关于房地产调控问题的解析与建议——改革与战略

 房地产业关系到民生，也关系到民权。房地产业的发展，既是一个社会性问题，也是一个政策性问题。我国房地产业发展已经成为多种服务功能多链条（包括土地、建筑、金融、五金和装饰等多个部门）的重要产业。当前，随着房价的不断上涨，人们的购买能力也随之下降。购买力的透支使得房地产市场的成交量日渐萎缩。急需房子的人买不起房子。买得起房子的一部分人用房子做投资。国家统计局公布的房价信息显示，2010年1月份，全国70个大中城市涨幅有3个超过2.0%，下降超过2.0%的也有3个；2011年1月份，全国70个大中城市房价有60个城市的一手房价格环比上涨，10月份，全国70个大中城市环比下降的城市有34个，首次超过环比上涨的城市数量；2012年7月，全国70个大中城市环比下降的城市有9个，持平的有11个，环比上涨的有50个，房价环比又上涨了但成交量仍不足。由此可见，我国宏观调控政策对房价能起到一定的作用。
一、我国房地产市场存在的问题
（一）供需不平衡
我国房地产市场存在总需求臣大而有效需求不足、有效住房短缺而商品房空置等非均衡性问题。当前我国房地产市场中，商品房空置率不断提高，而大多数的中低收入者买不起住房，几世同堂的现象屡见不鲜。
（二）市场过分集中化
当前房地产市场中，许多居民住宅转型为商业用房以及别墅等高等住宅。与此同时，在一线城市中，部分中小型地产商逐渐被淘汰出市场，大大提高了市场的集中度。在二三线城市中，中小型地产商暂时还有一定市场。
（三）房地产市场发展不均衡
土地供应不规范，泡沫化较严重。由于我国房地产市场相对其他国家起步较晚，在发展过程中受许多因素影响，致使我国房价远离居民消费水平。
（四）房地产业潜藏着极大的金融风险
目前，我国房地产业的开发还主要依靠银行贷款，存在着巨大的金融风险。为了抢夺占据房地产市场更多的份额，一些银行降低贷款标准影响了信贷安全。
二、宏观调控政策对房地产价格的影响解析
针对我国房地产市场存在的问题和风险，近几年来，国家加大了房地产宏观调控力度，取得了一定的成果。适合房地产业宏观调控的经济政策包括价格、税收、信贷、利率、汇率、产品销售、产业、扶贫、货币等政策。其中，最主要的是货币调控政策、土地调控政策和税收政策。
房地产的货币调控政策分为两类：第一类是作用于房地产开发企业的货币政策，主要指房地产开发银行贷款利率等政策措施；第二类是作用于购房者的货币政策，包括买房首付比例政策和贷款利率等直接影响购房需求。
土地是房屋的空间载体，是房地产构成中最重要的部分，因此，土地的出让价格和方式直接影响着房地产价格。土地调控政策就是关于土地出让收支管理的政策，比如，规定房地产开发商首次缴付款比例为全部土地出让款的30%、40%、50%或60%以上等。调高开发商的首付比例，增加房地产资金链的压力，就能有效打击囤地、炒地的行为，最终就能遏制房价急剧上涨的势头。
税收政策是财政政策的主要手段，税收政策是通过调节税种和变动税率来调节总需求和总供给。在当前房地产市场供求紧张的情况下，最终税收成本还是会转嫁到购房者身上，也就是推动房价上涨。
房地产业的宏观经济因素很多，调控政策也很多。为了便于分析问题，这里将宏观调控的经济因素分为人民币贷款利率、货币供应量、全国土地交易价格和全国房地产开发投资额等。
（一）财政政策对房地产价格指数波动影响的分析
2001-2011年，我国的房地产投资增长速度每年均超过10%，有的年份甚至超过30%。以2011年为例，虽然2011年房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落，但全年全国房地产开发投资为6.174万亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。2012年1-5月份，全国房地产开发投资2.2213万亿元，同比名义增长18.5%，增速比1～4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资1.5098万亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。房地产投资增长，加上当前房地产市场总供给与总需求不平衡，自然会影响房地产价格。而近年来，我国住宅产品市场发展向两端分化：一种是开发商主导的个性化高端产品；另一种是政府主导的保障性住房建设。从市场结构看，近年来国家大力推行两限房、经济适用房、廉租房等保障性住房政策，必然会带来保障性用房无论数量、规模还是非市场性的特点都会越来越强。保障性用房的大规模建设，也将导致开发模式的转变。像前几年开发商主导的大盘、新城、卫星城建设等项目会越来越少，今后企业拿地的规模会相对小一些，对土地的位置选择会较之以往增加了偶然性。因此，他们会更倾向于开发一些高端、特色的个性化住宅产品，满足市场上中产以上阶层二次或多次置业的居住、投资需求。此外，近几年，我国办公楼所占比例明显减少，商业用房所占比例明显增加，高档别墅所占比例更是增长迅猛。
（二）货币政策对房地产价格指数波动影响分析
