我国房地产市场调控政策影响力度评估与未来取向研究——经济与管理

 一、影响我国房地产价格的主要因素
从1998—2010年我国住房制度全面改革以来，全国商品房价格变化经历了前期比较平稳，后期快速上涨的过程，特别是2003年以来，尽管其间受到全球金融危机的冲击，商品房价格仍然是一路攀升。下面我们将从市场的需求、供给因素出发，分析、归纳导致房价增长过快、房价过高的主要原因。
（一）影响我国房地产市场价格的需求因素分析
根据目前我国房地产市场的发展状况，我们可以将房地产市场需求归纳为以下几种：基本消费性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求。其中，基本消费性需求一般是指购房用于自住的消费需求，属于刚性需求；改善性需求是指随着人们生活水平的提高、可支配收入的增长，人们对居住条件改善的一种需求，如以小换大，以远换近，三代、四代同堂换成距离接近又相对独立2套单元房，属于柔性需求[4]。我国经济的快速发展，城镇化进程的加速，以及出生率高峰期适婚人口的增加等，都将使基本消费性需求、改善性需求处于旺盛阶段。但由于人口总量是可控的，所以基本消费性需求、改善性需求将不会引起住房价格的大幅波动。
投资性需求是指高收入群体为了其资产保值、增值，购买房屋用于出租，而投机性需求则是在房地产市场涨价预期的前提下，社会上的大量闲散资金通过购买房屋再转手倒卖赚取差价，即通过囤积居奇炒高房价来获取暴利；随着经济快速增长，市场流动性泛滥，通货膨胀加剧，资产保值、增值需求激增，加上城镇居民收入差距分化加剧，少数最富裕群体占有了大部分财富，大量投资、投机性资金涌入房地产市场，如市场中流传的“温州炒房团”、“炒楼花”等，因此富裕人群的人均住房拥有套数不是1套、2套，而是更多，而这两种需求是不可控的，将无限放大对房地产市场的需求，引起房价暴涨，对基本消费购房需求产生冲击[3]，[4]。
（二）影响我国房地产市场价格的供给因素分析
从1998年以来我国住宅商品房供给总量来看，截至2011年，住宅竣工面积为71 692万平方米，城镇居民人均住房建筑面积已达到30平方米[1]，应该说在总量的供给上是充分的。但是，人均住房建筑面积达到30平方米，并不意味着每个人都拥有建筑面积为30平方米的住房。一方面是不断高涨的房价，另一方面是大量买不起房的中低收入阶层的抱怨，供需矛盾日益激化，这一现象说明了大量新建商品住房只是集中在少数富裕阶层的手中[3]。
我国新建住宅商品房有高、中档、大户型高价位商品房、中小户型的中低价位普通商品房、经济适用房、公租房、廉租房等层次，其中经适房、公租房和廉租房属于政府保障房范畴。在房地产市场投资投机过热、房价上涨预期等利益驱动下，房地产商越来越多的选择大面积的高档住宅和别墅，而忽视了小面积的普通商品房的开发，且从2003年以来，政府在经济适用房的投入占住宅总投资的比重以及新开工的经济适用房的面积占新开工住宅总面积的比重逐年下降，特别是在十一五期间分别位于4%～5%和5%～7%，导致了供给结构和中低收入阶层城镇居民住房需求之间的严重失衡[1][3][4]。
二、我国住宅商品房市场泡沫程度评估
美国著名经济学家查尔斯·P.金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续过程中的急剧上涨，这种上涨会使人们产生进一步上涨的预期，并不断吸引以买卖资产牟利的投机者，这些人对资产的使用并不感兴趣。随着投机资本的持续增加，房地产的价格会远远高于与之对应的使用价值，由此导致房地产泡沫产生。当泡沫过度膨胀到一定程度，通常是市场价格上涨到实际使用者难以承受的程度时，就必然会发生破裂，产生价格暴跌，预期的逆转，由此通常会导致金融危机的爆发[5][6]。常用的房地产市场泡沫程度的判断指标以及对我国部分城市的评估如表1所示。
房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标，可以用来衡量消费者对于房产的实际购买能力，过高的房价收入比意味着房地产价格脱离实际使用需求的基础，房地产市场泡沫程度严重。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6[3]。在表1中，以全国平均数据计算的结果来看，我国房地产市场泡沫已经形成并日趋严重，而以部分一线城市数据来计算的话，我国房地产市场泡沫的严重程度已经大大超过了警戒线，因此在研判房地产市场泡沫程度时，除了要看全国平均数据外，还要分地区，才能得出更为正确的结论。
