从流通率看我国房地产走势研究

房地产行业的流通率指的是二手交易数量与存量房总量的比值，不同国家、城市、甚至区域之间的流通率都具有明显的差异性。流通的过程也可以看作供需匹配，体现着房屋资源的配置效率，因而流通率对房地产来说是重要的指标。受宏观政策和市场环境等因素的影响，房地产行业的发展是动态的，可根据流通率对其走势进行一定研究，以便推动房地产行业健康稳定发展。

1  我国房地产的发展现状

近几年，我国的房价居高不下，很多人买房难，导致商品房大量滞销，建设企业也受到经济损失，负债难偿。这种情况下，房地产行业的金融风险加剧，对社会和经济的发展来说都是严重的威胁。具体来说，县城商品房供大于求，三四线城市需求量小且成交量适中，一二线城市需求大但成交量不高；国家对房地产行业十分重视，促进房地产行业成为了拉动内需的必要手段，房地产更是财政收入和城市建设的主要驱动力；在消费群体上，农民逐渐占据了较大比例；房地产行业还存在一定的债务风险、信用膨胀、投机行为等问题。但国家一直制定相应的方针政策，国家制定了“去库存”的战略目标等，通过宏观调控政策解决资源配置效率低、库存多的问题。

2  影响房地产发展的因素分析

2.1  产业因素

工业是拉动房地产发展的主要因素之一，房地产行业与工业关联较大，无论是工业还是第三产业，都需要房地产行业的参与。一方面，房地产行业的发展能够帮助扩发就业，增加更多的就业岗位。另一方面，房地产关系着社会发展的方方面面，是拉动社会经济增长的主要驱动力。市场经济条件下，房地产会因为关联产业的发展而升值，产业的发展是推动社会发展的主导因素，其持续发展与房价居高不下有直接关系。同时，金融的优势在于利用资金的合理分配带来经济效益，推动行业发展，其劣势则是资金容易涌入主导行业，这就导致房地产行业的自己大量涌入，哄抬房价，使得房地产成为暴利行业。

2.2  区域因素

我国东部地区的房地产需求量明显高于中西部地区。东部地区与中西部地区之间存在着根本性的条件差距。东部地区城市群密集，人口规模大，且对人才的吸纳度更高，就业机会与发展空间较大，因而能够对中西部地区的人口产生一定的吸引力，导致人口向东部转移。相比之下，西部地区人口本就稀少，加之外流人口，消费水平会有所下降，市场需求也会萎缩，尤其是西部地区，建设起步较晚，发展速度较慢，房地产的市场需求与东部地区差距较大。这样的形势下，东部地区经济发达，人口集中于狭小的空间内，房地产需求较旺，价格必然较高。西部地区生活环境相对较差，产业结构单一，经济欠发达，房地产供过于求，购买量和购买价格均不高。

2.3  发展模式因素

经济发达的东部沿海地区可依靠出口拉动经济，但中西部内陆地区则主要依靠投资和消费。其中，投资多为政府主导，房地产就是主要的投资领域之一。在经济发展相对落后的地区，消费能力不强，且资源不足，只能通过投资创造就业岗位，增加财政收入，促进区域经济增长。房地产的开发和销售能够满足经济发展的资金需要，这种发展模式将房地产置于主要的经济发展指标中，也就决定了房价的居高不下。我国长期以粗放型的方式发展经济，房地产的成本高就难免价格高，降价会导致资金回笼难，造成房地产行业的经济损失，因此房地产企业也往往不会过多降价。更重要的是，房地产行业促进了劳动力和资金的聚集，涉及到农民工等群体的经济收入。在采取措施管控房地产行业发展，实现去库存的同时，国家还是会兴建一些房地产工程，以确保扩大国民就业这种发展模式在初期效果良好。

2.4  城镇化因素

我国的农村人口比重较大，因而农村人口向城市转移是必然的趋势，这也就意味着农村人口对房地产的需求会持续扩大。城镇化的发展过程中，农村居民的经济收入逐渐增多，消费能力提升，且物质需求和精神需求都有所改变，对于便捷、舒适的城市生活也更加向往，其房地产购买动机更强。城镇化是国家发展的必然趋势，发展中国家在追赶发达国家的过程中，会在发展模式因素、区域因素、产业因素等层面进行战略选择，但无论是发展中国家还是发达国家，城镇化都是必然经历的历史阶段。城市发展会带来科技、交通、环境等方面便利，因而城市房地产的成本并不止存在于房屋本身，更多的是附加价值以及城市生活成本。例如学区房的房价高于普通商品房，就是因为其带有的优质教育因素。

