国有企业发行REITs的现状及问题探究

前言

REITs，全称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以房地产为基础资产，由多个投资者共同投资组成的基金。REITs在全球范围内被广泛应用，包括美国、欧洲、澳大利亚、日本等地。REITs通常通过发行股票或债券等方式募集资金，用于购置、开发和管理各种类型的房地产资产，如商业、住宅、工业、办公等房地产资产。国有企业发行REITs是指国有企业通过发行房地产投资信托基金（REITs）的方式，将其持有的房地产资产打包成基金，并通过在证券市场上发行基金份额的方式，向投资者募集资金。国有企业发行REITs的主要目的是通过将房地产资产转化为流动性更高的基金份额，实现资产的有效配置和优化。同时，国有企业通过发行REITs可以获得资金注入，提高企业的资本实力和经营能力，实现资本运作和财务优化。

一、国有企业发行REITs的必要性

（一）破解存量资产与短缺资金之间的矛盾

首先，国有企业作为国家资本主义经济体系的重要组成部分，通常拥有大量的基础设施存量资产，如公路、铁路、桥梁、港口等。这些资产的运营和管理需要大量的资金投入，但国有企业自身的资金压力较大，无法独立承担这些投资。而通过发行REITs，国有企业可以将这些基础设施资产打包出售给信托基金，获得一笔资金，以解决资金短缺问题。其次，发行REITs可以吸引大量的社会资本投入基础设施领域。由于基础设施投资的回报周期较长，风险较高，传统的融资渠道往往难以满足资金需求。而REITs的发行可以将基础设施资产转化为可流通的证券，吸引更多的投资者参与，从而提供新的投资资金。这样一来，国有企业可以通过与社会资本合作，共同承担基础设施建设和管理的风险和收益，实现资源的优化配置。第三，REITs的发行还可以促进国有企业的资产证券化，提高其财务灵活性和融资能力。将基础设施资产转化为REITs可以使国有企业将这些资产从负债表中剥离。基础设施资产通常具有较高的价值和长期稳定的现金流收入，但它们同时也对国有企业的财务状况产生了一定的压力。通过将这些资产转化为REITs，国有企业可以将其从负债表中剥离，减少相关的负债和财务压力，提高企业的财务灵活性。国有企业通过发行REITs来筹集资金，从而满足扩大经营规模、改善基础设施等方面的资金需求。相比传统的融资方式，REITs发行具有更高的灵活性和可持续性，能够吸引更多的投资者参与，为国有企业提供更多的资金来源。国有企业通过将基础设施资产转化为REITs，可以将其价值通过市场化的方式进行定价和交易，提高其融资能力。投资者可以通过购买REITs来分享基础设施资产所产生的现金流收入，从而为国有企业提供持续的融资支持。

（二）响应国家发展要求

首先，我国一直致力于推动国有企业改革和混合所有制经济发展，鼓励国有企业通过多种方式引入社会资本，提升其运营效率和市场竞争力。发行REITs可以吸引社会资本参与国有企业的基础设施建设和管理，促进国有企业的市场化改革。其次，我国政府一直强调加大基础设施建设的投资力度，提升基础设施的质量和普惠性。发行REITs可以为国有企业提供一种融资渠道，满足基础设施建设的资金需求，推动基础设施领域的投资和发展。此外，我国政府也鼓励金融创新和资本市场的发展，提升金融服务实体经济的能力。发行REITs可以促进国内资本市场的繁荣。作为一种新型的金融工具，REITs的发行将为资本市场增加新的投资选择，丰富投资者的投资组合，提高市场的活跃度和流动性。这将有助于吸引更多的资金流入资本市场，促进市场的繁荣和发展。基础设施领域通常需要大量的资金支持，而国有企业在基础设施建设中扮演着重要角色。通过发行REITs，国有企业可以将基础设施资产进行资产证券化，吸引更多的投资者参与，为基础设施投资提供更多的资金来源，促进基础设施建设的快速发展。REITs的发行将为资本市场带来新的投资机会和创新产品，吸引更多的投资者参与市场交易，提高市场的流动性和透明度。同时，REITs的发行也将为国内资本市场注入更多的活力和活力，推动市场的健康发展。最后，国家对于REITs的支持和监管政策也在不断完善。我国已经出台了《房地产投资信托基金管理办法》，明确了REITs的发行和管理规定，为国有企业发行REITs提供了政策依据和指导。