售租比是国际上又一个用来衡量房地产市场运行状况是否良好的基本指标，一般的界定标准为：如果其值位于200～300，意味着房地产市场产泡沫已经显现，如果售租比高于300，表明房产价格偏离理性真实的房产使用价值，市场泡沫程度严重[3]。因为租房体现的是一种真实的居住需求，没有任何投资、投机资金会去炒作租金水平的，因此售租比很好地解决了供求关系的干扰，成为判断房地产市场泡沫程度的试金石。如在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之水涨船高，2010年北京地区的房屋售租比突破了600，说明这一地区房地产市场的泡沫已经相当严重。
三、我国房地产市场调控政策评估
伴随着我国房地产市场的发展，我国房地产市场调控政策也经历了紧缩（2005—2007年），宽松（2008年），再紧缩的过程（2010—至今）。下面我们将从与房地产市场紧密关联的土地供给、房屋供给、总量与结构、流通等各个环节出发，归纳出已经出台的主要的房地产调控政策，并从调控效果、所需时间、所需投入、现存问题等方面进行综合评估，如表2所示。
由表2中的归纳我们可以看到，在保障性住房建设中，土地供给有一定难度，这从2010年计划的实际完成率仅为64.9%，2011年仅为62.3%的统计数据就可以得到验证，特别是廉租房、公租房建设的资金缺口会比较大，投资回收周期也比较长，管理成本较高；在土地流通和住房销售环节，从项目贷款、购房首付比例、2套房认定，到销售行为规范、税收法规、限购令等措施，有效地抑制了囤地、转手倒卖、捂盘惜售及开发商暴利等投资、投机行为，制度法规已经较为完善，且见效周期短，不需要另外的资金投入，只要加强监管与政策法规的执行力度，就能够立即见效。同时对住房持有环节的税收已经开始试点，对已拥有多套住房的投资、投机者将形成较大的压力，有利于释放空置房。总体来看2010年以来我国史上最严厉的房地产调控政策已经有效地抑制了投资、投机需求及房价上涨预期，使得我国房地产市场过快上涨的势头得到抑制，宏观调控取得了初步成效。
四、我国房地产市场调控政策的未来取向
考察世界发达国家的房地产市场，基本上都拥有两个体系：一个为非市场或半市场化的公共住房体系，主要解决低收入家庭的住房问题，维护社会的公平与稳定；另一个为完全市场化的商业地产，住房资源通过市场进行配置，并通过价格反映供给、需求与资源短缺状况[3]。我国房地产市场未来发展方向也应借鉴世界发达国家的经验，一方面，加强保障性住房体系的建设；另一方面，完善、规范市场化商业地产体系，使社会达到公平与效率的平衡。我国房地产市场调控政策未来取向与重点监控指标如表3所示。
根据对我国房地产市场主要调控政策影响力度的评估，我们认为，尽管“限购令”行政色彩过于浓厚，但仍然是现阶段投入最少，见效最快，而且是最为有效的调控手段之一，只有在房地产税收制度能够有效抑制投资与投机需求之后，“限购令”才可以逐步退出。首先，在扩大保障房供给方面，必须科学合理地估算经济适用房与廉租房和公租房的需求比例，清楚地意识到廉租房与公租房建设过程中的资金需求量与缺口，明确经济适用房、廉租房与公租房的管理成本及其资金保障措施，利用互联网络与各级政府网站公示各级地方政府建设指标，如新开工面积、在建比例、完成比例、分配管理状况、违规行为的处罚措施与执行结果等，坚持信息公开透明，形成全民监督的监管机制，以提高各级政府公信力[13]。其次，必须科学合理地制定监控我国房地产市场价格走势的各项参数，以及与房地产市场密切相关的我国城镇居民收入分布，为国家决策管理层提供科学、全面、完整的决策数据。再者，要正视富裕阶层的存在与需求，并严格控制高档住宅与普通住宅的比例，对超过标准的住房面积合理征税，将这部分税收用于保障房建设，以弥补保障房建设资金的缺口，征税力度要能逐步挤压释放投机房、投资房、空置房超标面积。最后，要做好各种调控政策的综合协调应用，以逐步适度挤压房地产市场泡沫，避免崩盘式下跌，保证我国金融体系和国民经济健康、平稳、可持续发展，实现“民生”与“增长”的双赢局面[14]。
五、结语
目前我国房地产市场调控政策已经基本趋于完善，未来各级地方政府对调控政策的执行力度，以及在保障房分配管理的公平性、信息的公开透明等管理环节，将影响到调控效果和政府的公信力。因此在调控政策执行过程中，各级地方政府必须清楚地认识到我国是人口大国，土地资源极为有限，房地产市场只能定位于满足人民基本居住的生活必需品消费市场，才能统一思想认识，统一行动，坚定不移地执行调控政策，才能在各种利益集团的阻力下坚定不移地抑制房地产市场中的投资行为，严厉打击投机行为，严格监管控制房地产开发商的暴利环节；同时在扩大保障房供给方面，应充分利用互联网络与政府信息平台，形成全民监督的监管机制，科学合理地制定监控我国房地产市场价格走势的各项参数，继续扩大房产税征收试点范围，征税力度要能逐步挤压释放投机房、投资房、空置房、超标面积，但对于首套购房的刚性需求，则可以在首付比例、利率折扣、住房公积金发放等环节提供优惠，这样才能逐步释放我国房地产市场长期积累起来的市场泡沫，引导房地产市场平稳地回归到合理的价位，保障我国房地产市场、金融体系与国民经济健康、平稳、可持续发展[15]。