如何促进房地产市场健康稳定发展

1.完善保障性住房体制，抑制商品房价格。

    国家要抑制房价的不合理上涨,防止房地产泡沫的出现,一是应大规模地推出保障性住房，二是要平抑过高的商品房价格。这次出台的“新国十条”要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。确保在2010年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，这对打压房价起到了促进作用。然而与西方发达国家相对完善的住房保障制度相比,我国的住房保障制度还有很大的不足。当务之急，一是完善我们的审查机制，做好居民家庭收入动态变化、财产和住房状况的调查、统计和管理工作，为建立住房保障体系、制定住房保障政策提供依据。二是完善惩罚机制，加大相关的处罚力度，使那些不符合条件并弄虚作假的人无法通过审核。

2.调整土地资源供应量，降低土地开发成本，提高土地利用率

（1）土地供应短缺是楼市调控的最短板，从历年实际完成土地供应情况来看，仅有去年完成供地计划，因此，政府首先应该切实完成每年度土地计划供应量。新国十条已对增加土地供给做出了明确规定。同时要限制各类用地的供应比例，并严格监管取得土地使用权的过程。（2）创新土地的开发利用，努力降低土地开发成本。老城城区拆迁改造的土地成本都很高，应尽量减少对老城区的拆迁改造征地，要尝试在不破坏生态环境的前提下开展围海填土，开发非农用山丘荒地进行人工造地，开发利用广场大厦等地下空间建设商业用房，还可以利用宅基地流转等方式进行农村住宅改造，并实现先储备土地，再进行招拍挂的方式提供土地，以降低土地的成本。

（3）提高土地利用率。一是应坚决制止城市面子工程和高档住宅的盲目开发，防止出现新的积压对土地的浪费；二是为城市制定有效率的规划，尽量提高建筑容积率。

3.加强和完善宏观监测体系，加强金融监管，规范金融业务。

（1）由于买者信息缺乏和信息的不对称,房地产的交易和定价往往不能反映成交物业的真实价值，市场中存在许多黑箱交易。政府相关部门可以通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,这对于改变消费者的不利地位、合理引导市场、提高市场的运行效率都很有帮助。

（2）应加快建立和完善房地产业的宏观监测体系,通过土地供应、税收和改善预售管理等手段对房地产市场及时进行必要的干预和调控, 并强化个人住房贷款管理，严格审查住房开发贷款发放条件。

（3）这次新出台的“新国十条”措施明确、密集而有力，然而需要警惕的是，面对楼市新政的强烈攻势，投资、投机客往往采取上有政策、下有对策的转圜之道。随着楼市新政的深入，一些既得利益集团，会集体反扑，面对这一系列乱象，要想确保新政执行到位，就必须强化监管，督促地方政府、商业银行严格落实新政，对违反法律法规的投资客毫不留情。

4.房地产业及房地产金融业务的发展要创新。

    第一，房地产企业要拓宽融资渠道。对于房地产企业，私募或股权合作方式相对于银行贷款方式更为有利，发行公司债券也是一种很好的创新途径。对于开发周期长、投资额度大的房地产企业，相对于其他融资方式，公司债融资不仅具有其独特的功能，而且从发行到交易，信息更透明，监管更严格，因而具有良好的安全性。

    第二，全面推进以节能为重点的绿色建筑体系。建立绿色建筑体系，一是需要有大量的技术成果作为支撑，随着建筑节能工作的深入，现有建筑节能技术已经难以适应未来发展需要。二是建立示范创新，以政府保障性住房建设带动产业节能发展。如今保障性住房在住房市场中已经占有相当比例，政府应该充分利用在保障性住房建设中的自主权，率先推广应用各种节能技术进行示范。三是经济机制创新，鼓励建立节能建筑专项贷款和基金。节能建筑的建设、改造工作量大，需要大量资金投入，亟需政府出台相关的经济鼓励政策，引导市场优化资源配置。

    第三，加强房地产金融业务的创新。十七大报告明确指出“建设创新型国家”和“住有所居”。这对房地产金融业提出了更高的要求,也提供了更广阔的发展空间。房地产行业金融创新有着的积极意义，不能因噎废食。首先，商业银行等金融机构应加大金融创新的力度，尽快推进住房抵押贷款证券化。这种以个人住房消费信贷为支持,以债券融资为载体,实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接,不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源,而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作,推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。其次，建立房地产投资信托基金。房地产投资信托基金将分散于公众的资金集中起来,交由专业的基金管理人进行房地产投资,进行投资物业的多样化，对房地产投资风险实现有效分散,有效保证了投资者的资产组合效益；另一方面通过开发企业获得投资信托基金, 拓宽了融资渠道,减少了对银行贷款的依赖。

    第四，房地产企业的发展要创新。一，优化房地产企业的资本结构。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证,也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键,对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。优化资本结构：（ 1 ） 通过上市融资优化资本结构。房地产企业上市后，借助证券市场的筹资和机制灵活的优势，可以为资本结构优化提供多种选择（2）房地产企业合作模式。房地产企业之间取长补短，利用各自的优势，从战略的高度在具体的项目上采用合作的模式进行开发（3）房地产企业并购模式。通过收购兼并的方式，房地产企业可以迅速做大做强或实现在某个区域市场或产品市场的立足。二，注重产品的创新。由于消费者正从追求“量”向“质”转变,这就要求房地产企业应以市场为导向,充分了解消费者的需求,不断开发出适合市场需求的产品，比如调查消费者的现实和潜在需求,分析其购房的动机和行为、能力和水平,研究他们的消费传统和习惯、兴趣和爱好,并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。三，房地产品牌的创新。品牌是房地产企业发展的最高境界，现代房地产的市场运营中，核心就是品牌，品牌已经成为企业与消费者沟通的一个桥梁，是企业市场竞争力的一个综合体现。

    房地产业作为我国国民经济中重要的支柱产业，对相关行业具有明显、持续的促进和带动作用，是经济增长不可或缺的部分。作为国民的刚性需求，过高的房价势必会给国民带来沉重的负担，因此稳定房价是至关重要的。目前一系列政策密集作用于房地产市场，已经使中国楼市出现了渐次“烧退”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。尽管已出台的调控政策对人们的心理预期起到了正面的引导，也取得了一定成果，但影响房价的因素仍然复杂。政府相关部门在遏制房价上涨走势进而解决居民的住房问题、密切关注调控政策在未来一段时间内对房价和交易量产生的影响、最终促进房产市场长期健康稳定发展的征程中仍然任重而道远。