3  中国房地产走势分析

3.1  房地产发展的宏观环境分析

（1）经济形势的变化。近年来的经济运行成“稳中有变”的态势，内部环境出现新的机遇和挑战，外部环境也变化明显，中美贸易战等问题对经济发展的影响较大。面临内外部环境的变化，经济发展也存在一定变数。较为明显的表现就是经济指标的变化，包括消费和投资在内的指标均有所下降。在动态的社会经济发展形势下，房地产行业的发展核心就是“求稳”。经济形势的变化，使得房地产实现稳增长变得更加困难，可以说是“严峻期”。

（2）货币政策和财政政策的微调。所谓的“微调”就是几乎维持稳定，之所以进行微调，是因为货币政策与财政政策对经济的发展影响极大。即便是小小的变动，也会极具影响力，在政策层面来说已是不小的波动。我国的财政政策与货币政策强调积极和稳健，同时也要求其具有更高的有效性、灵活性和前瞻性，在优化经济结构、扩大内需的同时，更要保证货币流动性，使之充裕且合理。在经历了一系列的考验后，财政政策会更加积极，调结构、扩内需也将成为其着力点，减税与扩大支出可能成为应有之义。

（3）基建和乡村振兴的经济投资将增大。补基础设施的短板、促进乡村发展是经济发展的重要内容。房地产行业在这样的环境下需重新思考发展方向。转移发展目标，寻找新的发展机遇。

（4）宏观政策需重视。随着供给侧结构改革的深化，国家对行业发展的引导更加明确。新时期，“去杠杆”的节奏和力度更强，作为一项技术含量极高的经济政策，去杠杆需要耐心。同时，改革开放层面，也将会退出重大改革措施，以应对复杂的国际环境。诸多的宏观经济政策对于房地产行业来说可用作发展的指南，需要房地产行业进一步分析并研究宏观经济政策的内涵和具体要求，以便制定具有针对性的发展策略。

3.2  基于流通率的中国房地产走势

（1）流动率稳定提升的基础是经济条件。经济发展稳定，才能活跃房交易活跃，提升流通率。GDP增长能够影响存量房流通率，但其高低并不会决定流通率的高低。社会经济发展的过程中，行业会不断成熟化，对GDP的依赖较低，这样的情况下，即便GDP增速放缓，只要保证较为稳定的预期，同样能够促进流通率稳步提升。经济不景气时，GDP下行，流通率也会随之下降。但二者在频率上并不是统一的，GDP下行频率相对较高。相比于实际经济增速，人们的经济发展预期对流通率影响更大。经济景气时，GDP增速的波动性较大，但流通率则不然，会呈现平稳上升的趋势。

（2）流通率提升的前提条件是住房自有率。流通率的上升要以住房自有率提升为前提，若将存量房视作水库，则住房自有率就是水位线，控制着一个地区或者经济体内房屋的流通量。住房自有率越高，就表示可流通的房屋更高，说明该区域或经济体内的房屋成交势能更大。流通率与住房自有率相对一致。但同时，也会存在一定的背离现象。一方面是因为自有住房增速小于存量房增速，住房自有率因此有轻微下降。另一方面，住房成交持续活跃，投资性需求增大、新房市场弹性小，也会提高存量房市场成交率，从而推动流通率上升。

（3）流通率上升的核心动力是人口流通。人口多，意味着需求更大。人口规模对房地产的需求能够产生驱动作用。首先，具有一定购买力的人口基数增大，楼市交易更容易实现成交；其次，购买力较低的人口增加，对于住宅租赁市场来说是一种机遇，能够使租赁型住宅投资市场更加活跃，间接地提高楼市成交率。

4  结语

对于房地产行业来说，其走势与流通量有直接关系，流通率对房屋的资源配置影响较大，能够够促进房屋需求的升级，在一定程度上决定着房地产市场的供给情况。可以说，流通率是房地产走向的关键点。对房地长走向进行分析时，需要对影响房地产发展的现状和主要因素进行分析，结合宏观政策和经济形势，明确影响流通率的因素。

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