我国的高房价的成因分析

近几年来，中国城市房价“一路高歌”，引起了社会的广泛关注。2004年，全国商品住宅平均销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年为3199元/平方米，2008年为3882元/平方米，2009年为4658元/平方米，2010年为5107元/平方米。较2009年上涨8.8%，从2010年前三季度的总体情况来看，虽然政府绞尽脑汁，对房产市场不断加大宏观调控力度，出台了“新国十条”，但房价仍然 升升不息。面对地产大佬们频频抛出的“房价上涨论”，社会公众的不安心理越发凸显。高房价问题的利益复杂性也让政府左右为难。房价为什么会一路攀升，如何调控房价，使之有利于促进经济发展，提高人民群众的生活水平，是当前摆在政府及其有关职能部门面前一项重大而又现实的课题。

一、商品房和经济适用房的房价差异不明显

我国的住房可以分为两类，商品房和经济适用房，现以该分类来分析我国的高房价问题。如下图所示，供给曲线1和需求曲线1为对应的商品房，而供给曲线2和需求曲线2为对应的经济适用房。如图所示，商品房在P1和Q1时达到均衡，经济适用房在P2和Q2处达到均衡。然而，我国的房地产市场为寡头垄断市场，少数几个大的房地产商控制了我国的大部份房地产的开发，这些厂商有一定的定价权，为了实现得润最大化，他们并不会生产均衡产量处的住房量。如下图所示，他们在P4和Q4处，以及P3和Q3处生产相应的住房量。

然而，本人认为影响我国高房价的原因还在于下述所说的。住房市场的分类，产生了两种的不同住房价格，然而，商品房和经济适用房房价差异不明显推进了我国的房价的快速上涨（如图所示P3和P4的差异不明显）。这种差异不明显将直接导致人们过多的追逐商品房，从而导致过量的需求，其理由如下：

经济房无论从地理位置还是从设计以及装修方面讲都与商品房存在极大的差异。从初始出发点考虑，商品房是为了解决那些相对高收入又对住房又有强烈需求的人而推出的，这些人对商品房存在实际的需求能力。而经济房自然是为了解决那些相对低收入而又对住房有强烈需求的人们而推出的，这些人群对经济房存在实际上的需求能力。然而他们的价格却相差不是特别大，这就使得原本对经济房有实际需求能力的人群转向对商品房的需求（他们并不真正具有实际上的需求能力），自然而然地使得他们更趋向于买商品房。因为那些原本只能买得起经济适用房的家庭，现在一定会勒紧裤腰带或从银行贷款去买商品房。原因在于这两种房价差异不是很大的情况下，他们自然更偏好于商品房，这能使他们有更好的生活环境，能给他们产生更大的效用。他们只需再多付出一点点努力、多付出一点点成本就能得到到更好居住环境。在这种情况下，那些对经济房有实际需求能力的人群，以及那些徘徊于买商品房还是买经济适用房的人们，最后都将选择买商品房，以获得更大的满足感。由于这两种房价的差异非常的小，就导致了社会上几乎只存在对商品房的需求。在这种情况下，市场上大多数人们对商品房的强烈追逐加剧了对商品房的需求。供给的减少以及需求的增加，这两种力量的共同作用最终导致了我国现阶段的高房价。

还需指出的的，商品房和经济适用房的房价差异过小不在于商品房的房价太低，而在于经济适用房的房价太高了，这产生的后果不仅使我国的房价处在高位，更重要的是使人们的生活满足感大打折扣， 使人们的福利受到严重损害。因为，那些只对经济房有实际需求的人们来说，他们为了追逐商品房（显然在这种情况下，他们应该也必需这样做）就必然付出额外的努力、额外的成本也就产生了一大批房奴，他们的生活在很大程度不在是享受性，而是被动的，整个人生目标只为了一套房而奋斗。这也给了政府一些启示，如果能拉大商品房与经济房的房价差距，当然应该是大幅度降低经济适用房的价格拉大差距，能在一定程度上能减轻我国目前高房价的压力，对平稳房价有一定的促进作用，也能提高人们的生活满足感以及整个社会的福利水平。这也是政府解决我国目前高房价的一个有利措施，也可能比其他措施更能收到明显的效果。

二、利率上调对房地产价格影响不明显

作为房地产经济系统中的一个外生变量，利率是影响房地产价格波动的重要因素，利率杠杆具有灵活性 有偿性、间接性的特点。从理论上看，短期内房价的变化与利率的变化呈正向相关关系，长期内房价的变化与利率的变化呈负向相关关系 。然而，从2004至今，中国利率上调对房地产价格影响不明显，随着利率的上调，利率与房地产价格并没有呈现出应有的负相关关系。其间，加息次数越来越频繁，间隔时间越来越短，但未取得明显的效果。这使得利率政策的失效，利率杠杆未能对调节房价产生积极的作用，这也导致了现在的高房价。利率对房地产价格不明显的原因主要在于以下几方面:

 1.利率政策调控的效应存在时间的滞后性。由于利率政策并不能直接作用于房地产价格市场，其对房价的影响是需要通过多种间接的方式传导到房价上的，其影响效应存在一定的时间滞后性,比如在 2007年政府通过货币政策的调控，频繁加息，房地产价格却是一反常态的持续上涨，调控效果不明显，但是利率的变动决定了房地产价格的长期趋势，2008 年房价的下跌在很大程度上是由前期不断加息而导致的结果。这种状况是由利率政策的时滞性和利率政策效果的。逐渐累积递增性决定的。

