加强出租房屋税收管理探讨

出租房屋，即“房屋租赁”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第四章第四节的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。” （二）我国现行出租房屋税收制度的基本内容及历史沿革 目前，我国房屋租赁主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城镇土地使用税、所得税等税种。1986年，财政部、国家税务总局对“出租的房产应征收房产税”予以了明确。2000年，为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，财政部、国家税务总局对住房租赁市场有关税收政策问题作了进一步明确。2008年，财政部、国家税务总局发布了支持住房租赁市场发展的税收政策：自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。其他政策仍按现行规定执行。 （三）盘龙区地税局对出租房屋开展税收管理的基本情况 根据国家、省、市相关法律法规及规章文件的规定，目前，盘龙区地方税务局执行的对个人及单位（国家机关及企事业单位）出租房屋征税标准为：（1）个人出租非住房：合计征收月租金总额的20.7%，包括：营业税5%、城建税（营业税额的）7%、教育费附加（营业税额的）3%、地方教育费附加（营业税额的）2%、个人所得税附征率3%、印花税0.1%、房产税12%；（2）个人居住房屋出租：合计征收月租金总额的7.18%，包括：营业税1.5%、城建税（营业税额的）7%、教育费附加（营业税额的）3%、地方教育费附加（营业税额的）2%、个人所得税附征率1.5%、房产税4%；（3）单位生产经营用房出租：合计征收月租金总额的20.2%，包括：营业税5%、城建税（营业税额的）7%、教育费附加（营业税额的）3%、地方教育费附加（营业税额的）2%、企业所得税附征率2.5%、印花税0.1%、房产税12%。 二、对盘龙区出租房屋税源情况的抽样调查分析 经对盘龙区地税局下辖部分分局管户的抽样调查，各分局辖区内重点出租户、租金标准、税源情况见下表： 分析：从下表可以看出：（1）不同地段出租房屋每平方米出租均价不同，一环内商铺最高可达300元，二环及三环外商铺最低只有10元；（2）同样地段出租房屋的租价也有差异，如JMY房地产开发有限公司与XY房地产开发有限公司开发的同处一环内的商铺，出租均价竟然相差10倍多；（3）同一地段不同性质的出租房屋均价也不同，如同在北市区同一路段相隔不远的CF写字楼的月租金为75元每平米，而JLF商场的商铺月租金只有17元每平米。由此可以看出，出租房屋的税源是不均衡的，客观造成征税依据难以统一确定。 盘龙区地税局出租房屋税源情况抽样调查表