二、国有企业发行REITs的现状及问题

（一）资产投向较为集中

从表1的数据可以看出，园区基础设施和交通基础设施的公募REITs发行数量和发行金额合计占比超过一半。具体来说，园区基础设施和交通基础设施的发行数量都是7个，占比分别为31.82%。而在发行金额方面，交通基础设施的基金规模达到了437.30亿元，占比为61.59%，园区基础设施的基金规模为137.07亿元，占比为19.30%。这表明园区基础设施和交通基础设施是公募REITs的主要投资领域，资产投向较为集中。是因为园区和交通基础设施在国家经济发展中具有重要地位和需求，对于城市的发展和经济增长有着重要的支撑作用。因此，投资者更倾向于将资金投入到这些领域，获得更稳定和可靠的回报。然而，这种资产投向的集中也存在一定的风险。一方面，园区和交通基础设施的市场竞争可能较为激烈，投资者可能面临更大的风险和不确定性。另一方面，过度集中的投资也可能导致市场的不平衡和资源的浪费，限制了其他领域的发展机会。因此，在公募REITs的发展中，需要更加注重投资的多样性和风险的分散。通过拓宽投资领域，引入更多类型的公募REITs，可以促进资产投向的多元化，降低整体投资风险，同时也为其他领域的发展提供更多的资金支持。同时，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，公众投资者能够获得的最高配售比例为24%。然而，实际认购比例平均只有10.00%，有效认购确认比例更低，仅为2.91%。这两项数据都远低于现行规定的要求。造成公众投资者认购比例较低的原因可能有多方面。首先，公众投资者可能对这些基金的风险较为谨慎，对于高风险的产品持观望态度，因此选择降低认购比例。其次，公众投资者可能缺乏对这些基金的充分了解和信息，无法准确评估产品的风险和收益，这也会影响他们的投资意愿和认购比例。此外，如果基金的流动性不足，公众投资者可能不愿意投资或降低认购比例，因为他们担心在需要时无法及时提取资金。

表1 不同类型公募REITs的发行数量和发行金额

（二）项目类型单一

表2中的不同类型的REITs中，所有项目都是权益型、封闭式公募基金。这意味着这些REITs所持有的资产主要是不动产的产权，通过租金收入和资本增值获取收益。此外，这些REITs采用封闭式的募集方式，即在特定期限内募集资金，募集结束后不再接受新的投资。权益型REITs在不动产领域具有广泛的应用，可以涵盖商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的不动产。投资者通过购买REITs的权益份额，可以享受不动产租金收入和资本增值的好处，同时也能够分散投资风险。封闭式公募基金是指募集资金有一定期限，并且在募集期间不接受新的投资。这种募集方式可以使基金管理人更好地计划和管理基金的投资组合，同时也能够为投资者提供相对稳定的回报。然而，封闭式公募基金也存在一些限制，比如投资者无法在募集期间之外进行申购和赎回，流动性较差。此外，由于基金规模不会随着投资者的变化而改变，可能存在基金规模过大或过小的情况，影响基金的运作效率和投资收益。

