住区景观工程交付品质提升的案例分析——以上海浦东逸墅大区景观交付项目为例

近年来，随着消费者们的眼界越来越高，维权意识越来越强，开发商楼盘交付阶段因交付品质不佳导致的交付难的问题屡见不鲜，常常是等到问题暴露出来，开发商才去“亡羊补牢”。而园林景观作为小业主回家后的第一眼印象，住区的整体环境直接影响到业主对小区品质的直观感受，从而对交房的品质有一个直接的评价，若不满意，势必会影响交房的结果，严重者更会影响到开发商的口碑和品牌。因此，对于现代房地产住区景观工程交付品质目前的现状和问题进行分析，通过具体的案例研究，归纳出在景观工程交付端能实现的一系列品质提升的手段，是为了更好地营造可持续性住区景观环境，同时也为日后更好地管理大区景观工程打好基础，提供一些实用的方法。

1  住区景观工程交付品质的问题及现状分析

1.1  景观工程交付品质的现状及原因

景观交付品质既然那么重要，但为什么时下一旦临近交房，开发商便如临大敌，而在业内，更有像龙湖、万科、旭辉等行业老大，也不乏在交房期间有业主维权投诉的事情发生。根据过往的从业经验，以及与同行的交流中了解到的一些共识问题，归纳总结后可概括为如下几点原因：

1.1.1  没有充足的时间用于景观最后的细节收尾完善

景观在项目工程整体施工过程中，作为最后登场的角色，一旦前期移交滞后，后期交房的时间又无法延误，势必会压缩景观实际施工的时间。虽然大区工程不像示范区如此抢工，但大部分项目往往是陆陆续续分块移交场地给到景观，景观在规定的施工周期内，能把工程大面抢出来，还要应付绿化验收，验收后还要预留改造的时间，实属不易，临近交房前，往往已经没有多余的时间去做最后的收尾和细节提升。而一个项目景观品质的好坏与否，直接取决于铺装、绿化、园建构筑物等细节收边上面是否处理到位。

1.1.2  没有合理的成本去支撑品质落地

一个项目的景观成本一般在项目初期启动阶段，就确定了总体和单方造价。但前期示范区过高的投入，或者因项目备案价低于预期导致后续成本优化等原因，导致最终分配给交付区的景观成本可能会低于最初制定的目标。后期又会因为乙方单位配合等问题，在景观出具造型之后，再去做提升也许就没有多余的成本去支撑了。

1.1.3  交付期间的包装方案由客服端主导，未能做专业的设计

在交付准备阶段，客服部门会做一系列交付美化包装的工作，往往包装出来的效果都不理想或相对简陋，例如冬天交付的项目，尝尝会看到树上绑了大红大绿的叶子，现场有很多临时的欢迎回家的装置等，并不美观，也不成体系，更与最初的设计风格不匹配。

2  住区景观工程交付品质提升的案例分析——以上海浦东逸墅大区景观交付项目为例

2.1  工程概况

该项目位于上海浦东新区惠南镇，西邻上海野生动物园，南靠南汇大学城，东临川南奉公路，距离16号线地铁站与上海绕城高速约为1.5km，出行较为方便。项目总占地面积约6.6万m，景观面积约5万m，绿地率高达40%。项目客户定位主要为本地或周边首置首改客户，因此景观提出了“现代新生活”的概念，力图用现代的设计语言打造“两区、一环、两形象带”的景观功能，在小区中营造一个健康、便利、自然生态的社区环境，鼓励人们在社区中进行交流、共享、互动，最终给业主们打造一个崭新、美好的社区生活（见图1）。

图1 小区总平

2.2  交付品质现状

逸墅项目因前期示范区投入较大，后期大区施工阶段，受到成本、工期等各类实际问题的制约，景观在大面完成之后的走场点评中发现了较多质量问题，观感效果也不佳，公司内部判断会直接影响后期交付，问题总结如下：

