年的建设用地进行改造，完善居民生活的配套设施，既能改善城市居民的居住环境和提高建筑容积率，提升人民幸福指数，还能充分利用城市土地，发挥存量土地资产价值。同时为了城市未来的长久发展，要充分挖掘城市低下空间，深入探测城市土地的潜力价值，盘活城市内部存量土地资源，更能带动整个城市经济的发展。

（三）做好城市的发展规划，优化城市土地利用结构与空间布局

城市总体规划是对城市未来发展方向上的规划，是一种超前的计划与部署，城市有关规划部门要根据本地实际情况，进行统一规划，明确城市性质、发展规模以及功能定位。优化城市土地的空间布局，关键地段的工业、住宅、商业服务用地要界址清晰明确，充分发挥各类用地的用途，使其真正价值得到显化。城市规划建设中，生态环境的保护也应提升到一个关键高度，只有将“吃饭”、“建设”、“生态环境保护”这三者之间的关系协调到位，才能更好发挥土地利用的综合效益。

五、结语

综上所述，我国经济社会的不断发展以及新型城镇化的进程的不断加快，土地的集约、节约利用将在很长一段时间仍然是发展的重点目标，只有在不断稳妥推进新型城镇化的进程中，继续提升城市建设用地的利用效率，才能真正提升新型城镇化进程的质量，在社会效益、生态效益、经济效益中充分体现出土地集约利用的价值。

本文来源：《魅力中国》：https://www.zzqklm.com/w/wy/25805.html