表2 不同类型的REITs

（三）项目大多依赖特许经营权获得收入

这9个项目主要依靠特许经营权来获得收入，以维持基金的运作。其中，有7个项目是交通基础设施项目，包括越秀高速、广河高速、杭甬高速、渝遂高速(重庆段)、嘉通高速等。这些项目已经建成并通车，且配备了完善的附属设施。另外，还有2个生态环保项目，包括首钢生物质项目、首创水务的合肥项目和深圳项目。特许经营权是指政府或相关机构将特定项目的经营权授予特定企业或机构，以此获得经营收入。在这种模式下，特许经营权持有者通过向用户收取使用费或其他形式的费用来获取收入。这些收费不仅可以用于项目的运营和维护，还可以作为投资基金的收益来源。然而，这9个项目的基金存续周期和特许经营权的存续期可能存在不一致的问题。特许经营权的期限可能较短，而基金的存续周期可能较长。因此，在未来可能需要考虑是否需要扩募资金来维持这些项目的运营和发展。如果特许经营权的期限结束，而基金的存续周期尚未结束，就会出现资金缺口的情况。导致项目无法正常运作，甚至影响项目的可持续性。基金管理人和投资者需要评估项目的特许经营权期限并预测未来可能面临的扩募问题。这些因素可能影响投资者对项目的风险认知和投资决策。特许经营权的终止可能需要重新寻找合适的经营者，或者重新制定经营策略。带来一定的运营不确定性和调整成本。

三、国有企业发行REITs的优化措施

（一）提升公募REITs产品运营能力

在选择运营公司的过程中，应尽可能选择具有相关项目管理经验的运营方。这些经验丰富的运营方能够为基金提供专业的运营管理能力，熟悉REITs产品的特点和运营要求，因此能够更好地管理和运营基金的资产。拥有丰富的实践经验和专业知识，能够有效地监控资产状况，及时发现和解决问题，确保基金的稳健运作并最大化投资回报。此外，具有相关项目管理经验的运营方还能够更好地与各方合作，包括投资者、托管银行、监管部门等，提高基金的运作效率和透明度，增强基金的市场竞争力。其次，运营方应该长期提供全面的运营管理能力，包括资产管理、租赁管理、运营监控等各方面的能力。他们需要不断提升自身的专业水平和管理技能，以确保基金的运营和管理能够有效进行。在资产管理方面，运营方应具备良好的投资眼光和资产配置能力，能够有效管理和监控基金的投资组合，为投资者创造稳健的投资回报。在租赁管理方面，运营方需要具备租赁市场的深入了解和谈判技巧，确保租赁合同的签订和执行符合基金的利益。在运营监控方面，运营方应建立健全的内部控制和风险管理体系，及时发现和解决运营中的问题，确保基金的运作稳健可靠。再次，如果运营方能够展现出较高的经营绩效，可以通过一定的奖励制度进行激励。这些奖励可以是基于基金的业绩表现，例如基金的收益率、净值增长等指标，通过激励机制，可以促使运营方更加努力地提升运营能力，实现更好的投资回报。奖励制度可以设立多种形式，例如提供额外的绩效奖金、股权激励、晋升机会等。绩效奖金根据基金的实际表现进行设定，表现优秀的运营方获得更高额度的奖金激励，激发运营方的积极性和创造力，促使其更加努力地为基金创造价值。此外，股权激励也是一种有效的激励方式，让运营方分享基金的增值收益，增强其与基金的利益共享意识，激发其长期发展的动力。同时，提供晋升机会也作为一种激励方式，优秀的运营方可以获得更多的职业发展机会，激励其持续学习和成长，为基金的长期成功做出更大贡献。通过提升公募REITs产品的运营能力，可以提高产品的竞争力和吸引力，吸引更多的投资者参与。同时，有效的运营管理也能够保障投资者的利益，提升投资者对REITs产品的信心和满意度。

