对我国城镇住宅需求的分析

我们用上面的数据结合人均居住面积来计算一下未来由于城市化水平的提高而对房屋的需求.据中国统计年鉴数据显示，2006年我国城镇人均居住面积为27平方米,按上述每年1751万的人口迁移城市,需要建4.7亿平方米的住宅,在全国每年新增的1500万的城镇人口中，约有不到500万在城乡接合部的农村人口，是由于城市规划的扩充而“由农民变市民”的，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米,从4.05亿平方米去掉这1.5亿还有2.55亿平方米的住宅需求.再加上由于人口自然增长率每年增多的城镇人口创造的住宅需求0.88亿,每年新增城市化人口住宅需求量将达到3.43亿平方米,而最近3年的年住宅竣工面积为4亿平方米。因此，目前的住宅开发规模能得到中国城市化发展步伐的有力支持。
一、城市旧房改造、拆迁引起对住宅的被动需求
关于城镇因拆迁而增加的居民住房需求没有见到任何公开的“官方统计”，只能进行推算。据统计，截止到1997年底，我国城市实有住房建筑面积为362247万平方米，其中有5000万平方米为急待拆除的危房，另有解放前遗留及五六十年代建造的简易房屋约6亿平方米。如果按年2.5%的自然更新率计算，则每年需自然更新住房约0.9亿平方米。由于1997年以前，我国城市人均居住面积平均14平方米,而2006年人均居住面积已经提升为27平方米.我们采用拆迁后所需居住面积为拆迁前的2倍计算,则每年拆迁的0.9亿平方米房屋需要建设1.8亿平方米才能满足需求。对于1998-2007年每年的竣工面积如图2所示,共新增房屋面积为574909.37万平方米。我们按照房屋寿命为50年来计算，住宅的拆迁率应为2%,以70年住宅产权计算，则每年拆迁率为1.4%。由于国家不断地减少被动需求和拆迁成本越来越高的情况下,我们选择每年1%的拆迁率，则每年需要拆迁房屋约0.6亿平方米.假设拆迁后所需住宅面积为拆迁前的1.5倍,则城镇每年因拆迁增加约0.9亿平方米的住房需求。加上97年之前的房屋因拆迁新增的住宅需求1.8亿平方米,每年大约因房屋拆迁需要新增的住房需求为2.7亿平方米,占目前年竣工面积的46%,成为支撑住宅产业的中坚力量。
二、消费升级引起的改善性需求
60年代初到70年代中期是我国的大婴儿潮时代,共累计增加总人口3.66亿人,占现有人口的28%,年龄为33到46岁,并且从2004年中国劳动年鉴中可以看出这时期出生的人大约占现有就业人口的42%,使得他们具有稳定的收入来源,具有较高的支付能力,并且随着人均可支配收入的不断升高，他们已经不局限于对房屋的居住需求,开始向消费和投资演进,为房地产发展提供原动力。根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上升。国外资料显示，恩格尔系数与住宅指数存在着一定的关系：即恩格尔系数为50%—55%，其生活水平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为11.2%；恩格尔系数为40%—50%，其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比重在12%以上,据统计,2007年我国居民恩格尔系数为36.3%,显然已超过了小康型的生活水平,住宅需求将会迅速释放,从我国近几年的城镇人均建筑面积就可以看出,人们的消费水平在逐步升级,住宅需求空间极大.并且,建设部政策研究中心发布了《2020年我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米。未来人均居住面积的提高，需要大量住宅面积来填补，中国的住宅需求旺盛。
五、婚龄人数的增加导致的刚性需求
我国上世纪80年代初开始实施计划生育政策,这一时期出生的人大多数是独生子女,也即小婴儿潮时期(1981—1991)出生的人,共累计出生人口约2.53亿人,这部分人已经到了婚龄年龄或正处于大学教育阶段,随着房价的节节攀升,“恐慌性”需求逐渐出现,有一定积蓄的父母会花出全部积蓄为自己孩子置业,以防止房价继续上涨的压力,况且房子有增值的潜力。据零点公司最新对京沪穗的访问可以发现,五成以上受访者选择先买房,再结婚;有接近三成人认为可以先租房再结婚,待收入改善后再买房。据统计，2007年北京结婚置业购房需求已经占到总购房人群的28.6％，同比上涨12％左右,随着延迟需求的释放,将会为住宅市场可持续发展提供保障。根据国研网数据显示,我国近几年的结婚人数如图5所示:从图中可以看出除2005年结婚人数有所下降以外,其它逐年都稳步上升,我们采用这五年的平均值1536.5万人计算,假设其中有一半的人买房,以人均居住面积27平方米计算,每年初婚人口的购房需求为4.15亿平方米。除此之外,我国近几年的离婚对数也在迅速增加,比如，1985年的“离婚对数”只有45.8万对，到1990年就增加到了80万对，差不多5年增加了一倍。在1990年超过100万对，达到了105.5万对；在2000年达到了121.3万对;在2006年已经达到189.3万对。离婚率已接近3%。这部分人导致了家庭规模的小型化,进而创造一部分需求,我们若采用189.3万对的30%的离婚人数会选择购房,则每年需要约0.3亿平方米房屋。