2.房地产价格的成本构成中，资金成本所占比重不大。利率政策是调节房地产价格的重要工具，但是由于房价不是利率单因素控制的，所以单纯的利率政策并不能起到明显的房地产调控作用。比如，目前土地价格构成了住宅成本的主要部分，在商品房销售价格中占据较大比重，是导致房价持续上升的主要原因之一，这种状况在短期内很难通过利率的调控来起到调整作用。

3.房地产市场供求双方均受利率政策的影响。贷款利率的上调将同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。在中国，一方面贷款利率上调，借贷成本上升，房地产供给减少，房地产需求减少，房地产价格变化受供求力量对比影响方向不明确；另一方面中国的利率调整在短期内对需求的影响并不明显，中国人刚性的购房需求对小幅加息政策反应不敏感，因此在小幅加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇；但是如果小幅加息成为一种常态，不仅会加大普通买房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降，价格也会逐渐走低；另外，在房屋需求呈现刚性而房屋供给利率弹性较大的背景下，开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业，从而导致房地产价格的继续上涨，在一定程度上抵消了利率政策的效果。

利率政策的不明显，使其频繁的加息没能对抵制房价产生积极的效果，这也就在一定程度使现在的高房价成为了可能。为了使利率杠杆在抑制房价方面产生作用政府应该就下面两点作出努力：第一点，大力推行利率市场化改革，理顺利率与房价的关系。目前，由于作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据为了有效调控房地产价格，政府应增强利率调节的有效性，大力推行利率市场化的改革，使利率能真正反映房地产开发和消费的收益和风险，理顺利率与房价的关系。第二，货币政策与财政政策相互配合。单纯的利率调控是一种需求与供给并重的措施，最终效果会受多种因素制约，在中国现阶段利率对抑制房价上涨作用有限的情况下，政府在调控时应该多采取货币政策与财政政策相结合的办法，以期有效的起到解决房价调控的问题 如相关的土地政策，加强对土地市场的调控力度，政府的土地储备制度建立在市场的基础上，优先保证经济适用房和廉租房住宅的土地供应等；再如相应的税收政策，政府可通过对二套房或者三套房征收相应的土地保有税 土地闲置税或物业税，提高炒房者囤积土地的成本，限制以投机为目的的土地交易行为。通过对以投资、投机为目的转让房地产者提高税收，而对自住性住房需求应积极减免各种税收等手段和措施，以达到将房价控制在合理区间的目的。

三、国家政策的影响

1．国家重视、政府支持。由于房地产业具有较强的产业关联效应，尤其是住宅产业，其关联系数达到1.98，对相关产业的拉动较强。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业 。这说明国家继续鼓励房地产业的发展。各地政府也希望房地产业能较快发展，以带动其他行业的发展。

2.取消福利分房，实行货币分房制度。随着住房制度的改革，各地纷纷取消福利分房，逐步建立了货币分配制度。现采取的是以购买商品房为主 其他供应为辅的住房机制，个人买房已成为房地产购房的主流。

3.贷款购房，银行利率低。银行的低利率、贷款面积广等也促进了人们消费观的改变，由攒钱买转变为贷款买房 从而引发了对住宅面积的巨大需求。

四、供给量和供给结构的矛盾 

从表面上看，房地产业的绝对供给量存在过剩，但其内部结构却极其不合理，从而导致了房地产供给的摩擦性、结构性匮乏。这主要表现在如下两个方面：

1．房地产开发商捂盘惜售导致房地产供给的摩擦性匮乏。开发商凭借自己的信息优势故意隐瞒销售情况，人为造成房屋供给紧张的表象，促使房价进一步地上涨。虽然当前各级政府部门都把开发商的捂盘惜售行为认定为扰乱市场次序的违法行为予以打击，但由于其法律界定仍然不甚明确，收效不大。

2．新增房地产供给结构与需求结构严重失衡导致房地产供给的结构性匮乏。我国尚处于社会主义市场经济的初级阶段，居民住房需求普遍较低，对于价格相对低廉的中小户型需求旺盛。然而目前，为了提升销售收入、加快资金回流，诸多房地产企业投身于大户型住宅以及中高档别墅的建设，而忽视了中小户型和中低档住宅等经济实用型住宅的供给。

五、需求量增长和需求结构升级

一方面，受我国传统文化和生活习惯的影响，“成家立业”、“无房不成家”的思想根深蒂固。据统计， 中国城镇居民房屋私有率高达80%， 远远超过了美国、瑞士、英国等西方发达国家水平。伴随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，城镇居民的刚性住房需求得到释放，房屋需求量大大增长。另一方面，居民的房屋需求结构在收入效应和房地产开发商的引导下加速升级换代。尽管影响房地价格波动的因素很多，如土地价格、建筑成本、政府宏观调控政策、商业银行的信贷行为等，但房地产开发商和消费者之间的博弈，开发商与开发商的合作与非合作的博弈也是影响房地产价格波动的重要原因。尤其是开发商和消费者对市场前景的预期直接影响他们的决策。绿地覆盖率的提升、公共活动场地的预留、物业配套管理设施的完善都对应着生产建设费用的提升，并最终会通过房屋价格转嫁给消费者。

结束语

房地产市场对中国经济的发展可以说是功不可没，但高房价给中国市场带来的泡沫破灭隐患危机及引起居民对住房的焦虑，使房地产市场变得不再单纯。高房价直接带来居民生活水平下降，剥夺部分居民居住权，降低其幸福指数，导致社会贫富差距拉大等一系列民生问题。基于我国的社会性质，民生问题的解决，政府的调控措施和优惠政策的制定实施等，成为人们关注的焦点。战胜高房价富有挑战性，促进房地产市场持续快速健康发展，远离 泡沫化”，更是一场持久战，需要政府和学者们的共同努力。