关于进一步完善我国房产税制的研究-经济论文发表

摘要：最近不断出台的楼市调控新政明确提出，要尽快推进房产税改革试点并稳步扩大到全国，这对于调节财富分配、缩小贫富差距、促进经济结构调整及增加地方财政收入都是非常有利的；而且还可以合理抑制住房消费的盲目膨胀、从而抑制投机性购房。对手中持有多套住房的房产所有者来讲，开征房产税无疑是一颗“重磅炸弹”。但从现阶段来看，我国财产税收占地方税收的比重较低，在税制设计中也存在一些问题，其功能并未得到充分发挥。因此，完善我国的房产税制就显得尤为重要。
关键词：房产税　税制改革　征税范围  统一税负
Relating to be further improved china's property tax research【Content abstract】Recently been introduced in the property market made clear to the estate tax reform as soon as possible to engage and increased steadily to the country, this is the distribution of wealth, narrowing the gap between rich and poor, promote strategic restructuring of the economy and increase the income is very favourable ； but also reasonable housing expenditure under the blind expansion and thereby inhibit speculative. to buy a lot of flats of the property owners, that is imposed property tax is undoubtedly a bombshell. "" but from the current
【Keywords】Property tax；Tax reform；Scope of taxation；The unified tax liability
房产税隶属于财产税，在我国是一个古老的税种。采用混合性方式征收房产税不但可以抑制土地房屋的投机性交易、促进土地等稀缺资源的有效利用，还能成为地方财政收入的主要来源。房产税改革的首要目的就是为了规范房地产市场，抑制土地、房屋价格的不断上涨，从而预防潜在的金融风险，因此可以说房产税是抑制不断上扬的房价、稳定经济发展、促进社会和谐的重要调控手段。
一、尽快改革房产税的主要原因
1、抑制不断上扬的房价。为使人们更好的安居乐业、缩小日益加大的贫富差距、实现国家“居者有其屋”的目标、维持和谐社会所需要的稳定，所以应尽快改革房产税。目前持续上涨的楼价，从根本上制约了城镇居民住房问题的解决，为此，国务院自2010年1月至今连续出台楼市调控政策，可事不如人愿，房价不降反升，原因何在？主要原因之一是房地产市场存在大量的投机购房者。许多人愿意运用闲置资金甚至国内外借款参与“炒房”、“囤房”，这些购房者并非是出于居住的需求，而是利益驱动使然；而不断上涨的房价又诱使原先的观望者紧随其后疯狂抢购，就像多米诺骨牌一样引起连锁反应，促使海内外大量资金源源不断涌入国内房地产市场，房价自是不断上涨。 如此恶性循环，更加剧了房地产市场供不应求、楼价居高不下、百姓不能实现居者有其屋的现状。
2、解决土地出让金的问题。用于建造房屋的土地毕竟有限，为保证土地出让金收入的不减少，实现地方政府的个体利益，地方政府纷纷支持房地产市场，从而成为加剧房地产市场恶性运营的罪魁祸首。有鉴于此，我们通过借鉴成熟国家市场经济的经验，最有效的控制办法就是改革目前房产税，通过扩大房产税征收范围改变土地出让金收入一支独秀的状况，而且房产税还可成为地方建设和维持社会稳定的资金来源。这样一来，地方政府就不再只是依赖土地出让金的收入，自然可降低房屋成本，使税收的调控作用得到很好的发挥，既增加了财政收入，也能促进经济良性健康发展。放眼未来，房产税逐步取代土地出让金是很有可能的。
3、解决进一步挤占耕地的问题。举一个国外的例子：在2000的调查中，韩国总面积近10万平方公里。近5千万人居住面积仅占2.4%.农耕用地和林地占 87%。与中国大为不同。我国的耕地面积在近几年房价持续升温的情况下呈现出大幅下降的态势，这不能不引起我们的高度警惕。如果房价持续过热，耕地面积持续减少，势必会造成粮食减产，养不活不断增长的本国人口；而且土地不断的被一幢幢灰色森林取而代之，也必将使一个国家的森林覆盖面积越来越贫乏，越来越多的灌溉变成井枯，耕地遭到沙丘蚕食，我们眼看要输掉一场持久战。唯有尽快出台房产税，遏制不断上涨的房价，才能进而遏制不断减少的耕地面积，力挽耕地流失的狂澜。
二、现行房产税制存在的主要问题
目前我国的房产税是以房屋为征收房对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。而现行的征税范围、计税依据、征收额度已均不能满足筹集财政收入、调控房产管理以及当前的经济现状和发展趋势的需求。