植物配置层次单薄，颜色单一，交付时节为冬季，届时景观效果会显得比较萧条；

小区硬质铺装污染较为严重，局部存在明显交叉施工导致的污染问题，难清洗；

硬质施工工艺，因前期抢验收，铺装铺设时间有限，有明显抢工的痕迹，局部存在高低不平的问题；

几个主要节点的标示性不强，如高层单元入户前区域、小区主入口；

消防登高面硬化场地上较为空旷，功能性较弱；

小区内不利因素包括通风井、燃气调压站、人防出地面楼梯的遮挡效果不足。

2.3  提升理念及策略

本次景观交付品质提升，旨在项目正式交付之前，对于以上所发现的问题进行及时整改，为确保非示范区和示范区景观效果及品质无重大落差，同时针对客户敏感点如回家动线、单元入户、集中活动场地等打造出有特色的景观节点，营造良好的景观环境，为交付提供保障，最终能够顺利交房。基于原有的景观方案，根据客户敏感点的强弱做相应的分配调整，具体策略如下：

2.3.1  不同区域的绿化分级提升

逸墅项目产品规划布局形态为高低配，绿化空间可分为高层楼栋周边、别墅宅间、高层组团、围墙周边等几个区域，针对不同区域，绿化营造的氛围和功能也不一样，需要做分级优化，具体措施为：

1）高层楼栋周边  原设计为单一乔木阵列式种植，考虑到高层空间空旷，阵列式种植手法，无法起到视线遮蔽作用，改为自然式的组团配置能更好的提升景观层次，对于建筑转角起到柔化作用，弱化高层建筑外立面的压迫感，通过提升，增加胸径30左右的朴树作为骨架苗，拉高骨架苗高度使乔木能更好的和高层搭配；

2）别墅宅间  别墅宅间因有庭院存在的关系，预留给宅间的尺度较小，平均宽度在3m左右，提升中骨架苗适当选用小规格，公区分隔使用1.5m高左右绿篱围合，适当增加常绿球类品种，做到简单、干净、清爽。使绿化不显压抑，但同时确保私密性宅间空间；

3）高层组团活动区  该区域业主活动较多，种植不带刺植物，种植果树增加趣味性，适当增加骨架苗保证林冠线饱满；

4）边界区域  北面围墙外市政环境一般，提升中主要增加内外的绿量，形成高层北面区域的绿化背景。

3  住区景观工程交付品质提升的手段

通过对于逸墅项目的案例分析，进一步证实了景观工程品质对于交付阶段的重要性。在未来项目的景观管理中，如何持续地确保景观工程品质较高的标准，从专业管理上提出如下几点建议：

3.1  明确管理界面

这里所说的管理界面包含两方面内涵：施工界面上的划分 哪些属于景观施工范畴，需要在招标阶段前置条件设置中就要明确，并在景观单位定标之后，组织施工交底，以确保后期景观进场后，有明确的施工范围，也能够指导前置条件的场地移交；职能管理界面上的划分 景观成本包含了哪些要素，同样单方500元的景观造价，若大部分的费用用在了土建结构等看不见的内容上面，那看得见的造价可能就没有想象的那么多，设计维度的景观成本构成和成本职能的口径是否一致，这在前期方案阶段就需要明确并拉通；景观工程与土建工程的管理界面划分上 土建工程师需要共同承担进度管控的问题，会更有利于统筹整体的项目工程进度，大大减少因为土建场地移交后土建工程师甩手不管而变相影响土建施工移交的时间。

3.2  一体化管理思路

所谓一体化管理，即景观设计管理和工程管理由一个职能从设计到工程全程化管理。在一些房产企业中，比较推崇这类的管理模式。不同的管理模式都有利弊，但一体化管理带来的优势是，景观从设计到施工的效果还原度较高，景观的品质不容易因为后期各种现实问题而打折或者妥协，在眼下，专业细分越来越高，管理颗粒度越来越精细的趋势下，一体化的管理思路虽然对于专业人员的要求更高，综合素质能力要求更高，但无疑是一个更有利于景观品质高标准落地的管理思路。

4  结语

随着房地产开发的越发成熟，住区景观工程的交付品质，对于地产的持续口碑来说越来越重要。大家都不仅看重示范区一时的好看，而是更关注后期长久的品质维护。通过此文，希望对日后大区景观工程管理上面提供一定的借鉴作用。在下一步工作中，需要沉淀更多的项目案例，并总结相关的管理经验，以此来更好地指导住区景观工程的管理工作。

本文来源：《城市住宅》：https://www.zzqklm.com/w/kj/12544.html