和谐视野下妥善处理小产权房问题的对策研究

小产权房问题已引起人们的广泛关注，其危害是深远的，解决小产权房问题在构建和谐社会的背景下已变得刻不容缓。对小产权房的发展及已建小产权房的处置要采取不同方式，实行疏堵结合。

1.加快构建合理的农村土地制度

小产权房的合法性问题之所以引起激烈讨论和广泛关注，就是因为受到宅基地使用权制度和城乡二元户籍制度的限制，它剥夺了农民的土地使用权，侵害了农民的财产收益权，阻碍了城乡沟通交流，应当科学有序、稳步构建适合我国新国情的土地制度和户籍制度。

经济学中有个自由交易增进财富的原理。只有建立在双方自愿互利基础之上的自由交易，才能真正的改善双方状况，增进双方福利。如果限制权利的交换则可能剥夺双方互利的机会，甚至使价值连城的东西变得一文不值。从这个原理来反观我们现在的小产权房问题。笔者认为，现行的土地制度和法律法规中对宅基地的限制条文明显地约束了农民的自主权，无法实现土地的真正价值。解决小产权房问题的根本措施之一就是加快我国的农村土地制度的改革，明晰农民的权责，一定程度上正常流转农村土地，从而保护农民根本的土地权益。

逐步改变集体土地和国有土地区别对待的做法，完善农村土地的收益权。在依法、自愿、平等、有偿的前提下，土地承包经营权人可以采取多种方式流转土地经营权和房屋所有权。与此同时，我国现行的土地征收制度的不合理设计严重侵害了农民的权益，也导致了小产权房的土地问题。因此，改革和完善我国现行的土地征收制度迫在眉睫，明确征地范围，严禁以“国家公共利益”的名义损害农民的利益，提高土地征收补偿标准，寻求政府、开发商、农民等相关人员的最佳利益分配结合点。

2.分类有序地处置现有小产权房

对于具体解决小产权房的方案，我们不能采取“一刀切”的方式，要具体情况具体分析，善于因利势导，借鉴美国的莱维特小镇，堵不如疏，使事物朝有利的方向发展。在维护现有法律权威性和政策连续性，注重构建社会主义和谐社会，力求公平合理原则的前提下，有步骤、有秩序、有针对性地分类处置现有小产权房。

首先，加强执法力度及监管措施，对未建或即将建设的小产权房坚决予以制止，并对违法开发商进行严格的处罚，以阻断其非法建设的途径。其次，对于已建设的具有一定规模并且符合城市规划建设的小产权房予以保留，但应按照《土地管理法》的有关规定，补办征地手续，补交土地出让金等费用，将集体土地转化为国有土地，房地产登记部门再颁发《城市房屋所有权证》。最后，对于那些严重占用耕地、不符合土地规划的小产权房，应坚决予以拆除；占用耕地者必须严格按照有关规定进行复垦，开发商应将房款及时退还购房者；对已大量入住的小产权房购房者可以给予适当的补偿，如货币补偿、产权调换等。

3.建立健全住房社会保障体系

有人说，“小产权房处于法律的边界状态，就像是市场上的水货，虽然不合法，但水货也是货，买了就能用，而且实惠”。为了实现自身利益，即使是法律禁区也难以阻挡人们突破制度的框架和阻碍去追求自身利益实现的步伐。小产权房之所以如此兴盛，因为其价钱便宜才引起人们的追逐。试想，如果房地产市场可以正常满足人们能承受得起的商品房时，绝大多数人不再会冒着风险购买小产权房了。因此，必须加大我国的住房改革力度，建立多重住房保障体系。政府可以合理规划土地，有计划地建造经济适用房和廉租房；让更多的楼盘降低房地产的利润空间，将开发商的利润控制在合理范围内，减免相关的税费，结束房地产业的暴利时代，这样产权房与小产权法的价格不会有太大出入。

4.完善现有法律法规及相关配套机制

我国集体土地管理法规的缺失导致了其流转、宅基地、小产权房等问题巨大的灰色运转空间。《土地管理法》没有建立起完整的集体土地法规体系，《物权法》回避了集体土地管理这一较为敏感的问题。尚处于法律真空状态的小产权房的开发无规范可循,没有制约的权力必将导致权力的滥用和腐败。解决小产权房，让利于民，需要完善法律条文，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。在构筑完整的土地所有制度，提高土地利用率的同时，还应加强外部机制的建设，如：为了保护耕地，实行严格的土地登记和管理制度；健全集体土地使用审查制度；对开发商资质、房屋质量及产权加强监督管理等。

法律是一门定纷止争，协调利益的艺术。任何制度都是不同利益主体多方博弈的过程,而该制度也会随着博弈的持续进行而不断调整。小产权房的诞生，尽管于法不容，但在目前社会状态下又有其必然性，城镇居民住房保障建设已是刻不容缓。小产权房涉及农村宅基地使用权和我国的二元土地制度，其改革必然是要放在农村土地制度和社会制度的整体构建中考量，是一个长期且复杂的过程，更需要在实践中进一步探索。