（二）扩大底层资产的覆盖范围

首先，基金管理人应该在选择底层资产时，考虑不同行业的分布特征。通过投资多个行业的底层资产，可以降低因某一行业不景气或面临风险而对基金产生的负面影响。例如，可以考虑投资商业地产、办公楼、住宅、工业厂房等不同行业的资产。分散投资到不同行业的底层资产有助于降低基金的集中风险，因为不同行业的表现可能会有所不同，当某一行业不景气或面临挑战时，其他行业的表现可能会相对稳定或表现强劲，从而平衡整体投资组合的风险。例如，在经济衰退期间，商业地产可能受到冲击，但住宅产业可能相对稳定，通过同时持有不同行业的资产，可以降低基金的整体风险敞口。其次，基金管理人应该根据市场和经济的特点，考虑不同地区的底层资产。通过投资多个地区的底层资产，可以降低因某一地区的经济不稳定或特定风险而对基金产生的影响。例如，可以考虑投资不同城市、省份甚至国家的资产。投资多个地区的底层资产还有助于实现资产的多元化，提高基金的整体收益稳定性。不同地区的资产受到不同的宏观经济因素、政策环境和市场特点的影响，通过在多个地区分布资产，可以降低单一地区风险，提高基金的整体抗风险能力和长期收益。最后，基金管理人应该在选择底层资产时，考虑不同规模的分布特征。通过投资不同规模的底层资产，可以降低因某一底层资产规模过大或过小而对基金产生的影响。例如，可以投资大型商业综合体、中小型商铺等不同规模的资产。通过扩大底层资产的覆盖范围，公募REITs产品能够更好地分散风险，降低单一资产带来的现金流风险，提升基金的稳定性和回报能力。同时，投资者也能够获得更多的选择和分散投资的机会，提高投资组合的风险收益特征。

（三）明确扩募机制的相关内容

首先，建议相关监管机构明确扩募机制的相关政策和规定，监管机构应明确扩募的条件，包括基金规模、资产配置、风险控制等方面的要求。基金管理人在考虑扩募时，应满足监管机构规定的条件，确保基金的扩募符合监管要求，有利于基金的稳健运作。监管机构应规定扩募的程序，包括申请、审批、公告等环节。基金管理人在进行扩募时，应按照监管机构规定的程序操作，确保扩募的合规性和透明度，有效保护投资者的权益。监管机构还应规定扩募的时间，明确扩募的时机和频率。监管机构可以根据市场情况和基金规模等因素，设定合理的扩募时间，避免频繁扩募或不及时扩募导致基金经营不稳定的情况发生。其次，在扩募机制中，可以细化公募REITs的资产收购、改扩建等内容。在底层资产到期前，基金管理人可以根据市场需求和资产价值等因素，考虑收购新的资产来替代即将到期的资产。政策和规定可以规定收购的条件，如资产的质量、收益等方面的要求，同时明确收购的程序，确保基金管理人在收购过程中符合相关要求。在底层资产到期前，基金管理人可以通过改扩建来延长资产的使用寿命，提高资产的价值和收益。政策和规定可以规定改扩建的条件，如改扩建的可行性、影响因素等要求，同时明确改扩建的程序，确保基金管理人在改扩建过程中合规操作。特许经营权是底层资产的重要属性之一，政策和规定可以规定基金管理人在进行资产收购或改扩建时，应考虑特许经营权的剩余年限，确保基金管理人能够在剩余年限内充分利用和管理底层资产，避免因特许经营权到期而对基金运营造成不利影响。再次，扩募机制应考虑到基金管理人增加融资渠道的需求。基金管理人可以通过向银行申请贷款，获得必要的资金支持来进行扩募。银行贷款通常具有较低的利率和灵活的还款期限，能够帮助基金管理人降低融资成本，提高资金利用效率。基金管理人可以通过发行债券来筹集扩募所需的资金。债券通常具有固定的利率和期限，能够为基金管理人提供长期稳定的资金支持，有利于基金的长期运营和资金管理。基金管理人可以通过发行股权来吸引投资者的资金，扩大基金的规模。股权融资可以提高基金管理人的股东资本，增加基金的实际规模和资金实力，为基金的长期发展奠定坚实基础。通过明确扩募机制的有关内容，可以为公募REITs提供更好的发展环境和运营条件。基金管理人可以主动寻求优质底层资产，延长资产的使用寿命，增加融资渠道，提高基金的实际规模，从而改善基金的长期运营能力。这将有助于保障投资者的权益，促进公募REITs市场的健康发展。

四、结束语：

国有企业发行REITs是一种重要的资产配置和资金注入方式，可以促进国有企业的发展和进步。然而，这一领域还存在着一些问题和挑战，需要政府、企业和市场共同努力。通过加强政策支持、完善市场机制、提高监管水平等措施，可以进一步推动国有企业发行REITs的发展，实现经济的可持续增长和企业的长期发展。

文章来源：  《中国集体经济》   https://www.zzqklm.com/w/jg/1406.html