新时期城市边缘区土地利用的规划设计与管理研究

城市边缘区不仅是城市发展的前沿阵地，也是乡村城市化的主要过渡区域，处于城乡交界处。新时期，我国城市产业不断扩张，城市人口逐年增加，城市范围也随之扩大，城市化进程逐渐加快，城市边缘地区的土地也被大量开发利用。这里不仅是农副业用地和城市储备用地，还是综合发展地区，属于城乡发展的敏感空间，在充满活力和潜力的同时，也存在很多问题与矛盾。因此，如何合理规划设计和管理城市边缘地区的土地，是当前城乡发展共同面临的问题。

一、 新时期城市边缘区土地利用中存在的问题

1、 土地资源浪费

新时期我国大部分城市的边缘区土地缺乏科学的规划设计，未进行整体性管理和调控，导致该区域土地利用率较低，土地资源严重浪费。许多城市边缘区的土地被用于非农开发，导致农耕地数量骤减，大部分土地被房地产开发。该地区居民被征收自身土地后，获得商品房赔偿，发展为“准市民”，但总体而言他们城市生活能力较差，依然习惯依赖农业用地，私自开发农耕地，出现许多占而不用、乱建乱占的现象，导致宅用地结构混乱，居民点布局分散，土地利用效率较低，并呈逐年下降趋势。这些因素无疑都将限制城市边缘区土地的开发利用，造成严重的土地资源浪费。

2、 规划管理不当

城市边缘区土地一方面具有邻近城市的属性，另一方面又具备土地底价性质。新时期随着我国城市化发展速度的加快，城市边缘区土地的用地方式逐渐转变，呈现出一定的复杂性。一些单位不遵守土地管理开发条理，出现多征少用、未征先用的现象。部分政府部门甚至出现批人情地、越权批地的不良现象。同时，城市边缘区的部分土地管理人员未能严格守法执法，致使该部分土地规划性较差，基础设施无法衔接。

3、 配套设备不健全

目前，我国大部分地区在基础设施供给方面还在实行“城乡二元结构”，这就使得农村与城市的基础建设差距悬殊。而城市边缘区土地不属于城市建设用地，因此，该部分土地在配套设备方面依然按照农村标准配给，基础规划设计存在较多不足和漏洞，无法适应城市发展要求。基础设施不仅数量较少，而且质量较差，完全无法适应城市需求。在结构上，城市边缘区多关注交通、水利、供电设施建设，对环境保护却缺乏长远规划和设计，未能用发展的眼光看待该地区的前景规划。

二、 新时期城市边缘区土地利用规划设计与管理策略

1、 加强基础设施建设

在开发城市边缘区土地的初期，应当对该地区具有开发价值和潜力的土地进行相关的社会、自然、经济评估，并在此基础上确立相应的开发方式。在宏观调控下详细研究系统的开发方案，加强开发的规划性，尤其要注意加强保护和整治农业用地。同时还要关注基础设施的规划和管理，基础设施效率较低，土地开发效益就会受到制约，因此，这是涉及城市边缘区土地集约化运用的重要课题。新时期，我国的技术、人才、资金都得到前所未有的发展，国家产业政策也大力支持城市边缘地区的开发利用，因此，城市边缘区发展迎来了大好的发展形势，我们必须关注该地区的基础设施管理，采取有效措施改善居民的工作环境和生活条件，促使城市边缘地区不断发展进步。

2、 合理规划边缘区土地资源

新时期我国城市边缘地区的土地利用呈现出蔓延扩展、秩序混乱的态势，城市若要取得长远发展就必须综合考虑功能与体量因素，毫无节制的开发城市边缘地区用地不符合城市发展规律。因此，应当在城市规划中合理控制城市边缘区的用地总量，依据当地实际情况及城市发展需求合理规划扩展范围，并注重保护城市边缘区的生态环境。一方面应注意保护农业用地，按照城市边缘地区扩展用地的情况，合理规划建筑用地和农业用地，适当控制农业用地。相关政府部门也应充分重视环境保护，在城市边缘区的招商和规划中，充分重视和考虑环境保护因素，坚决抵制乱排乱放、污染环境的行为。另一方面，要加强城市边缘区的治污力度。在该地区的社区内进行宣传呼吁，提高人们保护环境的意识，并积极探索污染治理的有效途径，加大环境保护力度。除此之外，城市边缘地区的管理规划部门还应加强对当地土地利用和供应情况的监督，关注考察土地开发利用状况，切实依据经济发展需求和当地实际情况制定合理的规划管理方案。

3、 合理引导土地开发

对于城市边缘地区的规划设计和管理应当充分遵循市场规律，依靠市场机制调节，政府部门应加强宏观指导。进入新世纪我国仍处于体制转轨时期，市场体系建设仍需完善，房地产开发商对市场风险的预算能力相对较差，致使城市边缘区许多写字楼和商品房闲置，严重浪费了土地资源。若要有效解决这一问题，政府部门就要加强宏观指导和调控，根据城市边缘地区的土地特点和使用情况，因势利导，推动房地产市场的良性发展。一方面要严格执行土地开发准入制度，遏制当前城市边缘地区房地产开发的混乱现象，并提供社区影响报告，为当地居民营造良好的居住氛围。另一方面，要加强对城市边缘地区配套设施的检查审核，严格监控土地使用权，控制土地开发总量，进而减少空置房产的数量。此外，还应及时了解、分析、考虑城市边缘地区居民的迁居意向，并以此为依据合理选取、规划城市边缘地区的住宅用地，为当地居民提供良好的住宅环境。

参考文献：

【1】周婕，朱定国．大城市边缘区演进及发展的实证研究 [J] 武汉大学学报，2002

【2】罗彦．中国城市边缘区研究的回顾和展望 [J] 城市发展研究，2005

【3】杨江龙．城市化进程中城乡结合部土地利用规划问题的探讨 [J] 华东理工学院学报，2004

【4】王林，张文祥．浅谈边缘效应与城市边缘地区旅游的开发 [J] 桂林旅游高等专科学校学报，2003

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