不动产登记制度若干法律问题研究

不动产登记制度是物权公示公信原则的法律表现形式。公示公信原则是物权法的三大原则之一，是公示原则和公信原则的合称。基于公示制度，当事人与第三人可以直接从外部认识物权的存在与现象，使物权法律关系据此得以透明。而公信原则的意义与功能在于物权的存在既然以登记或占有为确认方式，则信赖表象而有所作为者即使表象与实质的权利不等，对于行为人也不生任何影响。公信公示原则的目的是确认物权归属，同时使从事交易行为的人不必再担忧有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的终极保护价值，因而成为近现代物权法的一项基本原则。
不动产物权和动产物权组成了物权的全部内容，因此都必须遵守物权法的基本原则。根据各国实践，物权公示公信原则体现在不动产物权立法上即建立不动产登记制度，把不动产登记作为不动产物权公示的基本方法。
2．不动产登记制度是国家对物权进行强制性干预和管理的制度，其价值在于保护交易安全，促进交易效率。根据物权公示公信原则的要求，不动产登记应当具有统一性、权威性、持久性和公开性。能够满足这几项特性的惟一途径是国家强制力的介入。国家不动产管理机构制定统一的不动产登记档案，以国家的行为担保其公信力，并为不动产物权变动的可信性提供保障。
另一方面，不动产登记使参与交易行为的人，只需依登记内容所表现的不动产权属状况从事交易即可，而不必再费时费力详查不动产权利的实际状态。因此，有利于保护交易活动的安全，实现交易便捷，促进交易效率。这符合现代国家对经济整体运行的调控和监管职能，因此各国法律实践中都不约而同的设立了不动产登记制度，体现了国家干预经济的理念和价值。
（三）不动产登记制度的法律基础
在世界各国立法实践中，不动产登记制度存在三种不同的立法主义，即登记成立要件主义，登记对抗要件主义和托伦斯登记主义。
登记成立要件主义是把登记作为不动产物权变动的要件之一，按照此种立法主义，仅有当事人的物权变动的意思表示，而无法定不动产登记，其物权变动的意思表示不具有物权变动的法律效果。登记对抗要件主义不把不动产登记作为物权变动的要件，而是赋予其社会的公信力，当事人一形成物权变动合意，即发生不动产物权变动的法律效果，只是在未依法登记前，不能对抗善意第三人。托伦斯登记主义是以权利人的登记先后编制登记簿，登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式，确定权利性质的一种登记制度。
中国封建社会时已经有了国家范围的土地登记活动，在宋朝，朝廷（即当时的政府）在土地清丈的基础上建立了方账、庄账、甲贴、户贴（这可以说是早期的不动产登记簿），并依据方账、庄账、甲贴、户贴等登记材料进行了发地契的登记行为。在明朝，洪武四年（公元1372年）设户口天贴，编制全国土地总登记薄—鱼鳞图册等。
在近代，1922年北京政府司法部颁布《不动产登记条例》，1930年国民党政府颁布《土地法》，规定要对土地及其地上定着物—建筑物进行登记，1946年国民党政府又颁布了《土地登记规则》，并规定土地登记制度包括产权总登记和产权变更登记。从这些法律的内容看，民国时期（1949年10月以前）的不动产登记主要是为税收服务的，在当时的制度下，地产权利的权利证明文件是地契，它代表了地产的全部权利，地产权利随证书（地契）的转让而转移。政府在地契的基础上征税，相关的土地转让主要是以农业用途为主，转让的买卖行为十分简单，政府并不提供更多的保护，所以说民国时期中国的不动产登记制度是一种被扭曲的制度。
1949年新中国成立后，政府依据《土地改革法》的相关规定，在农村结合土改开展了土地清丈、划界定桩和土地登记发证工作，在城市结合接管和没收工作，开展了房地产总登记、发证工作。但是全国只有少数大城市进行过房地产全面换证登记，进行了较大面积的不动产产权转移的变更登记。随后，国家对不动产的所有权制度及使用制度，多次进行了社会主义改造和改革，房地产的产权几经变化。“文化大革命”开始后相当长的一段历史时期内，不动产的交易活动呈现出一片混乱的状态，整个不动产地籍制度还是没有建立起来。直到1978年后，我国才逐步恢复确立和发展房地产的产权登记制度，发布了《城乡建设环境保护部关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》、《关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知》、《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》等不动产登记相关法律。1995年1月1日起《城市房地产管理法》开始施行，标志着我国首次以法律的形式确立了根据实行土地使用权和房屋使用权登记发证制度，同时该法对该制度的主要运作程序、登记范围、种类做出了明确规定。1997年10月27日建设部公布了《城市房屋权属登记管理办法》，对不动产登记制度管理进行了进一步的系统化。
在土地使用权登记方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》，使我国的土地登记真正进入了有法可依的历史阶段。随后国家发布了《关于确定土地权属问题的若干意见》、《土地登记规则》等，指出我国的土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始登记以及土地变更登记。随着改革的不断深化，为适应市场经济，国家土地管理局又发布了《关于印发<清产核资中土地清查估价工作方案>的通知》、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》明确要求土地登记要为市场服务，1995年10要1日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记做出了具体规定。