从税负的角度分析2010年房产改革对房地产行业的影响

一  2010年房地产改革背景及税负相关计算方法介绍

1 2010年房地产改革背景介绍

2009年，房地产商品房成交量同比增长50%，商品住宅增长也达到了50%多，2008年这两个指标都是同比负增长20%左右，所以可以看出2009年房地产市场火爆水平。房价角度已经不需要细算了，成交量同比增长大约50%。无论是商品房还是商品住宅，成交金额都是80%、90%多的增长，接近翻番。如果从几个一线城市商品住宅成交均价来看，北京、上海、深圳商品住房成交均价涨幅都在50%以上。从土地的市场情况来看，地王在全国遍地开花，接连不断。2009年全国大中城市土地出让收益与2008年相比同比翻番，土地市场2009年可以用火爆来形容。

为遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。在过去的2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。本文在分析比较典型房地产上市公司2010年税负的基础上，考查2010年相关政策对房地产市场的影响。

2 税收负担相关计算方法介绍

我们 通过比较房地产行业的税负，可以分析出房地产行业的行情。房地产行业税负在政策不变或变化较小的条件下增长较快，说明房地产业发展较好，反之则说明房地产行业出现下滑等情况。房地产开发行业主要涉及的税负为营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、企业所得税以及代扣代缴的个人所得税等。房地产公司税负中，营业税、土地增值税和个人所得税所占比例最大，而本文的数据资料均来源于房地产企业的报表，有些企业无法从报表中直接得到土地增值税等税种，考虑到土地增值税同营业税等都计入了营业税金及附加，因此可以综合考虑营业税金及附加负担率来考查企业的营业税同土地增值税等税种的负担。因此本文主要分析计算营业税金及负担率、所得税税负（企业所得税）、总体税负及各季度实纳税额。

各项税收负担计算公式为：

企业营业税金及附加负担率=企业缴纳的营业税/企业计征营业税的收入*100%

企业所得税负担率=企业缴纳所得税/企业所得（实现利润）*100%

企业总体负担率=企业缴纳的各种税额/企业收入总额*100%

 二 典型房地产上市公司税负分析

本文选取典型的房地产上市公司进行分析，由于大部分房地产商2010年的财务报告年度报告还没有报出，因此对2010年前三季度的报告进行分析。另外，本文资料均来源于上市公司的财务报表，由于房地产公司的主要税种为土地增值税、营业税和企业所得税，该三种税并不是均按年缴纳，在财务报表中无法准确得出企业在一年中应纳税总额，因此本文将总税额大约等于营业税金及附加同企业所得税之和。

1 保利地产

  保利房地产股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首。2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。                                                     

单位：万元

2008年营业税金及附加负担率=154,595.99/1,551,505.04*100%=9.96%

2009年营业税金及附加负担率=253,642.77/2,298,292.15*100%=11.04%

2008企业所得税负担率= 97,961.32/402,328.48*100%=24.35%

2009企业所得税负担率=137,132.02/537,904.74*100%=25.49%

2008总体税收负担率=252,557.31/1,551,990.10 *100%=16.27%

2009总体税收负担率=390,774.79/2,298,660.76 *100%=17.00%

2009年总纳税额较2008年增加746,670.66万元。

2008年平均各季度纳税额=252,557.31/4=63,139.33万元

2009年平均各季度纳税额=390,774.79/4=97,693.70万元

按照上述计算方法，得出2010年前三季度保利地产税负情况：

                                                        单位：万元

通过上述计算分析中可知2010年前半年相对于2009年总体税负是下降的，尤其是2010年第三季降幅更大。说明在2010年的该企业前三季度营业收入相对于2009年是减少的。

2 万科地产

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

                                                            单位  万元

通过上述计算分析可知，2010年的前三季度税负相对于2009年是减少的，同时说明营业收入较2009年降低。

3 万通地产

万通地产（北京万通地产股份有限公司）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司，总股本为5.07亿股。截至2008年9月30日，总资产为83.82亿元，净资产为26.32亿元。

                                                              单位：万元

万通地产在2010年前三季度总体来看，相对于2009税负也是下降的，说明该企业在2010年前三季度的营业收入较2009年减少。

4 招商地产

                                                          单位：万元

从表格中计算结果可以看出，2010年第三季度的税负相对于2009年降幅最大，2010上半年税负较2009年稍微增长，说明2010年前半年企业同2009年上半年企业行情基本持平，第三季度营业收入下降较多。

5 中江地产

借助江中集团良好的公众声誉和社会资源，秉承“用心做药，用爱筑巢”的经营理念，江中集团成立了以房地产开发、批发、零售为主营业务的中江地产。

                                                           单位：万元

该企业税负2009年比2008年减少，2010年前三季度较2009年仍然减少，说明2010年较2009年企业营业收入呈下降趋势。

6 中粮地产

依托中粮集团的强力支持，建立中粮集团地产业务开发的平台，充分发挥优势，使中粮地产成为具有品牌优势的专业房地产开发公司。

                                                         单位：万元

中粮集团在2010年前三季度相对于2009年税负仍然是下降的，说明该企业在2010年前三季度总体经营情况较2009年是下降的。

三 总结

以上计算分析可以得出，房地产行业营业税金及附加负担率平均在10%左右，所得税负担率在25%左右，总体税收负担率在15%左右。考虑到成本等相关因素，房地产行业总体税负偏轻，但由于房地产行业的特殊性，房地产行业税负易转嫁到购房者身上，变相增加房价，因此不易提高房地产企业的税负。若要抑制房价，控制需求，应当从房产税角度出发，提高房产保值成本。

本文通过以上6家典型房地产上市公司的税负分析，可以看出2009年房地产税负比2008年增加幅度很大，主要原因是2009年房地产市场发展火爆，行情较好。2010年前三季度税负较2009年各季度平均税负减少较多，我们可以得出2010年政府制定的稳定房地产市场的政策对2010年前三季度是有效的，行业水平略低于2009年。然而，众所周知2010年房地产市场在第四季度强势反弹，房价增长迅速，大大出乎人们的预料。说明2010年国家颁布的政策以不能满足目前的房地产市场，国家应加大力度稳定房地产市场，推出更加有效的政策。在2011年初，各大城市相继推出限购令，国家颁布“国八条”，通过一个多月的观察可以看出，2011年初推出的政策对房地产市场的控制力是很大的，可以暂时压制住房价的强势增长，但从长远考虑，政策措施的水平与效果仍有待观察。