我国今后在房地产保有阶段税收立法建议-社科论文

一、立法内容

1.扩大征收范围，拓宽税基

 税收关乎国计民生。既要“节流”也要“开源”。笔者认为，“开源”的重点应放在农村。我国现行的《房产税暂行条例》颁布于1986年，时至今日已经过去了20多年，其中规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其中县城和建制镇指的是县政府和镇政府所在地。另一方面, 现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认: 上述规定在20 世纪80 年代是比较切合当时实际情况的, 当时房地产商品化程度很低, 总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激, 房产税征税范围只宜窄不宜宽, 先把房产税设置出来, 今后择机再发挥其收入筹措功能。伴随着改革开放的深入推进，20多年过去了，我国的经济结构和人民生活水平发生了巨大的变化，农村房屋保有量显著增长，尤其是在许多东南沿海农村，别墅洋楼已成为家常便饭。因此，把农村房产纳入征税范围是十分必要的。当然，在注重效率的同时也须兼顾公平，出于扶持“三农”发展的考虑，对于农村农用房产的税收应该给予一定的优惠。

2.改革计税依据，发展中介组织

确定合理的计税依据是税收得意顺利进行的保证。纵观世界各国，在房地产保有阶段将房地产估定价值作为计税依据已成为管理。我国现行房产税是以房产余值为计税依据,既不能准确反映财产的现有价值,又无法随房产市场价值变动而变动; 城镇土地使用税是以土地实际占用面积为计税依据,不能发挥设立该税的初衷即调节土地阶差收入的作用, 也无法对土地闲置现象和土地投机行为发挥应有的调节作用。尤其是对土地和房屋分别课税的做法不尽科学,因为房地合一,房随地走, 房产和地产在价值上常难以区分。因此，计税依据的改革迫在眉睫。

那么，改革之后房地产价值如何估定呢？笔者认为，这就需要中介组织发挥其作用了。由于房地产资源数量极为庞大，如果单靠政府对其评估甚不现实。此时，中介组织就应运而生了。在立法中，法律规范应该承认此类中介机构的地位，并赋予其一定职责，使其在政府的监督指导之下，由中介机构对房地产的价值进行评估，并以此为计税依据进行课税。同时，在立法过程中也应完善救济机制，税务机关可以下设相关的仲裁机构，对存有争议的房地产估价进行仲裁调解。

3.采用灵活税率，兼顾地区差异

房产税属于地方税种,但中央对房地产投资需保持一定的调控作用,应在税率上体现出这点。由于各地经济发展水平不同，房地产市场的热度也有所不同。房产税收入所占地方财政收入的比重也大不相同。因此在立法上建议中央政府规定一个税率幅度,再由各地方依据本地区情况最后确定,这样既能保证中央的宏观调控,又能体现和照顾各地不同的实际情况。房产税的税率不宜定得过高,可设计1%~ 5%的幅度比例税率,便于各地区根据本地实际选择确定。各省（自治区、直辖市）级人民政府可根据本省（自治区、直辖市）的经济发展水平、企业和个人的税收负担能力、本省（自治区、直辖市）财政收入充裕与否,来确定适用于本行政区域内的房产税税率。由于房地产价格本身具有较强的动态性,再加上税率可以在一定幅度内浮动,地方税务部门可以采取听证会等形式收集纳税人税收负担与税收目标是否相符的情况,据此适时地调整税率及相关税收政策。

二、立法层级及模式

我国现行的房产税是第二步利税改革以后开征的，1986年9月15日，国务院正式颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，该条例于当年10月1日起开始实施。这个条例一“暂行”就“暂行”了二十余年。相比世界其他国家和地区动辄几十部法律构成的缜密、严谨、可行的房地产税收法律体系，我国区区一部暂行条例真可谓是相形见绌。

根据2000 年颁布的《中华人民共和国立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律…（八）基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”，房产税的开征无疑属于这一项所规定的情形之中，因此，必须经由全国人大或者全国人大常委会所制定的法律予以规定。但在紧接着的第九条中做了变通规定，“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规…。”由此我们可以得出，我国若要对现行房地产税收法律进行修改只能通过修改现行的暂行条例或是另外创设新的法律法规的方式进行。而不能由地方政府或是中央的政府部门制定部门规章或是地方法规来对现行房产税收进行调整。其理由同样存在于我国《立法法》中，该法第十条规定“被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力。被授权机关不得将该项权力转授给其他机关。”，同时这也是我国税收法定原则（或称税收法律原则）的题中因由之意。有鉴于此，倘若地方进行房产税收立法，其权利源头是无处寻觅的。所立出来的也只不过是“无本之木，无源之水”罢了。