1.利率对房价影响的现实效应分析。房地产业的开发主要依赖银行贷款，因此，银行的贷款利率直接影响房地产市场的供求情况。为了能够配合市场调节作用，国家通过央行适时调整利率，下面是从人民银行网站收集的历年来贷款利率变化（如表-1、表-2所示）。
房地产业的开发主要依靠银行贷款，银行贷款利率与房地产价格呈负相关，通过调整银行贷款利率可以控制房价。贷款利率上升，市场上的货币流通量减少，房屋价格下降；反之，贷款利率下降，市场上的货币流通增加，房屋价格也上涨。
自1998年房改以来，中国人民银行先后下调存贷款利率。1998-2003年，一年期的贷款利率从7.92%调整到5.31%。下降了2.61个百分点。贷款利率下降促使买房子的成本下降，进而资金大量涌入房地产市场。2007年，中国人民银行先后上调存贷款利率，房价上涨15%左右。2008年，国家为了刺激消费，多次下调存贷款利率，房地产市场火爆。2010年，一年期贷款利率从调整前的2.50%上升到调整后的2.75%，上升了0.25个百分点。而五年以上贷款利率从6.14%上升到6.40%，上调了0.26个百分点。到了2011年7月7日，一年期贷款利率上调为3.50%，较2010年12月末上调了0.75个百分点；五年期以上的贷款利率从2010年末的6.40%下降为4.90%。而到了2012年7月，我国的存贷款利率又在短期内继续下调，以存款利率为例，活期为0.385%，三个月为2.6%，半年为2.8%，一年的为3%，三年的为4.25%，五年的为4.75%。存贷款利率都大幅度下降了。正是在这个利率下行的前提下，2012年7月间，我国70个大中城市房价环比上涨的有50个。存款利率下降，房价上涨趋势明显。
2.货币供应量对房价的影响。货币供应量是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总额。银行的贷款能力直接影响房地产投资以及信贷的规模，从而影响房地产市场的供求关系，影响房价变化。当国家采取扩张性货币政策时，市场上货币流通量加大，住房投资贷款量也随之增加，进而扩大房地产的有效需求，所以房价上涨。当国家采取紧缩性货币政策时，利率升高使市场上货币供应量减少，房地产投资和消费也随之下降。货币供应量从两个方面影响房地产业：从供给角度，货币供应量影响房地产开发投资；从需求角度，货币供应量影响购买能力。当货币供应量增加时，促使房地产市场经济活跃，供需交易量加大。
（三）其它宏观经济因素对房地产价格指数波动影响分析
1.土地价格对房地产价格的影响。土地价格是房地产价格的重要组成部分，它的走势直接影响房价。这是因为：一是土地价格占据房地产价格的50%-60%；二是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐短缺，土地含金量增加；三是自我国加入WTO后，一些大中城市进入国际化发展路线，随之相应土地价格上涨。土地价格的上涨直接影响到房屋价格的上涨：一是从房地产开发商的角度，为了避免土地价格进一步上涨，开发商大量囤积土地，为了在以后房屋价格和土地价格上涨的时候赚取更多利润；二是从购房者角度，消费者为了避免房价进一步上涨，对房屋的需求急剧上升，使得房地产市场供需不平衡，导致房价上涨。
2.通货膨胀对房地产价格的影响。在房地产市场中，通货膨胀与通货紧缩周期性交替变换，会使房地产价格受到周期性的影响。国家统计局采取CPI（居民消费物价指数）作为衡量通货膨胀的指标。居民消费物价指数CPI是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和程度的相对数。通货膨胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。
此外，国内生产总值、居民可支配收入以及建筑材料价格也对房地产价格的波动有影响。
三、房地产宏观调控的对策建议
（一）进行土地供给制度改革
宏观调控的改革显示了政府稳定房地产市场的决心。要稳定房价，必须合理规划土地，使土地的有效利用率达到最大。首先，优化土地供应结构，适当提高住宅用地在土地供应中的比重。其次，加强土地规划与土地使用的控制。政府应对商品房及高等住宅用地面积进行合理控制，并严格限制使用年限。综合利用宏观调控政策，并配合有效的土地供给制度，房地产市场与国民经济的协调发展指日可待。
（二）进行住房贷款利率改革
利用公积金购买住房时，贷款利率比较低，由于我国目前住房公积金还未完全普及，应该加大住房公积金的覆盖面，真正维护公民的基本权利。可以根据不同地区的房价采取不等的公积金贷款额度，在房价较高地区相应提高贷款最高额度，这样能够使中低收入群体真正得到实惠。此外，还可以把住房公积金政策与商业贷款结合起来，并采取其他灵活的政策减轻中低收入群体的购房负担。
（三）进行住房保障制度改革
首先，完善面向中低收入群体购房的优惠政策，增加廉租房。其中，出租房能够有效缓解房地产市场需求过热的现象，可以保障和提高政府宏观调控的执行力度，促进房地产市场供需平衡运行。其次，不同类别需求的对象不同对待。对于正常住房的需求应该加以扶持，并提供有效的优惠政策来惠及中低收入群体。对于投资类住房需求应该加强控制，使其意识到投资风险，并扩展投资渠道，引导投资者将资金转向其他投资方向。多种宏观经济政策综合利用，这样才能使房地产市场健康发展。