1、征收范围不合理：目前房产税征收范围仅限于城镇的经营性房屋，对有多套住房的人群也不征税，广大的农村地区的房屋也不征税；即使税法已规定对出租房屋征收房产税，但由于租金收入的难以掌控致使税源大量流失，使得征收房产税并没有落到实处。有些居民手中有两套或两套以上的房子，除居民所住的那套房子外，其余房子若并没有进行交易，属于闲置，目的是为了投资或投机，只会导致房价的不断上涨；而需要买房的居民唯有对持续上涨的房价望洋兴叹。
2、计税依据不合理。目前条例规定，采用从价计征的房产税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算应纳税额。随着经济的不断发展，以前的房价与目前房屋的市场价可能已相去甚远，再加上地域及周边环境的差异，有的甚至不到目前市场评估价的十分之一，其间的差价甚大，若仍以原价值作为计税依据一方面有失公允，另一方面还会导致税款的流失。
3、税率不合理。目前的征收方式分为从价计征和从租计征，税率分别为12%和1.2%。首先设置两种不同的税率完全没有必要，因为租金与房产余值差距很大,因而引起了按不同计税方式计税，而导致的税负不均等状况，还显得繁琐，只会增加不必要的计税成本；另外，按从价计征的只有一档税率，无法体现普通住房与奢华豪宅的差别，让他们承受相同的税负显然是不合理的。
三、房产税改革的具体措施
我国物业税的免征额起点设定、减免税范围设定以及税率模式确定应体现国情原则。税收征管方面应充分体现公开原则，及时把评估标准、评估结果、税率标准、征税时间等予以公示，并能保证信息传达到纳税人。
1、扩大征收范围。应将房产税的征收范围扩大至城镇居民所有住房以及农村经营性用房。首先，将纳税居民改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”，严格按规定征缴税款。使用宽税基的政策，通过对超过免税标准的房屋按不同档次的税率征税，一方面增加了税收收入，另一方面也会遏制投机者的投机购房行为。其次，就是要对开发商经营的商品房规定适当的免税日期，一般以一年为限，这样可以遏制开发商进行炒房的行为，从而规范房地产市场。第三，我们还需要对农村的盈利性房屋征收房产税。从当今的经济发展来看，农村摆脱计划经济后，因为经济程度有了大幅度的提高，特别是在一些城中村的改造中,许多农民获得多处房产，使得他们通过现有房屋进行租借，收入颇丰。对这部分房屋征收房产税，将会是一笔稳定而又可观的财政收入。
2、改革计税依据，统一税负。将现行房产税的从价计征和从租计征两种计税方法合二为一，均按照一定的计税依据采用一种税率分档计税。计税依据应以现值计税，而且必须明确现值就是对房产进行评估的市场价值。以房子的评估价值来作为计税依据，就不会出现少收税，不公正的现象。房产现值（房产评估值）应当由地方设置专门的房价评估机构进行评估房产评估，应与经济的发展相照应，由中央政府与各级地方政府进行商议建立一套完整的评估体系，培养专门评估房价的技术人员。评估的内容应是每家所持有的房产并在评估时应该考虑到除房子以外的各种因素：如周边环境、物业管理、通风采光、设备维修等。评估时可先到当地的部门进行统计，由当地政府进行调查，确定具体情况。并且按照经济发展的速度定为每隔几年评估一次。每户居民可拥有一套基本住房并在既定的房屋价值内享受优惠政策，超出规定的优惠价值的，对每套住房应按照累进税率征税。房屋价值越高缴税就越多，这样便可以遏制当前房价的涨幅，更能体现税法的公平公正原则。
3、建立和完善房地产登记制度。若想不让房产税的征收成为一纸空话，征管变得尤为重要。需建立切实可行的部门，让各级政府进行配合并制出详细的房屋产权信息登记表。登记表应将房屋按房产证的拥有程度分为三大类：有房产证的，小产权房所有者，无房产证的，对不同的对象采用不同程度的征管。例如有房产证的因为易于管理，可适当降低征管成本；而对于小产权所有者和无房产证者因为会出现空档，应加大征管力度，以免形成漏网之鱼，导致税款流失。
4、完善税收优惠。应以房屋价值作为优惠标准，并考虑具体的家庭单位因素。对以家庭为单位的居民住房在规定价值内采取优惠政策，超出规定价值的部分进行征收房产税，对外国人在中国拥有房屋产权的不再给予优惠，以示公正；但对单亲家庭、孤寡者以及残疾人应给与更为优惠的免税措施，展现以人为本的和谐社会风貌。
四、结束语
近年来，我国高房价备受全民关注。高房价现状下，政府屡屡出台政策抑制高增长趋势。然而，越控越涨的现状成为目前饱受网友诟病的现实。增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易，新建住房非常少。一个成熟的房地产市场，最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。在此背景下，尽快完善房产税应该说是明智之举,可以藉此来促使收入和财产的合理分配，遏制房地产投机和资产泡沫，缩小贫富差距，新法规的出台无疑让人充满期待。